אני קניתי דירה בבניין המשותף לעוד דייר אחד מעלי. ובאתי לסגור חדר בין העמודים (של השכן מעלי) שהיו בחצרי והודעתי לו שאיני חייב בתשלום בהשתתפות על היסודות היות והמוכר שלי אמר לי בשעת הקניה שאיני צריך לשלם היות שבתמורה לכך הרשה למוכר של הדייר העליון לבנות יסודות בחצרו, ואמרתי לו שיכול להתקשר לבדוק את זה. אך הוא אמר לי שאני יכול לבנות כי הוא סומך עלי. ואכן בניתי. אך כעבור זמן פגש הדייר העליון את המוכר שלו ושאל אותו אם כך היה ואמר לא שזה לא נכון מעולם לא ויתר על זכות גביה על היסודות ושאר הוצאות. עכשיו דורש ממני שכני תשלום האם אני חייב לו?
אם אפשר לציין מקורות לעיין בהם.
בברכה
תשובה:
אינך חייב לשלם עבור בניית השלד. התביעה היא נגד זה שמכר לך את הדירה בלבד.
מקורות:
לדעת הנימוקי יוסף בב"ב דף ג ע"א החיוב לשלם הוא משום שהבונה מקנה את השלד לשותף בשעת הבניה על דעת שאם ירצה להשתמש יזכה למפרע. ואם כן פשוט שהמוכר זכה בשלד למפרע והתחייב לשלם והקונה קנה משל המוכר.
גם לדעת התוספות שם דף ה ע"א שהחיוב הוא משום שנהנה, מכל מקום המוכר נהנה במכירת הדירה מכך שהיה יכול להעלות המחיר או לכל הפחות להשביח את מקחו והתחייב לשלם, ובמקרה שהבונה מתכוון לגבות עבור ההנאה מאדם מסוים, שוב אינו יכול לגבות מנהנה אחר. עיין ש"ך חו"מ סי' קטו סק"י.
יישר כח על התשובה המנומקת.
אך לא הבנתי למה לא נאמר את הכלל, מה מכר ראשון לשני כל זכות שתבוא לידו שזה כולל גם מאידך גיסא את החובות. ובנ"ד מכר לו יסודות שיש בהם התחייבות עתידית אם ירצה להנות מהם?
הכלל מה מכר ראשון לשני נאמר שהקונה קיבל את הזכויות של המוכר, אבל לא שהקונה קיבל את החובות של המוכר. ובפרט כאשר המוכר אמר לו במפורש שאין שום חוב.
לא מדובר ביסודות שיש בהן התחייבות, משום שההתחייבות איננה ביסודות, אלא חוב כספי שמוטל על המוכר. אם היה שעבוד על הדירה, יש התחייבות הקשורה למקח, אבל חוב כספי הנובע מהמקח אינו מחייב את הקונה.
לא הבנתי את התשובה, הרי אם המוכר לא שילם על מקח היסודות, דבר שיתכן, הרי הן חוזרות לבעלות בעליהן עד שעכשיו המשתמש בהם ישלם עליהן ויקנה אותן, אם כן, פשוט שאינו יכול להשתמש ולבנות בהן בלי לשלם, ואף שהקונה יכול לפנות תחילה למוכר, אם הוא התחייב את היסודות כחלק מהמקח חינם, עכ"פ כלפי בעל היסודות ברור שהקונה לא יוכל להשתמש כל עוד לא הוכח שניתנה עליהן תמורה.
מי שבנה את היסודות זכאי לדרוש תשלום (מהמוכר). אבל זכות השימוש ביסודות אינה מותנית בתשלום בפועל, משום שהשטח שהתחתון משתמש בו הוא בבעלותו. אם אדם ירצף את דירת חבירו, הוא יהיה זכאי לדרוש תשלום על הריצוף, לפעמים יוכל גם לטעון 'עציי ואבניי אני נוטל', אבל הוא לא יכול למנוע מבעל הדירה להיכנס לדירתו בגלל שהריצוף הוא שלו. ועיין מה שכתבנו בתשובה ובתגובות כאן.
תודה רבה, אכן הצדק אתכם שלשיטת הנמוק"י היסודות שהונחו בקרקע התחתון [לא עליון כמופיע בט"ס בתשובה] על דעת שיהיו שלו, גורמים שאין קשר בין הבעלות על היסודות שניתנה לתחתון לבין התשלום עליהם שהוא חוב בלבד, אבל גם לנמוק"י ובפרט לתוס' שציינתם, הרי לא יתכן שאדם יקנה מקח לא ישלם עליו ימכור אותו לאדם אחר, ואותו קונה יאמר לבעלים הראשון זכותך רק לקחת את החפץ ממני כי לא שילמו לך עליו [כמובן בלי יאוש ושינוי], ואם אינך לוקח בלית ברירה כי הוא תקוע באדמה, מותר לי להשתמש בו, אז למה יהיה מותר להנות מהיסודות שלא שולם עליהם, נאמר שלא נתן רשות להשתמש ביסודות אלא על דעת תשלום, ועכשיו מתברר שלעולם לא ישלמו עליהם. אבל אולי כוונתכם שכיון שאין ראיה שהראשון לא שילם, אז על העליון הראיה, כי סתמן של היסודות נמכרו ניתנו, וספק שמא שולם עליהם.
ועוד ספק עלה בדעתי אגב השאלה הנ"ל לשאול את כבוד הרב, מה היה הדין אם העמודים היו בקרקע התחתון מתחילת הבניין, האם מותר לתחתון להשתמש בהם גם בלי לשלם לעליון. כי הקבלן נתן אותם לתחתון. או שמא ברור שהבעלות עליהם היא של העליון ואדרבא יש לעליון זכות מקום גם בקרקע התחתונה והכל שלו, ממילא כאן גם הרב יודה שהתחתון לא קיבל את העמודים והשטח שלהם מעולם, וגם אם התחתון הראשון סגר חדר עם אותם עמודים ולא שילם לעליון עדיין זה לא נחשב שניתנו לו, רק הוא נעזר בהם, כמו מי שמשעין קורותיו על כותל חבירו, ודאי הכותל עדיין של חבירו, ואם כן גם הקונה ממנו יצטרך לשלם, כי בכל רגע של שימוש הוא נהנה מדבר שאינו שלו כל עוד לא שילם.
ושוב תודה רבה על ההתייחסות, וליבון ההלכה החשוב. הדברים כבר שולבו בספרי משפט צדק שכנים ושותפים כהלכה מהדורה ב שתצא בל"נ בקרוב.
אני מודה על התגובה.
הקונה אכן יכול לדרוש מהבונה להוכיח שהוא היה אמור לקבל תשלום ולא קיבל. אבל לדעתי גם אם יוכח שהמוכר היה אמור לשלם ולא שילם, הרי הוא פטור. לא מצאתי שיהיה איסור לאדם לעשות שימוש בחצירו בגלל שיש בו שבח שלא שולם עליו. נניח שהעובדה שהמוכר לא שילם אומרת שהבונה שותף בחצר, הרי מותר לשותף ליהנות בשעה שהשותף השני אינו יכול ליהנות. ולדרוש מהקונה כסף עבור ההנאה, לדעתי אי אפשר אם ההשבחה הייתה על דעת לגבות מהמוכר. כל שכן כאשר המוכר אינו חדל-פירעון ויש אפשרות לתבוע אותו וממילא אין טענה שהכוונה לתבוע מהמוכר הייתה בטעות.
השאר תגובה