תשלומי ארנונה בדירה מפוצלת

דיין בבית הדין נתיבות חיים
ג' חשון ה'תשע"ז

הרה”ג אשר שפירא שליט”א

תביעה:

ראובן שכר דירה מפוצלת, אולם כיון שבעירייה לא ניתן לרשום את הדירה ע”ש שני השוכרים, נרשמה הדירה ע”ש ראובן, ולפי דיני העירייה הוא החייב בארנונה של כל הדירה. לאחמ”כ שמעון שכר את הדירה השניה והתחייב בחוזה שהוא מחוייב בתשלום הארנונה על חלקו בדירה. אך שמעון לא פרע את חלקו בארנונה לראובן, ומפני כן החסיר ראובן את חלק שמעון בתשלום הארנונה מתשלום דמי השכירות.

טענת המשכיר כי אין חיוב שמעון מוטל עליו, ועל ראובן לתבוע את שמעון בבי”ד, ולא להחסיר בתשלום דמי השכירות, ומפני כן הוא תובע, א: לקבל למפרע את מלא דמי השכירות, ב: להוציא את ראובן מהדירה כיון שלא עמד בתשלום דמי השכירות. מאידך טוען ראובן כי אין לו דבר עם שמעון, וכי כל האחריות על תשלום הארנונה על הדירה השניה מוטלת על המשכיר.

שאלות לדיון:

א: מי חייב להשיב לשוכר הראשון את תשלום הארנונה.

ב: תשלום השכירות בחוב של השוכר השני מדין שיעבודא דר”נ.

מי חייב להשיב לשוכר הראשון את תשלום הארנונה

ראובן נרשם בעירייה כמחזיק הנכס, ולכן העירייה מחייבת אותו בתשלום הארנונה של כל הדירה, וגם אם השוכר הרשום לא משלם, ע”פ דיניהם אין העירייה יכולה לתבוע דבר מהמשכיר, וגם אי נימא שאין חיוב הארנונה ע”פ דין תורה, אין בזה כל נפק”מ מאחר שלמעשה העירייה תובעת מראובן את כל חיוב הארנונה, כי העירייה אינה מתחשבת במה שכתבו בהסכם השכירות שכל שוכר ישלם לפי חלקו.

אלא שיש לדון במה שכתוב בשטר החוזה של השוכר השני שהוא ישלם את הארנונה על חלקו, כלפי מי נעשתה התחייבות זו, האם כלפי השוכר הראשון שהוא מי שלמעשה משלם על חלקו לעירייה, או כלפי המשכיר שאיתו הוא חתם על חוזה זה, ונראה לכאורה העיקר שכיון שההתחיבות נעשתה בחוזה התנאים שבין המשכיר והשוכר, גם ההתחייבות לשלם את הארנונה נעשתה כלפי המשכיר. (ולקמן נדון מה הדין לפי הצד שההתחייבות נעשתה כלפי השוכר הראשון).

והנה בדרך כלל אין נפק”מ בנידון כלפי מי התחייב השוכר שני, כי בפועל הוא יכול לשלם זאת באופן ישיר לשוכר הראשון שכבר שלם עבורו את הארנונה, אלא שבנידון דידן השוכר השני מסרב לשלם את חלקו, ויש לדון האם המשכיר שהטיל את תשלום הארנונה כולה על השוכר הראשון, התחייב להשיב לו את תשלום הארנונה ששלם על החלק שני של הדירה, והנה לצד שהשוכר השני התחייב למשכיר נראה וודאי שהמשכיר מתחייב לשוכר הראשון, שהרי לשוכר הראשון אין אפשרות לתבוע דבר מהשוכר השני, וע”כ שהמשכיר מתחייב לשוכר הראשון שיוכל לתבוע כדי לקבל את חלק הארנונה של הדירה השניה.

או עוד יש לדון שבתחילה מיד בשעת שכירות הראשונה נתחייב המשכיר לשוכר הראשון את דמי הארנונה של הדירה השניה, כי אין זה מן הסברא שהמשכיר שחילק את הדירה לשנים כדי להרבות את הרווח שלו, יפיל על השוכר הראשון יותר מחיובו, ולא עוד אלא ישלח אותו אח”כ לדון עם השוכר השני שאין לו איתו דבר, וגם הוא לא יהיה מצי לאשתועיי בדינא בהדיה, שהרי אין לו משכון או הסכם עם השוכר השני שישלם לו, ובנקל יכול להישמט ממנו בלי דין ודברים, ומאידך המשכיר יכול לתבעו הן מצד ההסכם שחתם עמו, הן מצד שיכול להוציאו מהדירה מחמת שלא שלם את הארנונה.

ומפני מה נאמר שעל השוכר הראשון הוטל הטורח לגבות מהשוכר השני בלי שום טובת הנאה, ומסתבר שגם המשכיר לא נתכוון להטיל טורח והפסד זה על השוכר הראשון, אלא הוא יתחייב לשלם לשוכר הראשון, והוא יגבה מן השני, ובפרט שהרי זה ברור שבזמן שהדירה לא מושכרת האומדנא שהחיוב מוטל על המשכיר, וא”כ יש לומר שהוא הדין כשהשכירה אח”כ לאחר החיוב נשאר על המשכיר.

תשלום השכירות בחיוב של השוכר השני בחוב הארנונה

עוד נראה[1] שגם לצד שהשוכר השני התחייב בחוזה לשלם את חיוב הארנונה על חלקו לשוכר הראשון, יכול השוכר הראשון לומר למשכיר שאת דמי השכירות על חלקו יגבה מהשוכר השני מדין שיעבודא דרבי נתן, מהחוב של השוכר השני בעבור תשלום הארנונה. ואע”פ שלכתחילה בוודאי אי אפשר לשלם עבור קניה או שכירות ע”י גביה מאדם אחר, עכ”פ בכי האי גונא נראה שאין זה נחשב להפרת חוזה שיהיה ניתן להוציא מהדירה, ובפרט שאין לשוכר מעות לשלם השכירות, והגם שעיקר דין שיעבודא דרבי נתן נאמר לטובת המלווה הראשון, שיוכל לתבוע גם את הלווה השני, וכאן אנו דנים בדוגמא שהמלווה השני רוצה לחייב את המלווה הראשון לתבוע את חובו מהלווה השני, (השוכר הראשון תובע שהמשכיר יגבה מהשוכר השני שחייב לו את הארנונה), עכ”פ כיון שהמשכיר למעשה יכול לגבות משוכר השני מכח שיעבודא דרבי נתן, בדיעבד גם זה נחשב לתשלום דמי השכירות, וכן הורה הרה”ג נפתלי נוסבוים שליט”א.

אמנם בדינא דשעבודא דרבי נתן נחלקו השו”ע (סימן פו סעיף ב) וש”ך (שם ס”ק ה) האם כאשר יש ללוה הראשון נכסים כדי לשלם את חובו למלוה, יכול לחייב את המלוה לגבות את החוב מהלווה השני שלווה ממנו, דעת השו”ע שאין בזה שיעבודא דר”נ, ודעת ש”ך וכן הכרעת נתיבות המשפט (שם חידושים ס”ק ג) דגם בזה יש שיעובדא דר”נ, וא”כ להכרעת הש”ך ונתיבות המשפט יכול לשלם בחוב של השוכר השני, גם כאשר יש לשוכר הראשון מעות לשלם.

עוד יש לומר שגם כאשר אין השוכר השני מחוייב לשלם מחמת דינא דרבי נתן, כאשר השוכר אומר למשכיר כי בחודש זה תגבה את תשלום השכירות מהשוכר השני, ונראה כי למשכיר לא יסרב השוכר השני לשלם את חוב הארנונה, זה נחשב לתשלום דמי השכירות, ואע”פ שלכתחילה א”א לשלם דמי שכירות באופן זה, נראה כי בדיעבד שאין אפשרות לשוכר לשלם במעות אחרים, תשלום באופן זה אינו סיבה מספקת כדי לבטל את חוזה השכירות, וזה דומה לשוכר שיש לו מעות במקום אחר, ורק למשכיר יש דרך לאותו מקום.

פסק דין:

ראובן יכל לנכות מדמי השכירות את דמי הארנונה ששילם לעירייה בעבור הדירה של השוכר השני, ובוודאי שאין מקום להוציא מהדירה השכורה.


 

  1. סברא זו שמעתי מהרה”ג יהודה זילברברג שליט”א.

כתיבת תגובה

האימייל לא יוצג באתר. (*) שדות חובה מסומנים