תרומות – לחץ כאן

מתווך תובע יזם על הפסדים שנגרמו לו כתוצאה מהטעיה

מתווך שסגר עם יזם להביא לקוחות ויקח תיווך מהלקוחות, לאחר שבירר שאכן היזם סגר על הקרקע ורק זקוק לקונים שיממנו את הקרקע ואכן אישר היזם כי הוא סגור עם בעל הקרקע.

המתווך פרסם השקיע שעות רבות ימים ולילות ומכר את הדירות, כל הלקוחות שלמו הכל, וחתמו חוזה אצל עו"ד, ואף המתווך קיבל תיווך מהלקוחות, כך שבעצם העסקה נסגרה והמתווך סיים את עבודתו שסיכם עם היזם.

בסופו של דבר העיסקה נפלה והקרקע נמכרה לאדם שלישי, והתברר בדיעבד שהיזם לא סגר ממש מעולם ולכן בעל הקרקע יכל לחזור בו .

כמובן שהמתווך החזיר דמי התיווך ללקוחות ונשאר עם הפסדים של פרסום והוצאות רבות ושעות רבות של עבודה לריק ובעיקר הפסד דמי התיוווך שקיבל והחזיר.

מה דין המתווך
1. לגבי הוצאותיו ופרסום ששילם
2. לגבי שעות עבודה (וכ"ז מדין הוציא הוצאות על פיו של היזם שאמר שיש כאן עסק)
3. לגבי נזק שהפסיד כל דמי התיווך שכבר היה בידיו והכל היה סגור ובעצם כבר סיים כל פעולתו

תשובה:

שלום רב,

לכאורה אינך זכאי לשום פיצוי מהיזם ואין לך מה לתבוע אותו.

נימוקים:

א. אם בחוזה שבין היזם לקונים היה מפורש שהיזם סגר עסקה עם בעל הקרקע, החוזה שבין הקונים והיזם תקף אף לאחר שהתברר שהוא הטעה אותם, והקונים היו רשאים לתבוע מהיזם את קיום החוזה (או לחילופין פיצויים חיוביים). גם אם הקונים החליטו לבטל את החוזים לא היו זכאים לקבל מהמווך את דמי התיווך בחזרה. וממילא אין המתווך יכול לתבוע את היזם.

ב. אם בחוזה שבין היזם לקונים לא היה מפורש שהיזם כבר סגר עסקה עם בעל הקרקע, אלא שעומד לסגור והחוזה עם הקונים כפוף לתנאי מתלה שהעסקה עם בעל הקרקע תצא לפועל, המתווך אכן היה חייב להשיב את דמי התיווך לקונים, אבל מצד שני אינו יכול לתבוע את היזם, שהרי מסתמא קרא (או היה צריך לקרוא) את החוזים וראה שהחוזה כפוף לתנאי.

ג. בנוסף לכך, כל מתווך עובד על הספק. המתווך גם ידע שאין ליזם בידים את כל הכסף הדרוש לרכישת הקרקע, ובמקרה שלא יוכל לעמוד בתנאי התשלום שסיכם עם בעל הקרקע יתבטל החוזה. אני גם מניח שלפי האמת בשעתו היתה סבירות גדולה להניח שהעסקה (שלא היתה סגורה) של היזם עם בעל הקרקע ייצא לפועל. כל מה שהמתווך יכול לטעון הוא שאף שעבד על הספק, אבל לא היה מסכים לעבוד אם היה יודע שיש ספק נוסף. כלומר, המתווך הסכים לעבוד על סיכוי של 50% ולא על סיכוי של 45%. לדעתי לא יוכל המתווך להוכיח זאת, וגם אם יוכיח יהיה אולי זכאי לקבל רק 5% מדמי התיווך, הערך של הספק הנוסף שלא הסכים לקבל על עצמו והיזם רימה אותו, וגם זה לכאורה לא. שבדינא דגרמי ניתן לחייב רק על נזקים וודאים.

Join the Conversation

4 Comments

  1. נראה לי שחסרים קצת פרטים,
    ראשית היזם בא בתחילה שהמתווך יביא לו אפי' רק כמה יחי' ולא באופן שהכל תלוי בזה.
    המתווך תוך כדי עבודה ולפני שהמשיך לפרסם בירר האם העסקה בטוחה או שיכול עדין לחזור בו ומשנענה בחיוב שהעסקה בטוחה ואין מצב שתפול (ובירר זאת כמה פעמים) אזי המשיך להשקיע כסף זמן ומרץ שידע שאם יפיל את זה המוכר הרי שישלם ע"ז קנס 10% ואף יחוייב להמשיך בעסקה כך שזה ממש הוציא הוצאות ושעות עבודה על פיו.
    בנוסף המתווך אכן הביא את כל הכסף הדרוש והעסקה נפלה כי המוכר העדיף קונה אחר.
    ויתירה מכך כשהמתווך שאל האם זה רק משא ומתן או התחייבות ע"פ וכדו' או חוזה מסודר, טען היזם שאינו מוציא מסמכים ותהיה רגוע זה סגור יותר מחוזה ואין מצב בעולם שיחזור, ועל כך סמך המתווך.

  2. בכל מקרה יוצא שהמתווך עבד על הספק.
    התשובה מתייחסת גם למקרה שהיתה הטעיה מפורשת ובזדון, עם כל זאת לכאורה אין מקום לחייב את היזם בתשלום, מהנימוקים שצוינו בתשובה.

  3. קצת קשה להבהיר אך אנסה שוב לשאול

    הבנתי מהדברים שהיות ומתווך מטפל ומשקיע בהרבה דברים שלא יוצאים בסוף לפועל ע"כ יש כאן גדר של עובד על ספק

    אך מאידך ברור שאין מתווך שיוציא הוצאות וזמן על שטח שאיזה יזם חושב או מאוד רוצה לקנות, וכמובן שבמקרה כזה יסגור מראש על הוצאות פרסום על היזם וכן תשלום משכורת ללא קשר אם יצא או לא חוץ ממה שיקבל אחוזים באם יצא לפועל ואיני מאמין שימצא אפי' מתווך אחד בעיר או במדינה שיעבוד ללא הנ"ל ולהבנתי זה בגדר של בקושי 5% עסקה, שכן יש 50% שלא יצליח למכור, ועוד כמעט 50% שיבוא קלינט אחר כפי כל עסקה שפתוחה לשוק וכולם יכולים לקנות וחוששים שמא יקדימנו אחר (ובמקרים מסויימים מתירים אף בזמנים שלא ראויים לעסקאות, לסגור או זכרון דברים מפני דבר האבוד שאחר יקדימנו) ולפי"ז הופך מ-50% ל95%

    אולם באופן שהיזם סגר אופציה שזה נקרא חוזה סגור אלא שכרגע הכל תלוי באם יעמוד בתשלום ואם יעמוד העסקה לא תיפול באופן זה ימצאו מספיק מתווכים שישקיעו זמנם וכספם אף שיש ספק אם תצא עסקה ובזה וודאי מובן גדר של 50 %

    ולטעמי המקרה כאן דומה למקרה א'

  4. לא פסקתי, אלא הבהרתי שלתביעה בבית דין במקרה כזה יש סיכוי קטן ביותר. עם זאת הנך רשאי לתבוע כראות עיניך.
    באשר לתגובה, ראשית צירוף של שתי ספיקות של 50% יוצא 75% ולא 95%.
    הבנתי משאלתך שהעסקה היתה קרובה להיות סגורה ומירב הסיכויים היו שהיא תיסגר, אחרת לא היה היזם משקיע זמן וכסף לחתום חוזים עם הקונים.
    גם לפי דבריך שהיית מוכן לעבוד על הספק, אבל על הספק הנוסף שהמכירה תתבטל בגלל שאין הסכם סגור לא היית מוכן לעבוד, יהיה קשה לחייב כסף, כיון שבכל זאת הרווחים שלך לא היו וודאיים, והדין הוא שבתביעה על גרימת נזק של מניעת רווחים צריך שהרווחים יהיו וודאיים. עיין ב"מ סוף דף עג.
    אתה כותב שיימצא רק מתווך אחד בעיר שהיה עובד במקרה כזה, גם אם זה נכון, מכל מקום גם אם להשקיע בעסקה כזאת אינו בגדר עסק מומלץ וכדאי ביותר, מכל מקום כל עוד שמתווך המשקיע כסף בעסקה כזאת אינו בגדר של זורק כסף לאשפה, לכאורה לא תוכל לחייב את היזם לשלם כסף.

Leave a comment

האימייל לא יוצג באתר. שדות החובה מסומנים *

שאלות שנצפות עכשיו:

מאמרים אחרונים

מדריכים הלכתיים

הכנו עבורכם
דבר תורה לשבת!

מחפשים כל שבוע איזה דבר תורה להגיד בשבת?

מעכשיו תקבלו כל שבוע דבר תורה ואת כל השאלות הכי מעניינות אליכם למייל