לכבוד בית הדין
ברצוני לשאול. אני מעוניין לרכוש דירה שלה מוצמד בטאבו גינה. המוכר בעבר נתן רשות לבאי הבניין לעבור דרך החצר לרחוב ולהיפך על מנת לקצר להם את הדרך. עתה אני מעוניין לקנות את הדירה ולסגור שטח זה. שאלתי האם ניתן למנוע את המעבר כי הרי שהלא היה דרך הרבים ממש אלא דיירי הבניין בלבד. וכן האם יש להם חזקת תשמישים של הילוך בחצר.
אודה על תגובתכם המהירה
מוטי
תשובה:
בפשטות נראה מחמת כמה צדדים שאפשר למנוע את המעבר לשכנים לאחר הקניה, אולם יש לבקש מהמוכר לדון עם השכנים על כך קודם הקניה, ואם צריך לקבוע על כך דיון בבית הדין.
מקורות:
מקורות:
יש כאן נידון א' דין "מיצר שהחזיק בו רבים" נידון ב' "שאלה בקרע", נידון ג' "חזקת תשמישין".
נידון א' של מיצר, אין כאן, מאחר ומדובר במשתמשים מסוימים ולא בדרך שניתנה לציבור הרחב.
נידון ב של "שאלה בקרקע": אדם שנותן רשות לעבור דרך חצירו וההוא התחיל להשתמש בחצר כמעבר, בעל החצר אינו יכול לחזור בו. שהילוך הוא קנין 'חזקה' במקום שמיועד להילוך, כמבואר בשו"ע חו"מ סי' קצב סעיף ז. (ועיין קצות סי' קנג סוף סק"ג).
וכשנתן רשות לעבור ולא פירש לכמה זמן, נחלקו הרא"ש והרשב"א אם הכוונה לזמן מינימאלי או לעולם, גם לפי הדעה שהכוונה היא לעולם מסתבר שאם יש שינוי במצב, כגון שמכר את החצר, יכול לחזור בו. (ועיין עלון המשפט גליון 31 פסקי דינים הערה 2). ואף אם יש מחלוקת הפוסקים נראה שבעל החצר הוא המוחזק ויכול לסגור את החצר. (ואף אם נאמר ששוכר דירה נחשב למוחזק במקום שיש מחלוקת הפוסקים, וכדעת הנתיבות בכללי תפיסה אות כב, אין זה אלא שוכר שמשתמש בקביעות אבל לא אדם שעובר מפעם לפעם).
נידון ג' "חזקת תשמישין": במקרה שהמוכר לא נתן רשות לעבור דרך החצר, אלא שהשכנים עברו ללא רשות והוא שתק, נראה שאף המוכר היה רשאי לחזור בו ולמחות בשכנים, שהרי אף אדם שמעמיד סולם של שלוש שליבות בחצר חבירו אין לו חזקה, אף שעובר דרך החצר, וכמו שנפסק בשו"ע חו"מ סי' קנג סעיף יג. אמנם הסמ"ע שם ס"ק כט הביא דעת ר"י שאם עובר דרך החצר יש חזקה אפילו בסולם קטן, אבל בשו"ע לא נפסק כן, ואף אם יש מחלוקת הפוסקים בעל החצר הוא המוחזק.
ואם השכנים בנו בנייה קבועה לצורך מעבר זה, יש להם חזקה. לדעת המחבר בסי' קנה סעיף לה אף אם אינם טוענים שקנו זכות זאת, אלא שמסתמא מחל להם. הרמ"א בסי' קנג סעיף טז הביא שתי דעות, דעה אחת כדעת המחבר ודעה אחרת שרק אם החזיק שלוש שנים וטוען שקנה את הזכות יש לו חזקה, הסמ"ע שם ס"ק לב סובר שהרמ"א לא הכריע והט"ז סובר שהכריע כהמחבר.
יש לציין שבשו"ת מהרש"ם ח"א סי' ה כתב שאין חזקה מועילה כלל בקרקע הרשומה בטאבו, שאין בעל הקרקע צריך למחות כשבעלותו מפורסמת וגלויה.
