'שפעת מקסיקו' כעילה לביטול חוזה שכירות

שאלה

אדם המשכיר כמה בתים סמוכים, אחד השוכרים לאחר ששכר את הדירה, סיפר שהוא חולה בשפעת מקסיקו, לכשנודע הדבר לשאר השוכרים מחו בידו שלא ישכיר לו, ואיימו שאם יתן לחולה לדור בבית יבטלו הם השכירות עימו מעתה, ובא המשכיר לשאול אם רשאי למנוע מהחולה לדור בבית עד שיחלים, ואם אינו רשאי, מה דין שאר השוכרים.

תשובה

א.     שוכר ששכר לזמן קצוב, קנה את זכות ההשתמשות בדירה, ואם נכנס לדור בה אין המשכיר יכול להוציאו משם, ואפילו אם על ידי כן יצטרך המשכיר לשכור לעצמו דירה אחרת ((מבואר בשו"ע (חו"מ סימן שיב ס"א) שבמשכיר את הבית לזמן קצוב ועשה השוכר קנין בבית, אפילו אם נפל ביתו של משכיר ואין לו היכן לדור, אינו יכול להוציא את השוכר מביתו עד סיום זמן השכירות. וכן כתב בשו"ת הרמ"א (סי' כ, ציינו הש"ך סימן שיב סק"ב) בענין מי ששכר מקום לדור בבית המשכיר וחלה במחלה מדבקת והמשכיר רוצה למנוע ממנו מלבוא לדור.)).

ב.      אם עשו קנין על השכירות, אבל עדיין לא נכנס לדירה ויכול למצוא לעצמו דירה אחרת, יש אומרים שהמשכיר יכול לעכב את השוכר מלהכנס לדירה בגלל שדבר זה נחשב כאונס ((כן משמע בשו"ת הרמ"א שם, כמו שכתב בדברי גאונים כלל קד סי' יז, [ותמה מדוע הפוסקים לא חילקו בדבר] וכן משמע בשו"ת תשורת שי ח"ב סי' קכז. אכן מדברי הרמ"א נראה שאין חילוק זה נכון, והיינו שכתב שם שהטעם שעושים קנין קודם שנכנס לדור הוא כדי שלא יוכלו לחזור בהם שקשה למצוא דירה לשכור, ולכן עושים קנין קודם לכן, ועיקר הטעם שאינו יכול לחזור בו הוא מאחר ועשה קנין ולא בגלל שאינו יכול למצוא מקום אחר [והיינו שזו סיבת מעשה הקנין, והקנין עצמו מעכב את המשכיר מלבטל את השכירות], ולכן אם עשו קנין אפילו אם מוצא דירה אחרת מכל מקום אינו יכול לחזור בו ואין דברי הדברי גאונים מוכרחים כלל. [ראוי לציין שהרמ"א מסיק שם בסוף התשובה שכל זה באונס גמור, אבל שוכר שחלה במחלת הצהבת, אינו אונס שראוי לבטל השכירות בגללו, כיון שאינו חולי מדבק, ורק מי שלבו נוקפו אומר שהוא מדבק, כי השם יתעלה הוא המוחץ והרופא. ואם נאמר כדברי המשכיר אם כן בטלנו כל דיני ביקור חולים, כי לא מצינו בשום מקום שחלקו בין חולי מדבק לשאינו מדבק, לבד מבעל ראתן שאסרו לישב בצלו. והעתיק דבריו בשיורי כנה"ג יו"ד סי' שלה אות א. ואולם בשו"ת נשמת כל חי [להר"ח פלאג'י] (ח"ב סי' מט) השיג באריכות על דברי הרמ"א, והביא מ"ש הרמב"ן (בראשית יט, יז) על הפסוק אל תבט אחריך, וז"ל, כי הראות באויר הדבר ובכל החליים הנדבקים יזיק מאד וידביקם, וכן המחשבה בהם. עכ"ד. ורבנו בחיי שם הביא דבריו. וכתב שאילו ראה הרמ"א דברי הראשונים הללו היה חוזר בו. וראה גם בהגהות לשו"ת הרמ"א שתמה, שהרי מפורסם הדבר שהרמ"א עצמו ברח מקראקא לשידלוב בשנת שט"ז מפני המחלות, וכן כתב בהקדמת החיבור מחיר יין, וז"ל, ואני משה בן כבוד אבא מרי הפרנס והמנהיג ישראל שלי"ט הנקרא משה איסרלי"ש מקראקא הייתי בתוך הגולה אשר נתגלינו מעירנו בשנת שי"ו לפ"ק מחמת עפוש האויר ל"ע, והיינו גרים בארץ לא לנו בעיר שידלו"ב. וראה מ"ש המהרי"ל (סי' נ) שמותר וטוב לברוח בעידן ריתחא ודווקא קודם שנתחזק ונתפשט. ועיין ג"כ שו"ת מהר"ם מפאדובה (סי' פו) בענין תלמיד שברח מעיר ווינציה בשעת הנגף, ומסיק שפטור מלשלם למלמד בעד ימי הביטול, וכתב שם בתוך דבריו שזה שברח מאימת הנגף הוא אנוס. ובשו"ת ציץ אליעזר (ח"ט סי' יז, קונטרס רפואה בשבת פרק ה) יישב דברי הרמ"א, שאנו רואים באמת על כמה וכמה מחלות שלפנים אמרו הרופאים שהם מדבקים וכיום סוברים הרופאים בהחלטיות שאינם מדבקים כלל. ועל המחלה שדיבר בה הרמ"א, דהיינו חולי צהבת, ג"כ דעת הרופאים היום שאינה מדבקת. ואפילו על מחלות מדבקות מקילים כהיום הרופאים להתיר לגשת אל הנגועים בהם ל"ע, ורק יש להזהר שלא לנשום מאויר פיהם וכדומה. והביא עוד מספר חסד לאברהם (אזולאי) בעין משפט נהר כ"ח, שכתב כעי"ז לגבי דבר ל"ע. ולפי זה יש לבאר שהרמ"א דיבר לענין מחלה מדבקת של איש יחידי שחלה בה, והאויר עדיין אינו מזוהם, אבל כשהאויר מזוהם ודאי שגם הרמ"א יודה שעליו ליזהר ולהישמר מכל משמר שלא ליכנס אפילו בשטח האויר המזוהם, וכפי שמצינו שהרמ"א עצמו פסק ביו"ד (סי' קט"ז סעיף ה') שיש לברוח מן העיר כשיש דבר בעיר. והביא הציץ אליעזר שיש ללמוד כן מדברי רבינו בחיי [ציינו בחדושי הגרע"א ביו"ד שם] עה"פ (במדבר טז כא) הבדלו מתוך העדה, שכתב וז"ל, ומה שהצריך לומר הבדלו, והקב"ה יש בידו להמית ולהחיות, ולא היה צריך הבדל אצלו, שהרי יכול הוא להמית את הרבים ולהחיות א' בתוכם, וכמו שאמרו ז"ל ב' וג' מתכסים בטלית א' השנים מתים והאמצעי ניצל, וכענין שכתוב (תהלים צא) יפול מצדך אלף ורבבה מימינך אליך לא יגש, וא"כ מה צורך לומר הבדלו, אלא כדי שלא ידבק בהם האויר הרע שבמכת הדבר, כענין האמור באשתו של לוט (בראשית יט) ותבט אשתו מאחריו ותהי נציב מלח, או מטעם שאמרו ז"ל כשמדת הדין מתוחה אינו מבחין בין צדיק לרשע וכו'. ע"כ. הרי שבמגיפה והאויר כבר גם מזוהם שאני, אבל בחולי של יחידים אין לחשוש. והביא עוד שכעין חילוק זה נמצא בספר שו"ת זרע אמת (יו"ד סי' ל"ב בד"ה ומ"מ אין נלענ"ד) שדן לענין מחלת אבעבועות. וראה בשו"ת דברי יציב חו"מ סי' ע"ט (אות לו – לז) שהאריך בדברי הרמ"א ונשאר בצע"ג. וראה עוד בשו"ת רשב"ש סי' קצ"ה לענין לברוח מן העיר בשעת המגיפה].)). וראה בהערות אם תלוי הדבר איזה קנין עשו ביניהם ((בשו"ת תשורת שי (ח"ב סי' קכז ד"ה וכ"ז לענין שוכר) תמה מנין למד הרמ"א לחלק בין שוכר שנכנס לבית לבין שוכר שקנה ועדיין לא נכנס. ותירץ בב' אופנים: א. שבמעשה שדיבר בו הרמ"א לא עשה השוכר קנין גמור אלא רק קנין שמועיל מצד המנהג [כמבואר ברמ"א שם], ולכך ודאי שאם יש חולי מדבק והשוכר יכול למצוא דירה אחרת, אין הקנין מועיל שהרי אין מנהג בעיר שהשוכר יכנס לדירה בעל כרחו של המשכיר. ב. לפי שיש אומדנא שאם היה יודע המשכיר שהשוכר יחלה לא היה משכיר לו, וממילא כל השכירות היא מקח טעות, ואע"פ שכתבו התוס' שבמכר אין אומרים אומדנא לבטל את המקח, לפי שמקח הוא דבר שתלוי בדעת שנים, ואם האחד היה מתנה על אומדנא כזו לא היה חבירו מסכים למקח, כל זה הוא בקנין שהקונה מקבל לידו חפץ, או שוכר שכבר נכנס לבית ששכר, אבל במקום שאין לקונה שום הפסד אם יבטל המקח אומרים אומדנא לבטל את המקח, לפי שאם היה מתנה שאם השוכר יחלה בשפעת 'לפני כניסתו לדירה' 'ויש ביכולתו למצוא דירה אחרת' אין השכירות חלה, מסתבר שהשוכר היה מסכים, א"כ אנו אומרים אומדנא כנ"ל. ואם כן יש חילוק בין התירוצים, שלסברא השניה יכול למנוע ממנו בכל אופן, ולסברא הראשונה רק כשעשו קנין שמועיל מחמת המנהג שבעיר.    )).

ג.        אם נתברר שבשעה שכתבו את החוזה [שהוא קנין שטר] היה השוכר חולה, יכול המשכיר לבטל את השכירות אף אם נכנס כבר לגור, מפני שהוא מקח טעות ((נתיבות המשפט סימן שיב סק"ב.)).

ד.       אם השוכר שילם דמי קדימה, אך עדיין לא חתמו על חוזה, נראה שיכול המשכיר לבטל את השכירות. [משום שלדעת רוב הפוסקים במקום שנוהגים לכתוב שטר, אין קונים בכסף ((כתב הרמ"א סי' קצה ס"ט, שאע"פ שלענין מכר קרקע קיי"ל שבמקום שנוהגים לכתוב שטר אין קונים בכסף לבד, מכל מקום בשכירות קרקע קונים בכסף לבד, ומבאר הסמ"ע (שם סק"כ) שכיון שאין הדרך לכתוב שטר בשכירות, לפי שהיא לזמן, סמכה דעת השוכר בכסף לבד. וכתבו כמה אחרונים [ערוך השולחן שם סי"ג, שו"ת אבני צדק או"ח סי' נה] שבמקום שנהגו לכתוב שטר גם בשכירות, וכגון מחמת שהשוכר לזמן מרובה ירא שמא המשכיר יחזור בו באמצע הזמן, אם כן לא סמכה דעתו בלא שטר, ולכך אינו קונה בלא שטר, אמנם בשו"ת תשורת שי (ח"א סי' תד) הוכיח מהב"י (שם סוף הסימן) שקנין כסף מועיל בשכירות אפילו במקום שנוהגים לכתוב שטר.)). וא"כ המשכיר יכול לומר קים לי שהשכירות לא חלה ((והמשכיר חשוב כמוחזק בבית, וכמבואר בשו"ע סי' שיב סעיף טו שקרקע בחזקת בעליה קיימת אף אם משכירה. ואמנם אם נתן רק דמי קדימה על דעת עירבון וקנס ששוב לא יחזור בו מהשכירות כתב בשו"ת מים חיים (חו"מ סי' ה, הובא בפ"ת סי' רז סקי"ג) כתב שבמקום שנהגו שדמי קדימה אינם כקנין כסף, ולא ניתנים על דעת לקנות, אלא כעין קנס שאם יחזור בו יחלט למוכר או למשכיר, יכול לחזור מהמקח, [ואם השוכר היה חוזר בו מפסיד את דמי הקדימה, אך כאן שהמשכיר חזר בו יצטרך להחזיר את המעות קדימה]. ובשו"ת חוקות החיים [לרבינו חיים פלאג'י] (סי' מז) כתב כעין זה, וכתב שהוא עצמו נוהג לפשר שאם המשכיר לא הפסיד כלום מביטול השכירות צריך להחזיר חצי מהמעות לשוכר. וראה גם בשו"ת בית שלמה (יור"ד ח"ב סוף סי' קפז) שכתב שדמי קדימה מועילים לקנות כקנין כסף, ואין השוכר או המשכיר יכולים לחזור בהם, וכתב שכן נוהגים והיינו כיון שדמי קדימה במקומו היו נוהגים שנחשב כתחילת פרעון.))].

ה.      אע"פ שהמשכיר אינו יכול לבטל את השכירות מחמת אונס, מכל מקום השוכר יכול לבטל את השכירות אם קרהו אונס והוא מוחזק במעות, ולא ישלם אלא על הימים שדר בבית ((מבואר בשו"ע (סימן שיב סעיף יז) שאם נפל הבית בתוך ימי השכירות אינו צריך לשלם על הימים שלא דר בבית. ולמדו הפוסקים מדין זה שאם השוכר לא השתמש בשכירות מחמת אונס, אינו צריך לשלם, ועיין בסמ"ע (שם סקל"ד) שיש חולקים וסוברים שהשוכר חייב, משום ששכירות ליומא ממכר, והרי זה כאילו הבית שלו נפל. ועכ"פ אם השוכר מוחזק אין מוציאים ממנו. ועי"ש בספר הלכה ברורה.)). ולכך השוכרים האחרים יכולים בנידון דידן לצאת מהבית ולהפסיק לשלם שכירות עליו, ואף אם סיכמו ביניהם שישכרו לזמן רב.

ו.        ואע"פ שבנידון זה אין כאן אונס גמור לשוכרים האחרים, אלא 'חשש' בלבד שידבקו מהמחלה, מצינו שכבר נחלקו הפוסקים בכעין זה לגבי שוכר ששכר בית מזיגה, ולאחר מכן רצה לחזור בו משום שבאו גייסות לעיר ולפעמים הם בוזזים ואין מידם מציל, שיש אומרים שהשוכר יכול לבטל את השכירות מחשש שמא יבזזוהו ((בשו"ת פרי תבואה (סי' לד, הובא בפתחי תשובה סימן שכא סוף סק"א) הביא שהב"ד דק"ק זאלקווא פסקו שהשוכר יכול לחזור בו, והשיג עליהם וכתב שאינו יכול לחזור בו מספק, שכיון שיש לו חיוב ודאי, ויש כאן ספק אם הוא אונס כדי לפטרו, ואם כן הרי הוא כמי שטוען איני יודע אם פרעתיך שמוציאים ממנו ממון. ובשו"ת תשורת שי (ח"ב סי' קכז) יישב טענותיו, וכתב שכיון שגם המשכיר אינו יודע אם יבזזוהו, הרי זה כמי שיש ספק לב"ד בלא טענותיהם, שבאופן זה אין גובים אף ממי שטוען איני יודע אם פרעתיך, וכמבואר בנתיה"מ בדיני תפיסה (סעיף כד).)), ונראה שבנידון דידן יש לתלות במחלוקת אחרונים זו, ויכול המוחזק לומר קים לי שאני פטור. ועל כן שוכר אחר שחושש מהידבקות יכול לצאת באמצע ימי שכירותו, וישלם רק על הדמים שדר בבית.

ז.        אמנם, אם השוכר שילם מראש את דמי השכירות, אין לחייב את המשכיר להשיב לו את כספו, כיון שלדעת כמה פוסקים השוכר חייב לשלם על כל הימים, אף באונס גמור ((כ"כ בשו"ת ראנ"ח (סי' ה) שהמוחזק יכול לומר קים לי. הובאו דבריו בכנסת הגדולה סי' שיב (הגהות הטור אות נו). ובשו"ת דבר המשפט (סי' ל) כתב, שלדידן אין אומרים קים לי נגד דעת השולחן ערוך [וכן מפורש בתומים בקיצור תקפו כהן סי' קכג – קכד, ובנתיה"מ דיני תפיסה כלל כ], וא"כ צריך המשכיר להחזיר לו את המעות. אמנם עיין במה שהגיה הסמ"ע שם סקל"ד שלפי הגהתו הביא הרמ"א גם את הדיעה החולקת. ונבאר בהרחבה בעזהי"ת בספר הלכה ברורה שם.)).

מאמר מתוך עלון 'פניני המשפט' שיו"ל ע"י 'מפעל מאור החושן'. לקבלת העלון בקביעות לחץ כאן.

השאר תגובה

האימייל לא יוצג באתר. שדות החובה מסומנים *