שאלה:
שלום רב
רציתי לשאול שאלה קצת מורכבת.
אני קניתי דירה לפני כמה שנים
כיון והייתה תב"ע מאושרת לתוספת בניה לדירה סיכמתי שכאשר המחיר הוא לצורך העניין מליון שקל אך מאתיים מתוכו ישולמו רק כאשר יתקבל היתר בניה .
למרבה הצער לא קודם ההיתר ובמקומו כל השכנים מעוניינים להוציא תמא והחלו בהליך.
שאלה א. טוען המוכר א כי אני שיירתי במקח את הוספת הבניה ועל כן גם לא לא השתמשו בסוף בתוספת הבניה בצורה של תב"ע אלא תמ"א מכל מקום אומדן הדעת הוא שתוספת הבניה היא שלו ושייר אותה ועל כן כעת כשיבנו על ידי תמא יהיה עלי הרוכש לשלם את הסכום או את חלקו באופן יחסי.
שאלה ב. לטענתי המוכר הציג מצג שוא שניתן להוציא התר בניה , כיון ואמרתי את זה למוכר הוא טעון שזה מום במקח שא"א לתקן והמכירה תהיה בטלה.
אשמח מענה עם מעט נימוקים
תודה מראש
תשובה:
שלום וברכה,
שאלה מורכבת שאלת, כל פרט בתנאי המכירה תשנה את התשובה. על כן כדאי שתלכו שניכם לשמוע את הצדדים.
אכתוב לך כמה דינים: המוכר שמכר את הדירה אם התנה על תב"ע, פירושו של דבר שהזכויות של התב"ע שייכים לו וכאשר ישתמש הקונה בזכויות התב"ע יצטרך לשלם כדי לזכות בהם. ואם לבסוף הוציאו תמ"א הרי שלא השתמשו בזכויות תב"ע, וזכויותיו של המוכר נפלו בבירא, והקונה לא משתמש בזכויות המוכר ואין צריך לשלם לו כלל.
אם התנה המוכר לא בצורה של מכירת תב"ע אלא תנאי שאם יהיה היתר בניה של תב"ע ישלם לו סכום נוסף [ותנאי מועיל על דבר שלא בא לעולם] ובסוף הייתה הרחבה של תמ"א, והמוכר אומר מה לי תמ"א מה לי תב"ע הרי הדירה הורחבה, יכול הקונה לומר התנאי היה על תב"ע ולא תמ"א, וספק אחד קיבלתי ולא שתי ספקות. וכמו שמצאנו בקצות סימן רלב ס"ק א שהמוכר בהמה על תנאי שאם תהיה טריפה לא יוכל הקונה לבטל את המכר, ובסוף נמצאת טריפה, וכתב הקצות מ"ל נבילה מ"ל טריפה, הרי קיבל על עצמו מום. והנתיבות (שם ס"ק ד) סתר דבריו, שיכול הלוקח לטעון ספק אחד קיבלתי שתי ספקות לא קיבלתי. וכמו כן יכול הקונה לומר תנאי של תב"ע קיבלתי תנאי של תמ"א לא קיבלתי.
אם המוכר טוען ששייר את ההרחבה, מועיל השיור אף אם לא אמר לשון טוב – בית להרחבתו – מועיל שמסתמא שייר בעין יפה, כמבואר בשו"ע חו"מ סימן רט סעיף ז. אמנם דוקא שאמר שמשייר לעצמו את ההרחבה, אבל אם מכר סתם, והודיע שיש תוכניות הרחבה ודורש מחיר יקר, לא נחשב שיור, ולכן צריך לבדוק בדיוק מה לשון התנאי שהיה.
שאלה ב' לא הבנתי, שאם נמצא מום במקח זכותו של הקונה לבטל ולא של המוכר, ואם הקונה מעוניין במום ולא רוצה לבטל, אין המוכר יכול לבטל את המקח. כמבואר בסימן רלב.
בהצלחה.
