קונה שלא עומד בתשלומים

שאלה:

לכבוד הרבנים שליט"א רכשתי דירה קומה א בבנין 2 קומות קומה א ומתחתה דירת קרקע והייתי בקשר עם קבלן שתכנן לחבר עוד שכנים ולבנות בנין חדש שלא יצא לפועל אחרי כמה שנים הגעתי להסכמה עם שכן מתחת לבניה מחדש על החלק שלנו הוצאתי היתרים, וחפשתי משקיע לטאבו משותף ע"ס 1.1 מליון ש"ח לצורך הבניה החדשה, אחי מחו"ל שמע ופנה אלי שמעונין בכך, כמובן שהשאלה הראשונה היתה אם יש לו את הכסף כי לא חפשתי שותף רק כסף ובפרט שאני הורס הכל כל המבנה ונשאר עם משכנתא קיימת ושכירות עד לבניה מחדש , והוא הבטיח שיש לו הכל וחלק הנוסף יקח משכנתא. הוא הזרים לי סכום של 280 אלף ללא חתימת חוזה. ובכסף זה שלמתי היתרים, הריסה חפירה ויסודות. לאחר סכום זה נגמר הכסף כשגם בסכום זה העביר בחלקים קטנים שהקבלן לא הסכים להמתין כל פעם. כרגע חודשיים שאין לו עוד כסף להמשיך ומשיחה ברורה איתו מתברר שאין שום בסיס לדבריו מלבד שינסה לקבל הלוואות מאנשים, ויש לציין שגם התברר שסופית לא יוכל לקבל משכנתא כך שאין סיכוי ע"פ דרך הטבע שיש לו את הכסף לעסקה וגם הקבלן לא יכנס לבניה כשיודע שלי אין וגם לא לאחי והכל בדרך שאמונה ותקווה שישיג גמחים בסכומים שלא מצוי למצוא גמחים. כרגע יש לי רוכש אחר שיכנס במקומו ורוצה לחתום חוזה ידעתי אותו שאני מתקדם עם מישהו אחר ומיד כשיתאפשר אחזיר לו את ההלוואה שנתן לי, הוא התחיל להתעקש שחייב להמשיך איתו אך בשאלה ששאלתי וגם אחרים שלחתי שידברו איתו יצא שאין לו את הכסף ואלי יכול לגרד עוד 100 אלף כאשר הסברתי לו שחייבים להתקדם לבניה מהירה ללא עצירות כל שבועיים. ומבקש שאחתום איתו חוזה ואולי עי"ז יהיו לו אנשים שילוו לו בינתיים חבל לי להפסיד את הקונה שחם לעסקה וכבר היינו אצל עו"ד ובעיקר כל חודש אני משלם שכירות ומשכנתא כך שעל אף שאני עובד קשה לפרנסתי הכל הולך להוצאות הנל ואני במצב קשה בבנק עם הלוואות שונות ברגע, שלא עומד בהם.

תשובה:

שלום וברכה,

כל עוד לא נחתם חוזה על העסקה, לא חל קניין, ויכול כל אחד מהצדדים לחזור בו מהעסקה. ולמרות שהיה העברת כספים וכסף קונה בקרקע, אמנם כיון שמקפידים לערוך חוזה בכל עסק נדל"ן, אין הכסף קונה. 

גם אם נניח שהיה קניין בין האחים, אם הקונה לא עומד בתשלומים, כתב הנתיבות שלוקח שאין לו איך לשלם הרי זה מקח טעות ובטל המקח.

בהצלחה. 

מקורות:

כסף אינו קונה במקום שכותבים את השטר – ראה שו"ע חו"מ סימן קצ סעיף ז. 

קונה שאין ממה לשלם בטל הקניין  – ראה נתיבות המשפט ביאורים סימן קצ סק"ז וז"ל:

אבל אם הלוקח טוען שעדיין אין לו מעות ורוצה ליתן מעות כשיזדמן לו, יכול המוכר לבטל המקח לגמרי, כי לא מכר לו רק אדעתא ליתן דמים. וכן כתב השיטה מקובצת בהדיא ריש פרק האומנין [ב"מ ע"ז ע"ב] בד"ה וז"ל הרי"ף בתשובה וכו' וז"ל, אמנם אם שום אחד מהם אינו רוצה לחזור בו והמוכר קיבל מקצת מעות והוא דוחק לקבל השאר והקונה אומר אני רוצה שימתין לי בשאר המעות עד שיזדמן לי, לא נגמר המקח לקונה לא בכולה ולא במקצתה וכו'.