לתרומות לחץ כאן

קלקול שאירע בדירה מושכרת

הפסקת הסכם השכירות

שאלה:

שוכרי דירות לתקופות ארוכות או קצרות ואירע קלקול בבית, ואי אפשר להשתמש בו כראוי, האם השוכר צריך לשלם את מלוא דמי השכירות או שיכול לנכות ממה שסוכם, מכיון שלא היה יכול להשתמש בו כראוי.

שאלה זו קיימת הן כשהמשכיר לא תיקן דברים שהיה יכול לתקן, והן כשלא היה יכול לתקן, וכגון שהיתה נזילה של מי גשמים לדירה ולא היה אפשרי לתקן זאת עד שעברו ימי הגשמים. וכן במקרים שהשוכר סבל ממפריעים מבחוץ, כגון שהשכנים בנו והרחיבו את דירתם והשוכר סבל מהרעש והלכלוך וכדומה.

במאמר שהתפרסם בחודש כסלו [כאן] כתבנו שהיום המנהג שהמשכיר מתקן כל קלקול שאירע שלא באשמת השוכר, ושמפריע משמעותית לגור בדירה וכפי ראות עיני הדיין. במאמרינו זה נתמקד במקרה שלא היתה אפשרות למשכיר לתקן, האם השוכר יכול להפסיק את הסכם השכירות באמצע תקופת השכירות. ובמאמר הבא נתייחס בס"ד לשאלה האם רשאי לנכות מדמי השכירות כשהמשיך לגור בדירה, כשהמשכיר היה יכול לתקן וכשלא היה יכול לתקן, וכן במקרה שהתקלקל המזגן בדירה רגילה ובדירת קיט.

תשובה:

א)      אם הסיבה לקלקול בדירה היתה קיימת מתחילת השכירות, ודרך רוב בני אדם להקפיד על כך, יכול השוכר להפסיק את הסכם השכירות, שבתחילת השכירות המשכיר חייב לתת לשוכר דירה ללא שום מום.

ב)      אם הסיבה לקלקול אירע בתוך תקופת השכירות, ועדיין ראוי לגור בכל חדרי הדירה, אף שיש טורח בזה או סבל, אין השוכר יכול להפסיק את השכירות וחייב לשלם כל מה שסוכם.

ג)        אם אין ראוי לדור בדירה כלל, והיינו שכל אדם סביר היה יוצא מהדירה, השוכר יכול להפסיק את השכירות.

מקורות:

ההבדל בין שכירות לקניה

הנה, אם התגלה בתוך תקופת השכירות מום נסתר שלא היה ידוע לשוכר מראש והמום היה קיים מתחילת השכירות ובני המדינה מקפידים על מום כזה, השוכר יכול לבטל את ההסכם ולצאת מהדירה, שהרי גם קונה יכול לבטל את המקח אם מצא מום, וכמבואר בשו"ע סי' רלב, וכן כתב הנתיבות המשפט בסי' שיא סק"א. וכן אף אם הנזק הגיע באמצע תקופת השכירות כתוצאה מעובדה שנוצרה לפני השכירות, וכגון שהשכנים התחילו להתכונן לבניה לפני השכירות והנזק מהרעש והלכלוך התחיל בתוך השכירות, השוכר יכול להפסיק את השכירות, וכן פסק בשו"ת מהרש"ם ח"ד סי' קח בנידון ששכר חנות ונתקלקל הדרך לחנות, שאם יתברר שבשעת קנין השכירות כבר יצא הצו מהשילטון לקלקל את הדרך, יכול השוכר לחזור בו. אבל אם נוצר מום בתוך תקופת השכירות, שונה דין שכירות מדין קניה, שקונה אינו רשאי לבטל את המקח, שמזלו גרם, אבל שוכר לפעמים רשאי לבטל את הסכם השכירות ולטעון שמזל המשכיר גרם, וכמו שכתב בשו"ת מהר"ם פאדווא בסי' לט (הובא בסמ"ע סי' שכא סק"ו).

ניתן לגור בדירה בדוחק

בשו"ע סי' שי סעיף א מבואר שהשוכר חמור למשאות והבריקה ועדיין ניתן להשתמש בו בדוחק, אין המשכיר חייב לתת חמור אחר. והמחבר פוסק שם כדעת הרמב"ם שהשוכר חייב לשלם כל השכר שסוכם, אף ששווי השכירות במצב זה פחות ממה שסוכם. אמנם, בבית יוסף שם מובא דעת הראב"ד והרשב"א שחולקים וסוברים שאין השוכר חייב לשלם רק על מה שהשתמש עד היום, ובספר מנחת פתים סי' שי ס"א כתב שהמבי"ט סובר שדין זה הוא ספיקא דדינא, אבל מדברי הרמ"א והאחרונים שסתמו נראה שהכריעו כהרמב"ם שהשוכר חייב לשלם כל מה שסוכם בתחילה.

על פי דין זה כתב הנתיבות שם סק"ב "שוכר בית ונלקח לאנשי חיל, דאם אפשר לדור עמם הוי כראוי עדיין למלאכה ומשלם הכל, אבל אם נלקח כל הבית שאי אפשר לדור עמהם, אינו חייב רק כפי מה שדר בו".

ואם ניתן להמשיך לגור בדירה, אבל בחדר אחד לא ניתן לגור כלל, היה מקום לומר שגם באופן זה השוכר חייב, אבל בשו"ת משפט צדק ח"ב סי' לא מבואר שאם אי אפשר להשתמש בחלק מהחדרים הרי הוא כאילו לא ניתן לגור בדירה כלל, ומה שהשוכר יכול להשתמש בשאר החדרים אינו מוגדר כשימוש בטורח.

שוכר חמור או ספינה או פועל ונאנסו פטור

במקרה שהדירה אינה ראויה למגורים כלל, וכן אף אם הדירה ראויה לתשמיש אחר, אבל לא למטרה שבשבילה נשכרה, יש לדון אם אומרים שמזלו של המשכיר גרם לכך והשוכר פטור, או מזלו של השוכר גרם וחייב לשלם כל דמי השכירות. ומצינו כמה מקרים דומים שנפסקו בשו"ע ומהם נבוא לדון על מקרה זה.

בסי' שי סעיף ב מבואר שהשוכר חמור ומת באמצע הדרך, משלם רק על חצי הדרך שהלך. בסי' שיא מבואר שהשוכר ספינה להוביל יין וטבעה באמצע הדרך, משלם רק עבור חצי הדרך שהלך ((הרמ"א מביא דעת הרא"ש שאף אם שכר סתם ספינה והוביל יין מסוים, שאז המשכיר יכול לספק ספינה אחרת והשוכר אין לו את היין להוביל, אף עלי פי כן השוכר פטור על חצי הדרך שלא הלך. אמנם, דעת הריב"ם שבמקרה זה, כיון שהמשכיר הפסיד את הספינה חייב השוכר לשלם על כל הדרך, והחזון איש בב"ק סי' כג אות יב מבאר שהכוונה שהכסף להשכרת ספינה היא אף עבור הסיכון שהספינה תטבע, וכיון שהספינה טבעה חייב השוכר לשלם כל מה שסוכם. ומדברי הבאר יצחק חו"מ סי' ו ענף ד משמע שבכל ענין שהפועל או המשכיר יש לו הפסד צריך המעביד או השוכר לשלם לו כל שכרו, ואף על מה שלא הלך.)). וכן לענין שוכר פועל ואירע אונס שהפועל אינו יכול לעבוד, או שהמעביד אינו זקוק לעבודתו של הפועל, מבואר בשו"ע סי' שלד שאין צריך לשלם לפועל על מה שלא עשה ((אמנם מפועל אין להביא ראיה לשוכר דירה, ויש לחלק ביניהם, עיין בספר מחנה אפרים הלכות שכירות סי' ה. וכן יש לומר לענין ספינה שטבעה, על פי מה שכתב החזון איש שם שמיירי כשבעל הספינה הוא פועל של השוכר.)).

גם בשוכר בית ואירע אונס בבית נפסק בשו"ע סי' שיב סעיף יז "המשכיר בית לחבירו לזמן… ואם מעצמו נפל… אינו חייב לבנותו, אלא מחשב על מה שנשתמש בו ומחזיר לו שאר השכירות". ועיין בחזון איש ב"ק סי' כג אות י שביאר הטעם שהשוכר פטור מלשלם על הזמן שלא השתמש ואין אומרים 'שכירות ליומא ממכר הוא' וביתו של השוכר נפל, וז"ל: "מכל מקום יש מקום לומר דכשנפל תוך זמן השכירות נחשב כאילו לא היה לבית זמן רק עד הנפילה… ונמצא שמכר לו זמן שלא היה בעולם, ועוד י"ל שחשיב כתנאי שאם יפול לא שכר על זמן שאחר הנפילה עכ"ל.

ואפילו במקרה שאירע אונס לשוכר שאינו יכול לדור בבית, וכגון שהשוכר מת, אבל הבית עומד על תילו, מבואר בסי' שלד סעיף א שיש סוברים שהיורשין פטורים מלשלם דמי השכירות, מאחר שאין השוכר יכול לדור בבית. עיין שם שדעת המרדכי שאינם צריכים לשלם לו רק על מה שדר השוכר בבית, ודעת הרשב"א שצריכים לשלם כל דמי השכירות ואף על הזמן שלא דר השוכר בבית, ופסק הרמ"א שאם עדיין לא שילם השוכר, אין לחייב את היורשים מספק.

ומכל דינים אלו מוכח שבכל מקרה שאין השוכר יכול לגור בדירה על ידי אונס אין לחחיב אותו על הזמן שלא דר.

החוכר שדה ויבש המעיין

אמנם מצאנו מחלקות וחילוקים בפוסקים בשאלה זו, אם השוכר חייב לשלם כשמתוך אונס אינו יכול לגור בדירה, ושורש המחלוקת תלוי בדרכים שכתבו ליישב את הסתירה שבין הדינים שהבאנו לעיל לבין דין החוכר שדה המבואר בסי' שכא, וכדלהלן:

בסי' שכא סעיף א (מקור הדין הוא בב"מ דף קג ע"ב ובדף קד ע"א) נפסק: "החוכר או המקבל שדה מחבירו… ויבש המעין… ולא פסק הנהר הגדול, אלא אפשר להביא ממנו בדלי, או שנקצץ האילן של בית האילנות, אינו מנכה לו מחכירו. ואם מכת מדינה היא, כגון שיבש הנהר, מנכה לו מחכירו". וכן בסימן שכב סעיף א "החוכר או השוכר שדה מחבירו, ואכלה חגב או נשדפה, אם אירע דבר זה לרוב השדות של אותה העיר, מנכה לו מחכירו הכל, לפי ההפסד שאירעו. ואם לא פשטה המכה ברוב השדות, אינו מנכה לו מחכירו". הרי שאם אירע מכה פרטית בשדה זה הרי זה מזלו של השוכר וחייב לשלם לו את כל דמי השכירות, ורק במכת מדינה יכול לנכות, ושלא כפי שמוכח בדינים שהובאו לעיל שאפילו במכה פרטית אינו חייב לשלם על מה שלא גר. ומצאנו כמה דרכים באחרונים ליישב קושיא זו.

דעת מהר"ם פאדווא – חילוק בין להבא ובין לשעבר

בשו"ת מהר"ם פאדווא סי' לט מחלק בין שוכר שהשתמש במושכר ובא לנכות מדמי השכירות, בטענה ששכירות כזאת אינה שווה את מלוא דמי השכירות שנקבעו, לבין שוכר שבא להפסיק את הסכם השכירות בטענה שאינו יכול להשתמש במושכר. לפי דבריו, כל מקום שהיה אונס באמצע השכירות הרי זה מזלו של השוכר (כשאינו מכת מדינה), ולכן באכלה חגב וביבש המעין צריך לשלם לו כל דמי השכירות, אף שהקרקע המושכרת לא היתה כראוי, שמזלו גרם. אבל בכל הדינים הנ"ל, בחמור, בספינה ובבית, כיון דהנידון הוא אם יצטרך השוכר לשלם מעתה על כל הזמן שלא ישתמש בו, הדין הוא שהשוכר יכול לחזור, אף שמזלו גרם. הסמ"ע בסי' שכא סעיף ו פוסק כדעת המהר"ם פאדווא ((המהר"ם פאדווא מחדש חידוש נוסף, שאף במכת מדינה שהדין הוא שמנכה לו מהשכירות, אין זה אלא אם לא היתה אפשרות לחזור, אבל אם היתה לו אפשרות לחזור, כגון שידע שלא יוכל להשתמש מכאן ולהבא, הרי הוא בדין חזרה ולא בדין ניכוי. הרמ"א חולק עליו וסובר שבמכת מדינה הרי הוא בדין ניכוי ולא בדין חזרה, אף אם הנזק הוא מכאן ולהבא. הסמ"ע פוסק כמהר"ם פאדווא והנתיבות כהרמ"א.)).

בשו"ת חתם סופר ח"ה סי' קסא מוסיף בביאור דברי המהר"ם פאדווא שכל שהנידון הוא מכאן ולהבא יכול לחזור בו אפילו במכה פרטית "דהרי לא קנה החמור אלא שכרו וכל היכי דאיתיה ברשות בעלים הראשונים הוא, ויחזור בו, ונראה מה יהי' מזלו של המשכיר ההוא אם יסור מעליו נגע המום ההוא".

לפי"ד אלו נמצא שכל היכא שיש מום בשכירות בין במכה פרטית ובין במכת מדינה יכול לחזור בו מכאן ולהבא ולא אמרינן שמזל השוכר גרם, ורק אם הנידון הוא על לשעבר אז הוא מדין ניכוי ויש הבדל בין מכת מדינה שמנכה לו לבין מכה פרטית שישלם לו את כל הסכום ולא ינכה לו.

דעת נתיבות המשפט – חילוק בין קלקול בגוף לבין קלקול בפירות

הרמ"א בסי' שכא סעיף א חולק על מהר"ם פאדווא וסובר שאף בקלקול להבא אין השוכר יכול לחזור בו, ועל הקושיא מחמור שמת וספינה שטבעה מיישב הנתיבות שם שיש חילוק אם האונס בגוף המושכר, או שהאונס הוא רק בפירות ובהשתמשות של המושכר. שבחמור שמת, בספינה שטבעה ובבית שנפל האונס בגוף המושכר ואף המשכיר מפסיד מכך, ולכן אין לומר שרק מזל השוכר גרם, אלא גם מזל המשכיר גרם, ולכן אין השוכר צריך לשלם לו על מה שלא נשתמש. אבל באכלה חגב, הרי לא נעשה האונס בגוף השדה אלא רק בפירות, ואין זה מזלו של המשכיר, אלא של השוכר בלבד, ולכן צריך השוכר לשלם את כל דמי השכירות. ואף ביבש המעיין, שהיה מקום לומר שהאונס הוא בגוף השדה, תירץ הנתיבות, שכיון שהמעיין הוא מחוץ לשדה והמשכיר לא החכיר לו מעיין כלל, נחשב כקלקול בפירות.

ובשו"ת חתם סופר שם חולק על תירוץ הנתיבות, ולדבריו יבש המעיין ונקצץ האילן הם קלקולים בגוף השדה ((עוד יש להקשות על הנתיבות, שהרי בסי' שלד מבואר ברמ"א שאם מת השוכר מיקרי אונס, ואין היורשים צריכים לשלם על מה שלא דר בו השוכר, והרי שם ודאי שמזלו של השוכר גרם לו שהרי הוא מת, ואין האונס בגוף הבית, ואמאי יכול לחזור בו, וצ"ע. ובמחנה אפרים הלכות שכירות סי' ה' תירץ (על קושיא אחרת) שיש הבדל אם נולד ריעותא בגוף הבית שאז דנים מזלו של מי גרם, ואף שהוא באונס, מכל מקום אם מזלו של השוכר גרם חייב, אבל בשוכר בית ומת השוכר, ולא נשתנה הבית מכמות שהיה, אין שייך לומר שמזלו גרם ונסתחפה שדהו, והשוכר יכול לטעון שעל דעת כן לא שכר ופטור, ולא הבנתי עדיין היטב כוונתו. ועיין בערוך השולחן שם שדוקא במת פטורים היורשים ולא באונס אחר, ובמנחת פתים שם חולק על הרמ"א וסובר שבכל אונס, שכירות קניא וצריכים היורשים לשלם כל הדמים, ויובאו דבריהם להלן.)), וממילא אי אפשר לתרץ כתירוץ הנתיבות, ובהכרח לומר כתירוץ מהר"ם פאדווא, ומוכיח כן משו"ת הראנ"ח (הובא בפתחי תשובה סי' שכא) שכתב וז"ל: "משום שנהר ההוא צורך השדה וממנו הוא משקה וכשחוכר השדה הו"ל כחוכר שדה ומעיין אבל הכא הוה דבר הבא מבחוץ בעלמא".

ויש לעיין בדעת הנתיבות, אם יהיה היזק בגוף הבית, שאי אפשר להשתמש בבית כלל, אבל רק באופן זמני, וכגון: שמי גשמים חודרים לדירה, או שהתקלקל רשת החשמל, או ששכנים בונים ((לכאורה נראה שאף זה מיקרי אונס בגוף הבית ולא בשימוש הבית, שהרי למעשה אי אפשר להשתמש בבית, אף שהאונס הוא מצד גורם חיצוני, וכל מה שיש לדון הוא מכיון שהאונס הוא רק זמני ואפשר שמזל השוכר גרם.)), אם נקרא אונס בגוף הבית, כיון שעכשיו אי אפשר להשתמש בבית כלל, או אונס בפירות, כיון שלאחר שתחזור הבית למשכיר כבר לא יהיה היזק זה, ואם כן מזלו של השוכר גרם.

ונראה להוכיח שאף אונס זמני יכול להיות מזלו של המשכיר. דהנה בשו"ע סי' שי סעיף א נפסק בשוכר בהמה ולקחוה עבדי המלך לעבודת המלך, והבהמה אינה חוזרת, אם נלקחה דרך הילוכו של השוכר, חייב השוכר לשלם כל השכירות, ואם שלא בדרך הילוכו השוכר פטור. והסמ"ע בסק"ב מפרש שמדובר אף כשאינה חוזרת כלל, והנתיבות מפרש שהיא חוזרת לאחר זמן, אבל אם אינה חוזרת כלל בכל ענין הוי מזלו של המשכיר, אף שנלקחה בדרך הילוכה. הרי שאף אם חוזרת לאחר זמן אין זה מזלו של השוכר אלא אם נלקחה דרך הילוכו, ואם לאו הרי הוא מזלו של המשכיר, אף שהאונס הוא זמני. וכן כתב בשו"ת המבי"ט ח"א סי' מ בשוכר בית, שנכנסו גויים לגור בבית עד שאי אפשר לשוכר לגור שם, שאין זה מזלו של השוכר ופטור מלשלם, ומוכיח מדין זה שדוקא אם ידוע שמזלו של השוכר גרם, והיינו שנלקחה בדרך הילוכה, שעבדי המלך אינם מחפשים בבתים, ואם היתה בביתו של השוכר לא היתה נלקחת, אז צריך לשלם כל השכירות, אבל בבתים שלא שייך דרך הילוכה, השוכר פטור. אמנם, בספר מחנה אפרים הלכות שכירות סי' ו מביא בשם ספר פני משה שחולק על כך, וסובר שכל אונס זמני הוא מזל השוכר וחייב, והמחנה אפרים חולק עליו ופוטר.

אבל מהר"ם פאדווא סובר שאין חילוק אם האונס בגוף הבית או רק בפירות, שאם יש חילוק, למה הוצרך לומר שבאכלה חגב מזל השוכר גרם כיון שהוא לשעבר, היה לו לומר שהאונס הוא רק בפירות.

דעת ט"ז וחבצלת השרון – תלוי אם נתקלקל לגמרי או לא

הט"ז בסי' שכא מתרץ שהחילוק הוא: אם נתבטל הענין לגמרי, כגון חמור שאי אפשר לרכוב עליו עוד, ובית שאי אפשר לדור בו, אין בזה שם שכירות כלל והשוכר פטור, אבל במקום שהמושכר בעין, כגון שדה חכורה שנתקלקל הרבה מתבואותיה על ידי חגב, או שיבש המעין ונקצץ האילן, אבל עדיין יש בה פירות ושם שדה עליה, אינו מנכה מהחכירות רק במכת מדינה.

בשו"ת חבצלת השרון חו"מ סי' ל מביא את דברי הנתיבות והחתם סופר ותמה עליהם, ולכן מחלק בדרך אחרת, כעין דברי הט"ז, שאם אירע אונס שמבטלת את כל ההשתמשות, אנו אומרים שהשוכר לא היה מוכן לקחת על עצמו סיכון זה, אבל אם השדה עדיין שווה קצת, אנו אומרים שהשוכר היה מוכן להסתכן שאם לא יהיה קלקול ירוויח הרבה, ואם יהיה קלקול ירוויח קצת.

דעת ערוך השולחן – חילוק בין שכירות להשתמשות לבין שכירות לשם רווחים

בערוך השולחן סימן שכא סעיף יא מתרץ שיש הבדל בין חמור ודירה שנשארים באותו מצב כשם שנשכרו והשוכר רק משתמש בהם, שאז השוכר לא היה מוכן להסתכן ולשכור אפילו אם יארע אונס, לבין שדה שמצמיחה פירות, שאז השוכר היה מוכן להסתכן, שהרי הוא עושה גם רווחים. ולפי דעתו בכל שכירות שהיא למסחר כגון שדה או חנות, יש לחלק בין אונס פרטי שהשוכר חייב לבין מכת מדינה שהשוכר פטור. אבל בדירה לעולם השוכר פטור.

סיכום הדעות אם השוכר יכול לחזור כשאירע אונס

א)      לדעת מהר"ם פאדווא, הסמ"ע והחתם סופר, לעולם השוכר יכול להפסיק את השכירות מכאן ולהבא, וכל החילוקים הם רק כשהשוכר בא לנכות על התקופה שהשתמש.

ב)      לדעת הנתיבות אם האונס הוא בגוף המושכר, השוכר פטור, ואפילו אם האונס הוא זמני. ואם האונס הוא בשימוש, כגון קלקול הפירות או שהתקלקל המעיין שאינו כלול בשכירות, תלוי בין אונס פרטי או לכל המדינה.

ג)        לדעת הט"ז תלוי, אם המושכר התקלקל לגמרי, השוכר יכול לחזור בו, אם נתקלקל קצת ושם השכירות עדיין עליה, תלוי בין אונס פרטי או לכל המדינה.

ד)      לדעת החבצלת השרון תלוי, בקלקול גדול שיש אומדנא שהשוכר לא היה רוצה לקבל על עצמו סיכון כזה, השוכר פטור, ובקלקול קטן שאין אומדנא זו, תלוי בין אונס פרטי או לכל המדינה.

ה)      לדעת הערוך השולחן תלוי, בדבר שיש רק שימוש ולא רווחים, השוכר יכול לחזור בו, ובשדה או חנות, תלוי בין אונס פרטי או לכל המדינה.

ו)        בדירה שכורה שיש נזק שאי אפשר לגור בו כלל, לכל הדעות השוכר יכול להפסיק את השכירות.

הכותב: הרב יצחק כץ – חבר ביה"ד "נתיבות חיים"

השאר תגובה

האימייל לא יוצג באתר. שדות החובה מסומנים *

שאלות שנצפות עכשיו:

מאמרים אחרונים

מדריכים הלכתיים

הכנו עבורכם
דבר תורה לשבת!

מחפשים כל שבוע איזה דבר תורה להגיד בשבת?

מעכשיו תקבלו כל שבוע דבר תורה ואת כל השאלות הכי מעניינות אליכם למייל