למכור דירה לאחר כאשר סוכם עם לוקח אחר

שאלה:

אנו מוכרים דירה, וסיכמנו בע"פ על סכום מסוים (ללא תנאי תשלום מפורטים) עם קונה דרך המתווך, ופתאום התגלה לנו שחברים שלנו גם רוצים את הדירה ומעוניינים לשלם יותר כסף מהקונה הראשון. האם מותר למכור להם?

תשובה:

שלום וברכה,

כאשר סוכם על לקוח על מכירת הדירה, יש שתי איסורים לתת את הדירה ללקוח אחר. א. עני המהפך בחררה. ב. מחוסרי אמנה. 

בפוסקים כתבו שאיסור עני המהפך לא חל על המוכר, ואם המוכר מקבל הצעה כספית גבוהה יותר מותר לו לחזור בו ולמכור לאחרים.

לגבי האיסור השני של 'מחוסרי אמנה' אם המוכר סיכם עם הלוקח על שימכור לו וסיכמו ביניהם על כל תנאי המכירה אסור לחזור בו. אמנם אם לא סוכם על כל תנאי המכירה. אין איסור של מחוסרי אמנה. גם כאשר יש סיכמו על מחיר ועל כל תנאי המכירה אם מקבל המוכר הצעת מחיר גבוהה ולא היה ניתן לצפות לה בעת סיכום עם הראשון, נחשב ל'תרי תרעי' ולהלכה נפסק שניתן להקל בתרי תרעי.

בהצלחה.  

מקורות:

באיסור 'עני המהפך' אומרת הגמרא שהלוקח שקופץ וקונה נקרא רשע. ויש לדון האם האיסור נאמר דוקא על הקונה. או שהאיסור נאמר גם על המוכר. בשו"ת מהרש"ל (סי' לו) כתב: אבל אם שמע האחד מן זה המוכר שאינו רוצה למכור או להשכיר לזה המהפך בה, ק"ו אם זה המוכר או המשכיר מקדים ומתחיל עם האחר שיקנה או ישכיר ממנו, ואפילו ידע שהראשון היה מהפך בה, מאחר שאינו רוצה זה המוכר למכור לראשון אם כן אין בו דין רשע כלל מאחר שהראשון לא זכה בה כלל רק תקנת חכמים. עכ"ל. ועי"ש שהביא ראיה לדבריו מדברי התוס' בקידושין (נט, א ד"ה עני המהפך), וכן מוסכם בפוסקים נוספים, וכגון הנחלה ליהושע (סי' כט), שו"ת אבני נזר (חו"מ סימן יז) ושו"ת מהרש"ג (סי' קיז). 

ונחלקו הראשונים (שם מט, א) באופן שהשתנה השער האם מותר לחזור אחר שסיכם בדברים. דעת בעה"מ שמותר לחזור ואין בזה משום מחוסרי אמנה. ואילו רוב הראשונים – רמב"ן רשב"א ראב"ד ועוד – גם אם השתנה השער אסור לחזור מדיבורו. הרמ"א (שם סעיף יא) הביא את ב' שיטות. וכתב שהעיקר להלכה שאסור. אמנם הש"ך שם הביא שהב"ח הסתפק בזה לדינא. מדברי הש"ך לא מבואר מאי דעתו בזה, האם חולק על הרמ"א, או שמסתפק בדבר. אמנם הקצות (סימן רכא) הבין שדעת הש"ך שהכריע להלכה שאין איסור. וכן נראה דעתו של החת"ס (יו"ד סימן רמו). גם בערוך השולחן נראה שהסיק שמותר לחזור בתרי תרעי, אך מדת חסידות שלא לחזור גם בתרי תרעי.

תרי תרעי –  השתנה המחיר בשוק, או השתנה הידיעה

בפשטות נשתנה השער הכוונה – שינוי שנעשה אחר הסכמת הדברים, שבזה יש סברא לומר שהיות והשתנה המציאות משעת ההבטחה, אומדים כוונתו שעל שינוי זה לא היה סיכום הדברים. ולכן מתירים לקונה למכור בזול במקום אחר. או לחילופין כשהתייקר אחר סיכום הדברים, מתירים למוכר לחזור מדיבורו, כיון שהשתנה המציאות.

ויש לדון באופן שמחיר הזול היה קיים בשוק בשעת ההבטחה, אלא שלא ידע מכך הקונה, האם יש את ההיתר של תרי תרעי – לדעת הסוברים שבתרי תרעי יכול לחזור בו. האם נאמר שדוקא כשהשתנה המציאות בשוק יש היתר לחזור בו. או גם אם לא השתנה, ומתחילה היה מחיר אחר בשוק, אלא שהקונה לא ידע שיש מחיר זול במקום אחר, נחשב כתרי תרעי. בקיצור: האם צריך שהמציאות תשתנה, או הידיעה תשתנה.

בנידון זה מצאנו בסמ"ע סימן שלג סק"א שכתב שאיסור מחוסרי אמנה דוקא אם חוזר בדבר שאין בו תועלת, אבל אם נמצאו פועלים זולים יותר אין איסור של מחוסרי אמנה. מדבריו נראה שגם אם נמצא זול, מותר לחזור. ולאו דוקא שהוזלו פועלים אח"כ. היינו שאם התחדש ידיעה שלא ידע מכך בשעת ההבטחה נחשב לתרי תרעי, ולא צריך שישתנה המציאות בשוק. וכן מבואר באבנ"ז (חו"מ סימן יז) שכתב שאם מצא אחר שיקנה יותר ביוקר נחשב כתרי תרעי. משמע שעכשיו התגלה לו ידיעה חדשה, ולא צריך שישתנה המציאות.

וכן מוכח בט"ז (יו"ד סימן רסד ס"ק ה) גבי אדם שהזמין מוהל אסור לחזור בו, וכתב הט"ז: שאם נזדמן לו אח"כ מוהל שהוא אוהבו או צדיק, ואנן סהדי דאלו היה שם בשעה שנתן להראשון למול היה נותן לזה, אין כאן משום דבר כזב, ומותר לחזור בו. עכ"ל. את דברי הט"ז ניתן לפרש שהמוהל השני לא היה בעיר, לכן נחשב שהשתנה המציאות ומותר לחזור. אמנם בחת"ס (סימן רמו. הובא בפת"ש ס"ק יא) מבואר שגם אם היה המוהל השני בעיר אלא שלא אסיק אדעתא להזמינו, מותר לחזור. ומבואר שגם אם לא השתנה המציאות אלא השתנה ידיעתו מותר לחזור בו.

ובביאור הדברים כתב הגאון הרב יוסף פליישמן (עלון המשפט גליון 51 סעיף 6-7) שישנם שני מצבים, שאם בשעת המקח היה יכול לברר אם יש מחיר זול, לכו"ע אינו נחשב כתרי תרעי, כיון שידע  שיכול למצוא מחיר ובכל זאת סיכם עם חברו. אך באופן שהיתה חסרה לו ידיעה בשעה שסיכם עם חברו, או שלא היה יודע שיגיע לו קונה עם מחיר גבוה, וכדברי החת"ס 'דלא אסיק אדעתא', נחשב כתרי תרעי, ויכול לחזור בו לשיטות שמקילים לחזור בו בתרעי תרעי.

Leave a comment

האימייל לא יוצג באתר. שדות החובה מסומנים *

שאלות שנצפות עכשיו:

מאמרים אחרונים

חפשו מאמר

מדריכים הלכתיים

חפשו מדריך הלכתי

הכנו עבורכם
דבר תורה לשבת!

מחפשים כל שבוע איזה דבר תורה להגיד בשבת?

מעכשיו תקבלו כל שבוע דבר תורה ואת כל השאלות הכי מעניינות אליכם למייל