שאלה:
שלום וברכה חתמנו על חוזה שכירות של דירה. הדירה נמצאת בבניין שעבר מתיחת פנים רצינית במסגרת תמ"א 38. בעת שחתמנו על חוזה הדירה, היה זה ממש בשלהי התהליך ולאחר שרוב העבודות כבר נעשו, אולם המעלית עדיין לא הייתה תקינה. הסיכום היה שכל עוד שהמעלית לא תקינה דמי השכירות יהיו פחותים ב1000 ש"ח מהתשלום החודשי. למעשה, כעת המצב הוא שגם לאחר שהליך התמ"א הסתיים, עדיין המקום נראה כמו אתר בניה, מאחר והיה סיכום בין הדיירים בעלי הדירות שלאחר סיום התמ"א הם מתחילים שיפוץ פנימי בתוך הדירות. אילו היינו יודעים מראש שהמקום יהיה בגדר אתר בניה למשך חודשים ארוכים לא היינו נכנסים לכך, הסיבה היחידה שהסכמנו לדירה זו, זה בגלל שהבניין הוא לאחר תמ"א. יש הרבה דירות באיזור בבניינים שעוברים תמ"א ודמי השכירות שם זולים מאוד, אולם לא רצינו לגור באתר בנייה. ברשותי תמונות ותיעודים המוכיחים כי המקום נראה כאתר בנייה, וכי יש רעשים של קידוחים וכולי. כמו כן יודעים אנו כי בעל הדירה ידע מהתכנית של הדיירים להיכנס לשיפוץ קולקטבי בעת ובעונה אחת לאחר סיום התמ"א, אולם הוא לא גילה לנו ידע זה. אנחנו רוצים להשתחרר מהחוזה, לצאת מהדירה, ולשלם רק את החודשים שכבר גרנו בדירה. אולם בעל הבית לא מסכים, הוא מחייב אותנו להמשיך עד סיום החוזה בשכר דירה מלא (כי המעלית כבר עובדת) אלא אם כן נמצא לו שוכר אחר באותם תנאים. אנו לא סבורים שנוכל למצוא לו שוכר אחר, מאחר ואף אחד לא ישלם דמי שכירות גבוהים במקום שיש בו שיפוצים רבים. שאלתי היא: א) האם אני יכול לטעון שהייתה כאן אונאה מצד המוכר ודינה של העסקה להתבטל? ב) האם אני זכאי להפחתת דמי השכירות? מכאן ולהבא ולמפרע. ג) אם דינה של העסקה להתבטל, האם אנו יכולים לתבוע את בעל הדירה גם בהחזר הוצאות של מעבר הדירה, שנגרם לנו על פי דיבורו המטעה? יצויין כי אין בחוזה השכירות סעיף אשר מתייחס לטענות שאנו מעלים. נודה לתשובה מהירה
תשובה:
שלום וברכה,
א. אם תוכלו להוכיח שהשיפוצים גורמים לסבל רב, ואדם מן השורה לא מוכן לשכור דירה במצב כזה. וכמו כן תוכיחו שהמשכיר ידע התוכנית של השיפוצים, ניתן לבטל את החוזה.
ב. לא ניתן לכפות על המשכיר להוזיל את המחיר, בידכם לבטל את החוזה או להמשיך לדור במחיר מלא. אמנם מאחר והינכם יכולים לבטל את החוזה תוכלו להגיע להסכמה עם המשכיר שיוזיל את המחיר. אבל צריך להגיע להסכמת הצדדים.
ג. תשלום הפסדים של הובלה ומעבר דירה – יש לעיין האם חייב המשכיר, מאחר והשוכרים דרו בדירה כמה חודשים, וביטול המקח נעשה אחר כמה חודשים, ונמצא שהוצאות העברת דירה לא הייתה לחינם.
מקורות:
1. לא ניתן לבטל את חוזה השכירות בגין שיפוצים שהתחילו אחר כריתת חוזה השכירות, כדין שכר חמור וחלה החמור ועושה את מלאכתו באיטיות שנפסק בשו"ע חו"מ סימן שי שמזלו של שוכר גרם. וביאר הנתיבות (שם ס"ק ב) שאם ניתן לדור בבית בדוחק, מזלו של השוכר גרם. ואם לא ניתן לדור כלל, ההפסד על המשכיר. וכתב עוד (בס"ק א) שאם חולי הבהמה היה לפני השכירות המקח בטל כדין מקח טעות, ורק אם החולי נעשה אח"כ המקח קיים. ולכן אם המשכיר ידע מעריכת השיפוצים, ולא גילה זאת לשוכר, נחשב שהמום היה לפני כריתת החוזה והמקח בטל. אבל אם המשכיר לא ידע מכך, ההפסד על השוכר.
2. ראה שו"ע סימן רלב סעיף ד.
3. ראה שו"ע שם סעיף כא, שאם המוכר ידע מהמום חייב המוכר לשלם עבור הוצאות הדרך שהקונה הוציא להובלת החפץ. אמנם במקרה דנן שהובלת תכולת הדירה היתה מוצדקת לחודשים הראשונים. ומאידך יש לומר שעבור חודשיים לא היינו מסכימים להוציא תשלומי הובלות. ויש לעיין.
תודה רבה על המענה
במידה ונוכל להוכיח ובית הדין יפסוק על ביטול חוזה, מה דין החודשים שכבר שילמנו שכירות מלאה?
נוכל לבקש החזר ולשלם רק מדין 'נהנה' שאני מניח שזה מחיר זול יותר משכר דירה מלא? ובפרט שבמהלך החודשים הללו זה אתר בניה ובוודאי ששכר הדירה יותר זול.
שלום, כאשר דרתם בדיעבד לא תוכלו לדרוש פיחות במחיר. אלא אם כן ביקשתם לצאת והמשכיר עיכב מידכם לצאת אז יש לדון על הוזלה במחיר.
ועוד שאלה אחת ברשותכם:
יש גם המון תיקונים שהמשכיר התחייב תוך חודש ובפועל כבר חודשיים וחצי שלא ביצע זאת כגון:
ריח ביוב בכל הדירה ובמיוחד בחדר אמבטיה.
בחדר המזגן כמעט ולא מקרר.
המזגן מפיץ ריח ביוב, וכשהמזגן עובד אי אפשר לבשל בכיריים גז
וכו' וכו
ועוד כמה תיקונים בטיחותיים ואסתטיים
יש בזה נפקא מינא?
גם ה עילה לביטול חוזה. או שהשוכר יתקן בעצמו על חשבון תשלום השכירות.
השאר תגובה