שאלה:
שלום!
המשכירים הודיעו לי שהם עוזבים את הדירה באמצע השנה ברגע שהם ימצאו דירה. בגלל פתח יציאה של שער שנסגרה שדרכו היו יוצאים לחניה לא פרטית ועל שטח שמבוצעים שם שטיפת מכוניות פסק בית משפט לטובת בעל שליטה בשטח שלו.יש לציין שיש כניסה מצידו השני לבית אבל את השוכרים זה לא מעניין .לא ציינו בפני מתי הם מתפנים. מה הזכויות שלי.
מבקש את תשובתכם.
תודה
תשובה:
שלום וברכה,
יציאה מצד זה או צד אחר בדרך כלל לא מהווה הפרעה גמורה, ולכן השוכרים אינם יכולים לבטל את החוזה בגין טענה זו.
אם אכן ההפרעה היא חמורה, וההפרעה נוצרה אחר כריתת החוזה, אין השוכר יכול לבטל את החוזה, ועליו לספוג את ההפרעה. ולשלם על כך משך הכתוב בחוזה, או להמציא שוכר תחתיו.
אם ההפרעה חמורה עד כדי כך שלא ניתן לדור בית כלל [לכאורה לא שייך במקרה הנ"ל] יכול השוכר לבטל את החוזה ולצאת מהדירה. וגם במקרה שלא ניתן לדור אם שילם מראש עבור כל השנה אין המשכיר חייב להחזיר לו את מעות השכירות.
מקורות:
מום שנוצר בדבר שכור
אם קנה חפץ והתקלקל אחר הקניה, מזלו של הקונה גרם, ואין המקח בטל. בשונה משכירות שאם נולד מום אחר תחילת השכירות שישנם אופנים שגם בעה"ב נושא באחריות. וזאת משום שבמקח הכל שייך ללוקח ונסתפחה שדהו. אבל השכירות גוף המושכר עדיין של משכיר. כן ביאר המהר"ם פדואה סימן לט. ויש לדון האם ומתי ניתן לבטל את המקח כשנולד מום בדבר השכור.
השוכר בהמה וחלתה בשעת השכירות
במשנה ב"מ (עח, א) 'השוכר את החמור והבריקה [מפרש בגמרא שלקתה בעיוורון או שהתליעו רגליה] או שנעשית אנגריא [שנטלוה לעבודת המלך] אומר לו הרי שלך לפניך. מתה או נשברה חייב להעמיד לו חמור'.
באופן שאומר המשכיר לשוכר הרי שלך לפניך דעת רש"י (ד"ה הרי) שההפסד על שניהם. אמנם דעת הרמב"ם ומרן השו"ע שמזלו של השוכר גרם וההפסד על השוכר בלבד, וצריך השוכר לשלם את כל דמי השכירות שקצצו מראש.
מבואר שאם היה הפסד בגוף הבהמה – מתה הבהמה, מזלו של המשכיר גרם. ואם חלתה הבהמה ועושה מלאכה בדוחק, מזלו של השוכר גרם.
בביאור דברי המשנה כתב הנתיבות (שם ס"ק א), שאם חלתה הבהמה קודם שבא ליד השוכר נחשב למקח טעות וחוזר. אלא מדובר שחלתה הבהמה אחר שבאה ליד השוכר. עוד ביאר (ס"ק ב) שאם האונס היה בגוף הבהמה, נמצא שניזוק גם המשכיר, ואין יכול לומר לשוכר מזלך גרם, שהרי גם הוא ניזוק, אלא מדובר שנעשה נזק רק בשימוש של הפרה דהיינו שהתעוורה או חלתה. וכן בנלקחה לעבודת המלך מדובר שנלקחה לזמן מועט ותחזור לבעלים, וגוף הבהמה קיים לבעלים, נמצא שניזוקו רק הפירות ולא הגוף, הרי מזלו של השוכר גרם, ומשלם למשכיר שכרו משלם. אבל אם נלקחה לעולם או שמת וגם הגוף ניזוק אין יכול לומר לשוכר מזלך גרם, שהרי גם חלקו של בעה"ב הופסד, לכן א"צ השוכר לשלם. לפ"ז כתב הנתיבות אם שכר בית ובאו אנשי חיל ולקחו את הבית, אם יכול לדור עמהם, נחשב שראוי למלאכה והנזק בפירות ולא בגוף הבית, והשוכר משלם את כל השכירות. אבל אם א"א לדור עמהם נחשב הנזק בגוף הבית, שהרי לקחו את הבית וא"א לדור בו, בזה ההפסד על בעה"ב. עכ"ד.
דרך נוספת אימתי נחשב מתה ומתי חלתה מצאנו במחנה אפרים (שכירות ו) שדן ג"כ בגויים שפינו את השוכר ודרו בבית, וכתב כיון שהבית קיים נחשב היזק בפירות, וההפסד על השוכר. ורק בנפל קירות הבית דומה למת החמור. והקשה שבתוספות ערכין(@@) כתבו שבית הנחלק אסור בהנאה, ואינו יכול לומר הש"ל שדומה למת החמור. ולכאורה סותר לדברי המחנ"א שאם הבית קיים אינו כמת. ותירץ ששבית המוחלט אינו ראוי לשום אדם לכן דינו כמת החמור. אולם גויים שפינו את השוכר ונכנסו לדור לדור ראוי הבית לדירה אלא שאין השוכר יכול לדור דומה לחלתה הבהמה. עכ"ד.
הרי לנו מחלוקת שלדעת הנתיבות אם יכול השוכר לדור בדוחק עם הגויים, דומה לחלתה. ואם אינו יכול לדור עם הגויים כלל, דומה למת החמור, למרות שהבית בעצמותו ראוי לדירה לאנשים אחרים. ולדעת המחנ"א אם הבית ראוי לדירה לאחרים דומה לחלתה למרות שהשוכר בעצמו אינו יכול לדור. אבל אם הבית לא ראוי לשום אדם דומה למת החמור.
וכבר קדם בשאלה זו בשו"ת מבי"ט ח"א סימן מ בשכר דירה ובאו גויים ופינו את השוכר ודרו שם. וכתב שיש ג' דינים, אם באו הגויים מחמת השוכר ואילו המשכיר היה שם לא היו באים מזלו של השוכר גרם. ואם באו מחמת המשכיר מזלו של משכיר גרם, וצריך המשכיר להעמיד לו דירה אחרת. ואם א"א לתלות את הסיבה לא בשוכר ולא במשכיר – שבכל מקרה היו באים לדירה, אם אמר בית זה אינו חייב המשכיר להעמיד בית אחר, והשוכר אינו משלם דמי שכירות – דהיינו שהשכירות ביניהם התבטלה. ואם אמר בית סתם חייב להעמיד בית אחר. מבואר שקלקול שאינו ראוי לדור כלל דומה למת החמור ונפל הבית. ואם ראוי לדור בדוחק דינו שחלתה הבהמה שמזלו של שוכר גרם. ואם הוציאו גויים את השוכר ודרו תחתיו, למחנ"א דינו כחלתה הבהמה. ולמבי"ט ונתיבות דינו כמתה הבהמה.
לכן אם אירע קלקול בדירה כגון מכת עכברים שלא שייך לדור בבית יכול השוכר להפר את החוזה ולצאת מהבית. ואף המחנ"א מודה בזה, שדומה לבית המנוגע שאין שום אדם יכול לדור שם.
