מכר דירה והתברר שאין בה בידוד

דיין בבית הדין נתיבות חיים
ל' אב ה'תשע"ו

הרה”ג לוי יצחק מרקובסקי שליט”א

התביעה:
לוקח שקנה דירה גילה שאחד מקירות הבית נבנה ללא בידוד, ולכך הוא תובע שהמוכר יתקן את הבידוד בדירה, משיב המוכר שהלוקח קנה את הדירה מתוך ידיעה שהיא בנויה בצורה מאולתרת ולא חוקית, ולכן עליו היה מוטל לברר על איכות הדירה, וכן נכתב בחוזה שהקונה בדק את הדירה ונוכח שאין בה מומים, ומפאת כן אין מקום לתביעה של תיקון הדירה, אך אם רצונו בכך הריני מוכן להחזיר לו את כספו בתורת ביטול מקח.

שאלות לדיון:
א. האם חסרון בידוד מבטל את המקח

ב. האם חסרון בידוד נחשב למום במקח

ג. חובת הקונה לבדוק שיש בידוד

ד. תביעת המוכר לביטול המקח

האם חיסרון בידוד מבטל את המקח
איתא בשו”ת הר”י מיגש (סימן נא, הובא בהגהות מרדכי כתובות רמז רצב, ובב”י סימן רלב סעיף ה) בנדון ראובן שקנה בית ומצא בו מומים, וביקש מהמוכר לתקן המומים, וז”ל: “ראוי להתבונן אם המומין הנזכרים אינם בגוף הבתים אלא באים אליהם ממקום אחר, כגון אמת המים העוברת בהם, או צנור מים מקלח עליהם, או שיש לאחד מן השכנים תשמיש בכתלים, ומה שיהיה בכיוצא בזה שבהסרת המומין הנזכר, יהיו הבתים שלמים ונקיים מבלתי שיחדש דבר בגוף הבתים, הנה חויב שמאחר שהוסרו אותם המומין הנזכרים יהיו החליפין קיימים, ואם יהיו המומים בגוף הבתים כגון שהיו כתליהם כפי נגליהם שלמים ואינם אלא מודבקים, או שהיה בעינם נראה שלם ונמצא שהוא נפסד, אפילו שבנה הכתלים באופן שסר הרקבון שהיה בהן ויחליף הבנין הנפסד, החליפין אינם קיימין, לפי שהבנין והחדוש שהוא מחדש בהם לא היה בבתים קודם החליפין, אבל נתחדש עתה אחר החליפין, והיה כאלו פנים חדשות באו לכאן, מה שלא נעשו החליפין על כך, …כן הענין כאן הואיל והתיקון הוא בגוף בנין הבתים בהחליף קצת הכתלים, הרי הוא כאלו הם בתים אחרים זולת אותן בתים שנעשו החליפין עליהם”. וכעין סברא זו כתב בשו”ת הרא”ש (כלל צו סימן ו) בנדון דומה וז”ל: “בית מכר לו ועדיין נקרא בית, אם אירע לו קלקול, מום עובר הוא, ובדמים שהוא מנכה לו יחזיר הבית לקדמותו, ואין זה מקח טעות”.

ומבואר בדבריהם שמום שניתן לתקן באופן שלאחר תיקון המום נחשב עדיין שמו הראשון עליו, אין המקח הראשון בטל, וכן נפסק בשו”ע (סימן רלב סעיף ה): “ראובן שמכר לשמעון בתים שיש לו בעיר אחרת, וקודם גמר המקח נכנסו עובדי כוכבים בבתים וקלקלו קצת מקומות ועשנו הכתלים ועקרו דלתות הבית והחלונות, ורוצה שמעון לחזור בו, וראובן טוען שכיון שהוא מום עובר ינכה לו מן הדמים כדי שיחזיר הבית לקדמותו ויקיים המקח, הדין עם ראובן, הגה: שהרי בית מכר לו ועדיין נקרא בית”.

ולהנ”ל בנדון דידן כיון שאין צורך לסתור ולבנות מחדש כדי להוסיף בידוד, אלא מספיק להוסיף קיר גבס ולוחות בידוד, אינו נחשב פנים חדשות ועדיין שמו עליו, וביאור הדבר נראה שהמקח נעשה על בית שהוא בנוי מקירות, וכשחסר קיר אחד שצריך להחליפו, חסר בשם בית, וא”א לומר שמתקן את הקיים, כי לאחר התיקון פנים חדשות הגיעו לכאן, ולא ע”ז נעשה המקח, משא”כ כשמוסיף לוחות בידוד לא חסר בשם בית, אלא שהבית הזה קר וצריך לתקנו, אבל לאחר התיקון אין לומר כי לא ע”ז נעשה המקח והבית המתוקן הוא פנים חדשות.

האם חסרון בידוד נחשב למום במקח
כתב הרמב”ם (מכירה פרק טו הלכה ה): “כל שהסכימו עליו בני המדינה שהוא מום שמחזירין בו מקח זה מחזירין, וכל שהסכימו עליו שאינו מום, אינו מחזיר”, וביאר המ”מ (שם): “זה פשוט הכל כמנהג המדינה בכל כיוצא בזה”, ונראה שדירה שבנויה בצורה תקנית ע”י קבלן רשום, ונמצא בה קיר ללא בידוד, מנהג המדינה להחשיב זה כמום, ובדירות של “שיכונים” שנבנו בשעתו ללא בידוד, או דירה שבנויה מצירוף של כמה מחסנים, וידוע שמחסנים נבנים ללא בידוד, אין העדר בידוד נחשב כמום, אך כאשר קונים דירה מאולתרת שנבנתה בצורה לא חוקית, יש להסתפק האם מנהג המדינה להחשיב העדר הבידוד למום או לא, (דירות מסוג זה נבנות בחשבון מאד מדויק לניצול המקום, ולפעמים כדי לחסוך מקום בונים בדווקא ללא בידוד), ומספק אין לחייב את המוכר בתיקון.

חובת הקונה לבדוק שיש בידוד
מעתה יש לדון באופן שנחשב כמום האם אמרינן שהיה על הקונה לבדוק את המקח, ואם אינו מבין עליו להראות למומחה, ובפרט כשכתוב בחוזה שהקונה בדק את הדירה ומצאה ללא מומים, וכשלא לא בדק הקונה אמרינן שהוא קיבל את המומים עליו.

ומצאנו תשובת הרי”ף (סימן קנג, הו”ד ברבינו ירוחם נתיב יא חלק ו, ובב”י סימן רלב סעיף ה) שביאר שיש חילוק בין בדיקת אשה לנישואין לבין בדיקת מקח לקנין, שלגבי בדיקת אשה כתוב במשנה (כתובות עה:) “ואם יש מרחץ באותה העיר אף מומין שבסתר אינו יכול לטעון מפני שהוא בודקה בקרובותיו”, “והטעם שא”א לאדם לומר אקח אשה זו ואח”כ אבדוק אותה כמו שעושה במקח, ומשום כך צריך לבדוק בקרובותיו, משא”כ במקח שמה שהוא ראיה בעלמא אמרינן כבר ראה ונתפייס, ואם דבר שצריך ראיית מומחין, ואין ראיית הלוקח מועלת בהם, יכול הוא לטעון ולא אמרינן ראה ונתפייס, שאין דרך בני אדם להראות המקח לבקיאין”.

ומבואר שטענת היה עליך לבדוק ולהבחין היא רק במומים שבגלוי ולא במומים שבסתר, והיא רק במה שהקונה יכול להבחין בראיה בעלמא בלא בדיקה ע”י מומחים, וכן חילק הר”י מיגש (הנ”ל) וז”ל: “אם היו המומין הנזכרים נראין לעין, ולא יתעלמו מכל הנכנס לבית, …ואם המומין בלתי נראים”.

וטענת המוכר שכתוב בחוזה שהקונה בדק ואין בדירה מומים אינה טענה, כי לא היה מוטל עליו לבדוק את הנסתר, ומה שחתם על המחילה לא כולל מה שלא היה צריך לבדוק. ובמה שהחתימו שאין כאן מומים, טעה הקונה לחשוב שכשם שאין מומין שבגלוי כך אין מומין שבסתר, כמבואר בגמרא (ב”מ פ.): “אמר ר’ יוחנן המוכר פרה לחבירו, וא”ל פרה זו נגחנית היא נשכנית היא רבצנית היא, והיה בה מום אחד וסינפו בין המומים, הרי זה מקח טעות”, ופירש”י (שם ד”ה הרי זה) “לפי שהכיר הלוקח בשאר מומים שאינן, וכסבור הוא בכולן משקר, אלא להשליך מעליו תרעומת הוא אומר, הילכך מקח טעות הוא דאדעתה דהכי לא זבן”, וכן הכא שבנגלה הדירה טובה, אלא שחסר בידוד בקירות, ואין זה נחשב לקבלת מומים במקח.

דרישת המוכר לביטול המקח
מעתה שהתברר שחוסר בידוד נחשב למום, יש לדון האם אפשר לחייב את המוכר לתקן את המקח, או שאינו מחויב לתקן אלא או לבטל את המקח או לנכות מהמחיר, ובספר אולם המשפט (סימן רלב סעיף ה) כתב שכיון שבידו לתקן, הרי הוא כמו מקח שחסר בכמות שניתנה לקונה שחייב המוכר להשלים הכמות, כי כל שאין התיקון בגדר ‘פנים חדשות’ מחוייב המוכר לתקן, ומסתימת הפוסקים לא משמע כן. וכן יש לדייק מהשו”ע (סימן רלב סעיף ה) שכתב שבמום עובר ‘חייב לנכות’, שכשאינו רוצה לתקן ינכו לקונה מהמחיר ששילם, ואין הקונה יכול לדרוש תיקון, או המוכר לדרוש ביטול מקח.

פסק דין:
בדירה תקנית חסרון בידוד הוא מום שאינו פנים חדשות, וחייב המוכר לנכות מהמחיר ששילם כדי לתקן, וטענת ‘היית צריך לבדוק’, אינה מתקבלת, כיון שהעדר בידוד זה מום נסתר, אבל בדירה מאולתרת יש להסתפק האם העדר בידוד נחשב למום, ולכן א”א לחייב, אלא שמן הראוי שהמוכר יפצה את הקונה כיון שידע מהחיסרון ולא גילהו לקונה, כמבואר בשו”ע (חו”מ סימן רכח סעיף ו).

כתיבת תגובה

האימייל לא יוצג באתר. (*) שדות חובה מסומנים