שאלה:
שאלה דחופה מוכר שחתם עם הלוקח שטר מכיר על בית שיבנה עם הרבה תנאים וכבר נתן הלוקח שליש מהכסף ודא עקא שרק חתמו שטר ביניהם בלשה"ק ולא שום שטר עפ"י חוקי המדינה והשטר שחתמו הוא שטר שהוא נגד החוק ואסור לעשות כן אבל המוכר והלוקח נתנו אמנות זה לזה שלא יפרסמו השטר שיש בו כמה ענינים שהם נגד החוק וגם מסוכן להמוכר ודא עקא שהלוקח והמוכר עלו בסכסוכים והלוקח הלך לערכאות של עכו"ם בקובלנא נגד המוכר ותירגם החוזה הבלתי חוקי לאנגלית ובזה צריכים רחמים מרובים להמוכר כמובן בעזהשי"ת אבל עכשיו המוכר טוען שאינו רוצה לגמור המקח עם הלוקח בטענה א- שאיני רוצה להמשיך עם מי שמסר לערכאות של עכו"ם ובוודאי אדעתא דהכי לא חתמתי כלום, ב- היות שהרבה פוסקים ס"ל דשטר נגד החוק שלמעשה אי אפשר לקנות בתים בזה אין לו דין שטר וקנין ויכול לחזור בו- והשאלה הוא גם כן אם שייך שבית דין יכריח את המוכר לחתום ולמכור באופן שהעורך דין שלו אומר שמסכן את עצמו בזה – ואת"ל שהעורך דין של הבית דין אומר שאינו מסוכן כ"כ האם שייך להכריח אותו לחתום כשהוא ס"ל שמסכן את עצמו ובפרט שהלוקח גרם כל זאת רבינו נא לענות במוקדם האפשר גם אם יש להמוכר עוד סיבות בהלכה ובסברא שיכול לבטל המקח ומראי מקומות לזה מאוד אכיר טוב לכם הענין דחוף מאוד בתודה רבה משה דושניץ
תשובה:
שלום וברכה,
לאחר שמיעת הטענות של צד אחד וירא לנפשו לקיים את המכירה:
ישנם כמה סיבות שראוי לבטל את החוזה ואת המכר. א. לא ברור שחל המכר. ב. קונה שמאחר ולא משלם בטל המכר. ג. יכול המוכר לבטל מדין עביד איניש דינא לנפשיה. ד. יכול לבטל כדי למנוע מסירה. ה. המקח בטל מדין אומדנא דמוכח.
א. ב. אינם טענות מוחלטות. אבל הטענות ג. וד. הם הטענות המוחלטות שבגינן ניתן לבטל את המכר.
בהצלחה וכל טוב.
מקורות:
א. נוסח השטר לא כתוב בצורה טובה כלל. בסעיף ג כתוב שמתחייב לבנות. ובסעיף ד כתוב שמתחייב למכור והצד ב' מתחייב לקנות. והתחייבות לעשות פעולה אינה חלה, (כמבואר בגמרא ב"ב דף ג ע"א שהתחייבות לחלוק לא חלה) ולכן ההתחייבות לבנות לא חלה כלל. וכן ההתחייבות למכור ולקנות לא מועילה. ואפילו בקניין אתן נחלקו הראשונים (שו"ע חו"מ סימן רמה סעיפים א-ב) האם מועיל. אבל התחייבות לפעולה לא חל לכו"ע. אלא אם כן מעגן את ההתחייבות בכסף.
אמנם בסעיף האחרון – סעיף ט, כתוב שגם אם לשון בשטר לא מועיל, מודים הצדדים שאמרו לשון המועיל, ולכאורה הסעיף הזה מחייב את המכירה. אמנם סעיף זה מחייב למכור ולקנות, אבל לא מחייב לבנות, מאחר ואין שום קניין שיועיל לחייב פעולה, אלא צריך לחייב את עצמו שאם לא יבנה מתחייב סכום כו"כ, אבל קניין לא יועיל. ויש לעיין בזה.
ב. קונה שמאחר את התשלום ואומר שאין לו עתה לשלם כתב הנתיבות סימן קצ ס"ק ז, שיכול המוכר לבטל את המכירה, וגם אם קיבל הלוקח את המקח בידו נעשה גזל בידו. וכ"כ במחנ"א. וז"ל הנתיבות שם: אבל אם הלוקח טוען שעדיין אין לו מעות ורוצה ליתן מעות כשיזדמן לו, יכול המוכר לבטל המקח לגמרי, כי לא מכר לו רק אדעתא ליתן דמים. וכן כתב השיטה מקובצת בהדיא ריש פרק האומנין [ב"מ ע"ז ע"ב] בד"ה וז"ל הרי"ף בתשובה וכו' וז"ל, אמנם אם שום אחד מהם אינו רוצה לחזור בו והמוכר קיבל מקצת מעות והוא דוחק לקבל השאר והקונה אומר אני רוצה שימתין לי בשאר המעות עד שיזדמן לי, לא נגמר המקח לקונה לא בכולה ולא במקצתה וכו'. ועוד נראה דבזה לא בעינן שיהיה עייל ונפיק אזוזי ביומו, רק כיון שתובע מעות והלוקח טוען שאין לו יכול המוכר לבטל המקח. ולכן אם עיכוב התשלום היה מסיבת הקונה, יכול המוכר לבטל את המקח.
ג. גם אם המקח חל לגמרי, וגם אם שילם הקונה את כל דמים, אם הקונה מסכן את המוכר בערכאות, יכול המוכר לבטל את העסקה כלא הייתה כדי להציל את עצמו מיד הערכאות. ודומה לדין שעביד איניש דינא לנפשיה, (ראה שו"ע סימן ד) שאם רואה שרוצים לגזול אותו, יכול להכות את השני ולחטוף ממנו ואינו צריך לטרוח ללכת לבית דין. וכל שכן כאשר מסתכן המוכר בממון או בגוף שיכול לבטל את המכירה מדין עביד איניש וכו'.
ד. אדם שהולך לערכאות דינו כמוסר, בין אם זה סכנת ממון, בין אם זה סכנת נפשות – בית הסוהר. ואם רואה שרוצה למוסרו מותר להורגו כדי שלא יימסרנו, כמבואר בשו"ע סימן שפח סעיף י. ולכן כמו שמותר להורגו כדי למנוע אותו למסור, כ"ש שיהיה מותר לקחת את ממונו כדי שלא ימסור, וכמו שמובא בראשונים עד שאתה כופהו בגופו תכפה אותו בממונו. (ומה שדן הש"ך האם מותר לאבד את הממון של המוסר, דוקא אחר שכבר מסר, אבל אם רוצה להינצל מהמסירה ודאי מותר לאבד את ממונו כדי להציל את עצמו.
ולכן מותר למוכר לבטל את המכירה כאלו לא היה, כדי להציל את עצמו מהמסירה בבית משפט.
ה. הגמ' קידושין מט: ההוא גברא דזבין לנכסיה אדעתא למיסק לא"י בעידנא דזבין לא אמר ולא מידי אמר רבא הוי דברים שבלב ואינם דברים, ובגמ' [שם] נ. ההוא גברא דזבנינהו לנכסיה אדעתא למיסק לא"י סליק לא אתדר ליה אמר רבא כל דסליק אדעתה למידר הוא. וביארו התוספות כתובות צז. ד"ה זבין שיש ג' חילוקים בדבר א. דבר שאין רגילים לעשות כגון מכר מלבושיו לעלות לא"י אין מועיל גילוי דעת אף אם היה מגלה בדעתו בשעת המכירה שעושה משום כן כיון שאין רגילים לעשות כן וצריך דווקא להתנות דאל"כ א"צ לשום תנאי דסגי בגילוי דעת. ב. ודבר שרגילים לעשות כגון למכור קרקעות כדי לעלות לא"י סגי גילוי דעת. ג. ויש מקרים שלא צריך אפי' גילוי דעת כגון מברחת שהבריחה בשטר מתנתה לבנה את כל נכסיה לפני שנשאה בשנית [ כתובות עט.] .
מבואר שבאומדנא דמוכח וידוע לכל העולם ניתן לבטל את המכר גם אם אין תנאי ברור. ופשוט שחוזה שנחתם ויש סכנה של ערכאות, והצד השני אכן הלך לערכאות, ניתן לומר שברור וידוע לכל העולם שעל דעת שהמוכר יסתבך בשלטונות לא חתם, ולכן החוזה בטל ויכול המוכר לחזור בו.
וכל זה לא כתבתי אלא בשמיעת צד אחד וכהצעה לדבריו, ולא כפסק דין.
בברכה ובהצלחה
