שאלה:
שלום לכבוד הרב
אנו מתגוררים בבניין בן 7 קומות ללא מעלית, כאשר הבניין מתחלק ל2 קומות עליונות מעל גובה הקרקע, קומת כניסה בגובה הקרקע, ו4 קומות מתחת לגובה הקרקע, היינו קומות מינוס. הכניסה לבניין היא מקומה 0,אך יש אפשרות כניסה לבניין גם מקומת מינוס 4.
כל קומות המינוס היינו מינוס 1 2 3 4, אוורור המטבחים מתבצע על ידי חלון הפונה לחדר המדרגות.
הבניין כשהוא נבנה הוא נבנה ללא דלת כניסה לבניין, לא בכניסה העליונה ולא בקומת מינוס 4.
בנוסף, לשתי הקומות העליונות (קומה 1, וקומה 2) יש חדר מדרגות נפרד היוצא מתוך חדר המדרגות של הבניין, אך הוא לא מקורה (כך הוא נבנה על ידי הקבלן) ובעונת הגשמים המים היורדים בו מגיעים לקומת הכניסה.
כעת דיירי קומת הקרקע מעוניינים לעשות דלת לחדר המדרגות כי לטענתם בימות החורף נכנס להם לכלוך ומים וזה בלתי נסבל, גם דיירי מינוס 4 מעוניינים בדלת לבניין מאותה הסיבה, שאר הדיירים לא מעוניינים אך ישנם שלא מתנגדים. ובנוסף דיירי קומת הכניסה – קרקע, וקומה 1 מעוניינים לעשות גג למדרגות העולות לקומה 1 על מנת שלא יגיעו לשם מים.
היות ולא היה רוב למהלך כעת התאגדו הדיירים בקומת הקרקע יחד עם דיירי מינוס 4 ודיירי קומה 1 ועשו קומבינה, שכל אחד יצביע בעד האינטרס שלו ושל חבריו וכך יהיה להם רוב באסיפת הועד, היינו שדיירי מינוס 4 יצביעו בעד גג ודלת בקומת הקרקע, ובכך הדיירים העליונים יצביעו בעד הדלת של הקומה התחתונה למרות שלכל הבניין פרט לשני דיירים אין צורך בדלת זו. כך ששיתוף אינטרסים יוביל לחיוב כל שאר הדיירים בהוצאה כבדה של 2000 ₪ לדייר.
השאלה היא האם אכן ניתן לחייב אותנו לשלם עבור הדלת העליונה הגג והדלת התחתונה, האם יש תוקף לרוב כזה שהוא במוצהר לא צורך של כל הדיירים אלא "פוליטיקה"? והאם יכולים אנחנו למנוע את עשיית הדלתות והגב כשיש רוב שכזה? (אגב מדובר ברוב של 60%). נשמח לתגובת כבוד הרב
תשובה:
שלום רב,
שאלה יפה מאוד שאלת.
לדעתי, רוב נחשב דוקא כאשר רוב הדיירים יש להם צורך שווה. אבל רוב שטוענים טענה שווה לדבר שאינו צורך רוב הדיירים אינו נחשב לרוב. ועיין במקורות ונימוקים שהבאתי לזה סברה וראיה.
במקרה שלכם יתכן ודלת לכניסה, וקירוי לחדר מדרגות הינו דבר שכיח בכל מקום, יש לבדוק את הנתונים, ואם כן לא צריך רוב כדי לחייב את ועד הבית שישתתף בהוצאות.
נפתלי בן חיים
מקורות:
יש מושג שרוב מנצח את המועט, למשל כשיש חילוקי דעות ורוצים להעמיד דעה, הרוב הוא המנצח. רוב כזה נחשב רוב גם אם לכל אחד יש אינטרסים שונים. למשל בבחירות למנהיג מי שבחרו בו הרוב הוא המנצח, והמיעוט מתכופף לרוב.
ברוב של שותפים אינו כן. שותפים כולם חייבים לכולם, ולכן כל צורך חיוני לשותפות – למשל בחדר מדרגות שאין חשמל, ורוב של 99% החליט שלצורך חסכון לא נחבר את חדר המדרגות לחשמל, יכול היחיד לכוף את רוב הגדול להתחבר לחשמל, מאחר ומקובל שחשמל בחדר מדרגות הוא דבר חיוני. וכן להפך דבר שאינו מקובל כלל, כגון בשכונה רגילה שביקשו רוב הדיירים לקנות ללובי הבניין ספות יקרות, והמיעוט הקטן מסרב, לא יכולים לכפות את המיעוט, הסיבה לכך שבשותפות אין כלל שהרוב מנצח, אלא הרוב קובע מה נצרך לשותפות, ואם הוא דבר מקובל לא צריך רוב, ואם אינו מקובל לא יעזור רוב. ובדברים שיש צדדים לכאן ולכאן, כגון מעלית בבניין, שאפשר להסתדר בלי מעלית אך הדבר נצרך לטובת הדיירים, כאן מגיע כח הנקרא רוב, שהרוב קובע שהוא דבר חיוני לשותפות, וממילא כולם חייבים להשתתף, כמו כל דבר הנצרך לשותפות. בקיצור רוב אינו משתלט על המיעוט שישתתפו בהוצאות, אלא הרוב קובע שהדבר נצרך, וממילא כולם חייבים להשתתף.
לפ"ז במקרה שלכם שאין רוב שצורך דבר מסויים אלא בונים רוב מאינטרסים שונים, אינו נחשב רוב.
גם ראיה יש לדברי מהש"ך סימן כה סוס"ק יט שכתב וז"ל: היכא דליכא אלא שני פוסקים ושניהם מחייבין משני טעמים, וזה חולק על טעמו של זה וזה על טעמו של זה, מצי המוחזק לומר קים לי כהפוסק בהא דחולק על טעמו של חבירו, ולא קים לי בהא דמחייב כמותו, רק קים לי בהא כאידך. מבואר שיש מושג שלמרות ששני הדיינים אומרים פסק אחד, אך מאחר וכל אחד יש לו נימוק אחר לפסק, וכל אחד סובר שהנימוק של חברו אינו סיבה לחייב, לא נחשב ששניים מחייבים, אלא נחשב שזה סובר שפטור בזה וזה סובר שפטור בזה, למרות שהתוצאה של הדין שווה. וכן במקרה שלכם שלמרות שיש רוב להחלטה, אך מאחר והסיבה של כל אחד שונה, לא נחשב רוב.
