שאלה:
במקרה שקונה חתם 'זכרון דברים' עם מוכר ושלם לו 10% כמקובל והתנו בזכרון דברים שהקונה יכול להמחות או להסב את זכויותיו לאחר, האם יכול אז הקונה למכור את הדירה לאחר במחיר גבוה יותר ממה שקנה מהמוכר ולשלשל לכיסו את הפער, כאשר את החוזה יערוך הקונה השני עם המוכר-הבעלים של הדירה- במחיר שסוכם עם הקונה הראשון ?
מחד, הקונה עשה קניין-זכרון דברים, אך מאידך, זהו קנין להתחייבות למכירה בלבד, שהרי בתשלום 10% מדירה הדירה עדיין לא של הקונה, א"כ אולי אין לו עדיין מה למכור כיוון שעדיין לא קנה כלום, או שאפשר לומר שהקונה מוכר לשני את זכות 'ההתחייבות למכירה' שיש לו עם המוכר וע"ז הוא לוקח כסף, וחוץ מזה הקונה השני רוכש דירה מהמוכר הראשון במחיר שנקבע עם הראשון?
ואם אכן אפשר להפריד בין מכירת ה'דירה' למכירת 'זכות ההתחייבות למכירת הדירה', נשאלת השאלה האם יכול הקונה הראשון לדרוש מהשני דמי תיווך שהרי חוץ מזה שמכר לו את זכות ההתחייבות למכירה הוא גם תיווך לו את העסקה הראשונית.
ראיתי בקובץ הישר והטוב ח"ב מאמר מהגרממ"ש (מצ"ב) שסובר שללא קנין זה גזל גמור, שאלתי היא, האם זכרון דברים כבר נחשב קניין לעניין זה.
בתודה מראש.
תשובה
זכרון דברים שנכתב בו שנקנה הנכס לקונה הרי כקנין שטר. תשלום עשר אחוז הוא חלק מהתשלום והשאר נשאר חוב על הקונה. באם כוונתו לשלם את שאר החוב. והתנאי שיוכל הקונה למכור זכותו לאדם אחר היינו לאחר שנקנה לו הנכס יכול למכור את הנכס. והקונה השני צריך לעשות חוזה עם הקונה הראשון שקנה מבעלי הנכס את הבית. ובאופן זה יכול הקונה הראשון למכור בכל סכום שירצה את הבית שאדם רשאי למכור ממונו בכל מחיר שקובע.
ואינו יכול לבקש דמי תיווך שהרי הוא בעל הדירה ולבעל הדירה לא מגיע דמי תיווך.
אולם אם עושה הקונה השני חוזה עם המוכר סימן שלא היה מכירה לקונה הראשון ואם כן מרמה את הקונה ממה נפשך אם לא נקנה לקונה הראשון הרי גוזל ממון מהקונה שלא כדין ואם נקנה הבית לקונה הראשון לא קנה הקונה השני מבעלי הדירה ולא היתה כוונתו לקנות מבעל הדירה שהרי הקונה השני הוא בעל הדירה. ויש בזה רמאות שלא קנה ממי שצריך להקנות לו.
ועל כן ממה נפשך יש רמאות בקניה ומכירה זו או שלא קנה הקונה הראשון את הנכס, או שלא מכר בעל הדירה שקנה את הנכס לקונה השני.
הרבנים המשיבים: הרב גבריאל לומברד הרב אשר דזימיטרובסקי והרב אברהם בוטרמן
