איסור עני המהפך במוכר שמחפש לקוח חילופי

שאלה:

אברך חיפש שותף לדירה לצורך השלמת בנית הדירה שנתקע. הגיע שותף על בסיס שישלם 1.1 מליון עשה פגישה אצל עוד לצורך קידום העסקה אך עצר הכל כי ביקש לבדוק שיאושר לו משכנתא בבנק, לצורך כך לקח יועץ משכנתאות שיטפל בכך עבר כחודש והקקונה/השותף טרם יודע על תשובות סופיות, המוכר ביקש לדעת מה מתקדם שכן בינתיים משלם שכירות וביקש לסגור את העסקה שישלם את החלק הון עצמי ויקדמו בנייה. ובינתיים ימשיך בהתנהלות המשכנתא, הקונה הודיע שאם אין לו אישור סופי הוא לא נכנס לעסקה. ולכן ממשיך להמתין אולי יאושר. המוכר הבין שלא יוכל לבנות על קונה זה שיש סיכוי שלא יאושר, יצא לבדוק אם יש קונה אחר ופנה למתווכים שהציעו לו כי החלק שמוכר שווה לפחות 1.2 או 1.25 מליון ורוצים לשלוח קונים. הקונה המדובר שממתין לאישור משכנתא בא בטענה של מהפך בחררה. השאלה 1 האם יש כאן דין מהפך בחררה ואז אסור לו לבדוק קונים אחרים על אף שהקונה לא מתחייב לקנות אם לא יאושר משכנתא 2 במידה וכן האם הוא חייב למכור לו במחיר שדיבר על אף שמתברר שהמחיר בשוק גבוה מזה מטעם מחוסר אמנה וכדומה או שאין כאן שום עסקה עדין

תשובה:

שלום וברכה,

דין עני המהפך נאמר רק במקרה שסוכם סופית על העסקה, אבל אם יש פתח שהקונה לא יקנה, אין איסור של עני המהפך.

מלבד זאת יש הסוברים שאיסור עני המהפך, נאמר רק על הקונה שאסור לו לקונה שנני להוציא את הראשון ולחטוף את העסקה לעצמו, אבל למוכר אין איסור.

גם לסוברים שיש איסור על המוכר לחפש אחר קונה אחר, אם יש רווח במחיר שיקבל יותר, אין איסור למוכר למכור לאחרים.

ולכן מותר למוכר לחפש לקוח אחר, ואין עליו כל חובה להמשיך עם הלקוח הראשון.

בהצלחה.

מקורות:

כתב המרדכי (ב"ב רמז תקנא): ובלוקח מישראל נמי לא מיקרי מהפך בחררה, אלא היכא דגמרו הפיסוק כבר הלוקח והמוכר, ונתרצו זה לזה, ולא היו חסרים רק הקנין, והלך זה וקנאה – או באותן דמים, או הוסיף דמים – אז נקרא רשע. אבל אם המוכר אינו רוצה למכרה בכך, והלך אחר וקנאה לאו רשע הוא. דאי אפילו בכה"ג נקרא רשע, א"כ מפסדים למוכר, שאם יבא ראובן לקנות קרקע של שמעון לא ירצה לתת לו אלא דבר מועט ולא כפי שויה, לא יהא אחר רשאי לקנותם, ורבנן חשו טובא לפסידא דמוכר יען כי מוכר הוא מחמת דוחקו.

מבואר במרדכי ג' דינים. א. איסור עני המהפך נאמר דוקא אם פסקו דמים. ב. האיסור על השני לקפוץ ולקנות קיים גם כשמוסיף דמים על הפסיקה של הראשון. ג. מותר למוכר לסגת מהעסקה עם הראשון, ולקיים את העסקה עם אחר. ונבאר את הדינים אחד לאחד.

איסור עני המהפך – שהחליטו על העסקה

מבואר במרדכי שהאיסור של השני לקפוץ על מקח ולמנוע מהראשון לקנות, דוקא שכבר הסכימו המוכר והלוקח על העסקה ופסקו ביניהם את המחיר. וכן פסק הרמ"א (שם): וכל זה לא מיירי אלא כשכבר פסקו הדמים שביניהם, ואין מחוסרין אלא הקנין. אבל אם מחוסרין עדיין הפסיקה, שהמוכר רוצה בכך והקונה רוצה יותר בזול, מותר לאחר לקנותו.

איסור עני המהפך – כשמוסיף השני על הסכום שנותן הראשון

ויש לדון אם השני מוסיף על המחיר שפסק עם הראשון, ובכך מעורר את רצון המוכר שימכור לו ולא לראשון, האם יש איסור של עני המהפך. או שמא אפשר לומר שכיון שתקנת חכמים שאסור לשני להציע עצמו משום טובת הלוקח הראשון, א"כ כשמוסיף דמים ויש בזה טובת המוכר לא תיקנו איסור 'עני המהפך' לטובת הלוקח, שמדוע נחוס על הלוקח יותר מאשר על המוכר.

מדברי המרדכי הנ"ל שכתב: 'והלך זה וקנאה – או באותן דמים, או הוסיף דמים – אז נקרא רשע' מבואר שסובר שאיסור 'עני המהפך' נאמר גם כשהקונה השני קופץ ומציע מחיר יקר יותר מאשר הפסיקה שנותן הראשון. ודברי המרדכי הובאו ונפסקו בפוסקים רבים (וכגון בשו"ת חת"ס ח"ה קיח) בלי שום חולק [וראה מבי"ט (ח"א סימן קצד) שמוכח כך בדבריו].

וכן מצאתי בדברי גאונים (כלל כז אות ב) שכתב בפשיטות שאיסור עני המהפך קיים גם אם הוסיף בדמים על המחיר שפסק עם הראשון.

אמנם בריטב"א [מהדו"ב – הוצאת מוסד הרב קוק] עמ"ס קידושין (נט, א) כתב: וה"ה היכא דהאי שני הוסיף בדמיה, דרשאי המוכר למוכרה לשני, דחיי המוכר עדיפי. עכ"ל. מבואר שאם השני מוסיף בדמים אין איסור של עני המהפך. בדומה לזה מבואר ברבינו ירוחם (מישרים נתיב לא חלק ב) שכתב וז"ל: אבל אם עני [המוכר] וזה השני נותן דמים יותר וכו' אינו נקרא רשע. עכ"ל. אכן דברי שניהם לא הוזכרו בשום פוסק קדמון או מאוחר, ושאר דבריהם [עי"ש] נסתרים מדברי הראשונים, וקשה להפך הדין הפשוט ע"ס דבריהם. [ולהלן נבאר שאין מחלוקת].

איסור 'עני המהפך' אצל המוכר

באיסור 'עני המהפך' אומרת הגמרא שהלוקח שקופץ וקונה נקרא רשע. ויש לדון האם האיסור נאמר דוקא על הקונה. או שהאיסור נאמר גם על המוכר. בשו"ת מהרש"ל (סי' לו) כתב: אבל אם שמע האחד מן זה המוכר שאינו רוצה למכור או להשכיר לזה המהפך בה, ק"ו אם זה המוכר או המשכיר מקדים ומתחיל עם האחר שיקנה או ישכיר ממנו, ואפילו ידע שהראשון היה מהפך בה, מאחר שאינו רוצה זה המוכר למכור לראשון אם כן אין בו דין רשע כלל מאחר שהראשון לא זכה בה כלל רק תקנת חכמים. עכ"ל. ועי"ש שהביא ראיה לדבריו מדברי התוס' בקידושין (נט, א ד"ה עני המהפך), וכן מוסכם בפוסקים נוספים, וכגון הנחלה ליהושע (סי' כט), שו"ת אבני נזר (חו"מ סימן יז) ושו"ת מהרש"ג (סי' קיז).

אמנם בריטב"א שהובא לעיל נראה להדיא שלא כדבריהם, שכתב ש'אם מוסיף בדמים רשאי המוכר למוכרה לשני'. ומדבריו – רשאי המוכר – מוכח שכשאינו מוסיף בדמים אסור למוכר למכור לשני.

יש לחלק אם הלוקח השני ניגש למוכר או המוכר ללוקח השני

וחשבתי לבאר דרך חדשה במחלוקות הנ"ל. שהנה במהרש"ל [וכן במהר"ם אלשיך (סימן סז)] מבואר שאיסור עני המהפך נאמר דוקא כשהלוקח השני הציע עצמו למוכר ומונע את השני מלקנות. אבל אם המוכר בא מעצמו למכור לשני, אין איסור על הלוקח השני לקנות. וכלשון הגמרא 'ובא אחר ונטלה' שהאחר נטל את המקח, אבל לא כשנגשו אליו והציעו לו לקנות.

'עני המהפך' – דוקא שהוא מסלק את הלוקח הראשון

בפוסקים הנ"ל מבואר יסוד גדול באיסור עני המהפך. שאין האיסור לקנות כשיש לוקח שמהפך בעסקה. אלא האיסור לסלק את הלוקח מהעסקה. ולכן כשהמוכר מעצמו ניגש ללוקח השני אין איסור כלל, כיון שסילוק הלוקח הראשון לא בא מהלוקח השני.

ולפ"ז נראה שבאופן שהלוקח השני ראה שיש כבר לוקח שמהפך בעסקה, ולכן מוסיף בדמים כדי לעורר את רצון המוכר שימכור לו, נחשב שהלוקח השני הוציא את הראשון, ועבר באיסור 'עני המהפך… ונקרא רשע'. אבל אם המוכר מעצמו התעורר שרוצה למכור לשני במחיר גבוה יותר, זכותו לחפש קונה חלופי, וממילא אין איסור על הלוקח השני לקנות במחיר גבוה. וכדברי המהרש"ל שאם המוכר ניגש ללוקח השני אין את האיסור. וכמו שביארנו שהאיסור על הלוקח שלא יפקיע את הלוקח ראשון, וכשהסילוק הגיע מצד המוכר, אף שהוא הקונה שמסייע בכך, אין איסור.

ואם כנים דברינו נראה שאין מחלוקת בין הראשונים, שהמרדכי כשכתב שיש איסור עני המהפך גם כשמוסיף בדמים, דיבר על הלוקח השני, שאסור ללוקח השני להציע מחיר יקר ולסלק את הראשון. אבל הריטב"א ורבנו ירוחם דיברו על המוכר, שאם המוכר מעצמו פנה אל השני בהצעת מחיר גבוה, אין איסור על המוכר, שחסים על המוכר, וממילא אין איסור גם על הלוקח, כיון שהסילוק לא בא ממנו.

ומעתה אפשר לחדש ולומר שדברי הריטב"א לא יסתרו לדברי שאר הפוסקים, שאה"נ כשיש איסור של עני המהפך אצל הלוקח, יש איסור גם על המוכר, וכשם שהלוקח נקרא רשע שמסלק את הראשון כן המוכר אם מסייע לו למכור נקרא רשע. אלא שאם המוכר מעצמו הולך ללוקח שני למכור, מסתמא יש לו סיבה שמעדיף את השני על פני הראשון, אם משום מחיר גבוה, או שהשני נוח יותר, בזה אין איסור על המוכר, כיון שדואגים לטיבותא דמוכר. ודברי הפוסקים שכתבו שאין איסור על המוכר, היינו אם המוכר מחפש קונה אחר, ולא שהקונה חיזר אחר המוכר.

בספר אז נדברו (ח"ז סימן פד) הקשה על השיטה שאין איסור על המוכר, הרי יש איסור לפני עיור, היות ומסייע לקונה השני באיסור. ולדברינו ל"ק שהפוסקים דיברו על האיסור של המוכר – האם יש איסור למוכר למכור לאחר. אבל אם הלוקח גורם לסילוקו של הקונה הראשון, ולמוכר אין הבדל למי למכור, קיים איסור גם על הקונה וגם על המוכר.