חיוב תיקונים בדירה שכורה

דיין בבית הדין נתיבות חיים
כ"ד אב ה'תשע"ו

הרה”ג לוי יצחק מרקובסקי שליט”א

 התביעה:

בדירה שכורה נכנסו דבורים דרך חור בקיר חיצוני (שדרכו יוצא צינור המזגן) ובנו קן בתוך המזגן שבדירה, המשכיר קיבל תלונות מהשכנים שהדבורים יוצאים מדירתו אל דירתם, ולכן סתם את החור שבקיר החיצוני, ומאז הדבורים הסתובבו בדירה עצמה, משהתלונן השוכר, ביקשו המשכיר שיעזוב את הדירה למספר ימים כדי לתקן את הבעיה.

הנידונים:

א. האם המשכיר חייב בתיקון זה,

ב. האם יש לנכות מדמי השכירות עבור הימים בהם נעדר מהדירה.

שאלות לדיון:

א: איזה תיקון מוטל על המשכיר לתקן.

ב: קלקול הבא בתוך ימי השכירות.

ג: דין קלקול שנעשה ברשלנות המשכיר.

ד: ניכוי ימי השכירות.

איזה תיקון מוטל על המשכיר לתקן

איתא במשנה (ב”מ קא:) “המשכיר בית לחבירו, המשכיר חייב בדלת בנגר ומנעול ובכל דבר שמעשה אומן, אבל דבר שאינו מעשה אומן השוכר עושהו”, אולם ברמב”ם (פ”ו שכירות ה”ג) והשו”ע (סימן שיד סעיף א) כתבו: “המשכיר בית לחבירו חייב להעמיד לו דלתות, ולפתוח לו החלונות שנתקלקלו, ולחזק את התקרה, ולסמוך את הקורה שנשברה, ולעשות נגר ומנעול, וכל כיוצא באלו מדברים שהם מעשה אומן, והם עיקר גדול בישיבת הבתים והחצרות, השוכר חייב לעשות מעקה ומזוזה, ולתקן מקום המזוזה משלו, וכן אם רצה לעשות סולם או מרזב או להטיח גגו הרי זה עושה משל עצמו”, והו”ד באור זרוע (ב”מ ס”ק שכט), ספר מצוות גדול (עשין סימן פט), אורחות חיים (דין שכירות), וצ”ב כיון שבמשנה החילוק רק בין מעשה אומן ומעשה הדיוט, מהיכן למדו שדווקא בדבר שהוא עיקר גדול בישיבת הבתים.

ובדבר אברהם (ח”א ס”ק כ) כתב שלמד כך מהברייתא (שם) “תנו רבנן המשכיר בית לחבירו, משכיר חייב להעמיד לו דלתות, לפתוח לו חלונות, לחזק לו תקרה, לסמוך לו קורה, ושוכר חייב לעשות לו סולם, לעשות לו מעקה, לעשות לו מרזב, ולהטיח את גגו”, שהוקשה לרמב”ם שהרי לעשות סולם או מרזב זה מעשה אומן[1], ומכאן חידש שהחילוק הוא שאין דברים אלו עיקר בישוב הבית.

וכ”כ להדיא רבינו יהונתן (נט. מדפי הרי”ף) וז”ל: “וכל דבר שאין מעשה אומן, כגון להעמיד לו סולם ולעשות לו מעקה ומרזב ולהטיח לו גגו, ואעפ”י שיש במקצת האלו שצריך מעשה אומן, אפילו הכי השוכר עושהו משלו, שאם רוצה להשתמש בגג כדי שלא יפול ממנו, יעשה לו מעקה, שאם לא היה אדם דר בו, לא היה צריך למעקה”, וכן כתב במאירי (שם) “וכן הדין בכל דבר שהוא מעשה אומן ושהם עיקר גדול בישיבת הבתים, אבל כל שאינו בדרך זה שוכר עושהו משלו, ומכאן אמרו בגמרא שהוא עושה לעצמו סולם המטלטל לעלייתו…”, וכן מבואר בריטב”א ובנמוק”י (שם) וז”ל: “לעשות לו סולם, פירוש לעלות לגג דוקא, דאילו לעלות לעלייה המשכיר חייב, דבלאו הכי לא מיתדר ליה, לא אמרו אלא בגג שתשמישו עראי, ואין עיקר השכירות בו”.

ורבינו יהונתן (שם) ביאר גדר עיקר ישיבת הבית, וז”ל: “המשכיר חייב בדלת, לפי שאפילו לא ישכירנו לאחר, צריך הוא שיסגיר אותו בית, שלא תהיה מערת פריצים ושלא תהיה אשפה ליפנות שם, אבל דבר שאינו צורך הבית, אלא למי שהוא דר שם, משום הכי עליו לתקן”, והיינו כאשר הבית מצד עצמו חייב תיקון, ואין זה רק צורך השימוש של השוכר.

אמנם ברש”י (ד”ה מרזב) הרא”ש (שם פרק ח סימן כז) תלמיד הרשב”א (שם) והטור (סימן שיד), ביארו גם את הדוגמאות של הברייתא שהשוכר מתקן, בטעם המשנה שהתיקון הוא מעשה הדיוט, ומזה שלא ביארו כהרמב”ם והראשונים הנ”ל משום שצורך התיקון אינו מעיקר הבית, יש מקום לומר שסברו שגם דבר שאינו עיקר ישיבת הבית, אבל כל בית רגיל מתוקן בו, תיקונו מוטל על בעה”ב, ובלבד שהתיקון צריך מעשה אומן וכנ”ל, (ומסברא נראה שגם לשיטה זו צורך שאינו שווה לכל בית רגיל, אלא שהשוכר רוצה בו, עליו מוטל לתקנו), ועכ”פ בשו”ע והרמ”א (שם) הביאו רק את שיטת הרמב”ם והראשונים.

ובנדון דידן הדבורים בוודאי מבטלים את עיקר ישיבת הבית, ובכי האי גוונא גם לדעת הרמב”ם והשו”ע (הנ”ל) הדין הוא שכאשר נצרך תיקון של מעשה אומן חייב המשכיר בעלות התיקון, אבל כאשר ניתן להסתפק בתיקון של הדיוט, לכ”ע אין המשכיר חייב בתיקון.

אלא שברמ”א (שם סעיף ב) כתב שבכל אלו הענינים הולכים אחר המנהג המדינה, והיום המנהג שכל תיקון בגוף הבנין חייב המשכיר לתקן, אפילו הוא מעשה הדיוט, וכל תיקון השתמשות על השוכר, אפילו מעשה אומן.

ומעתה יש לדון בנידון זה שנכנסו הדבורים דרך חור בקיר חיצון, ובנו קן בתוך הדירה, שאינו קלקול בגוף הבנין, שהרי בהרבה בתים יש חור למזגן ואין שם דבורים, ועוד שאת החור החיצוני בגוף הבית כבר סתם המשכיר, אך גם אין הנזק מחמת השימוש של השוכר, וכאשר אין מנהג ברור הדין לחזור לעיקר הדין, המתבאר לעיל.

עוד נראה שגם אם כדי לתקן ע”י מעשה הדיוט צריך השוכר לעזוב את הבית למספר ימים, אין לחייב בכך את השוכר, שמסתבר שלא לכך שכרו, ואף אם המשכיר היה גר בדירה לא היה עוזב את ביתו, אלא היה עושה מעשה אומן.

קלקול הבא בתוך ימי השכירות

בריטב”א (ב”מ שם) כתב בשם רבו וכ”כ בנמוק”י (שם) וז”ל: “אם במשכיר בית זה או בית פלוני חייב להעמיד לו בשעה שמכניסו לתוכו, מכאן ואילך נפל אזדא ליה, ואם במשכיר בית סתם חייב להעמיד לו כן כל זמן השכירות”, וכן פסק ברמ”א (סימן שיד סעיף א) וז”ל: “תקן המשכיר דברים אלו ונשברו תוך ימי השכירות, אם אמר ליה בית זה אין צריך להעמיד לו אחר, אמר ליה בית סתם צריך לתקנו כל ימי השכירות”, אבל מסתימת שאר הראשונים שלא חילקו נראה שאפילו בבית זה חייב לתקן במעשה אומן בתוך הזמן, וכ”כ להדיא בשו”ת הרא”ש (כלל לה סימן ו) וחילק שדווקא כאשר הבית נשבר לחלוטין יכול לומר לו בית זה ששכרת אינו קיים, אבל כל זמן שהבית קיים חייב לתקן הבית, וכן פסק בשו”ע (שיב סעיף יז), ובקצוה”ח (שיד ס”ק א) הקשה מפני מה סתם הרמ”א בסימן שיב (סעיף יז) כדעת השו”ע, וז”ל: “וי”א דוקא שנפל כולו, אבל אם הוא קיים אלא שהוא מסוכן לדור בו, חייב המשכיר לתקנו”, ומבואר שדעת קצוה”ח שגם קלקול שבא בתוך הזמן חייב לתקנו, אך בביאור הגר”א (שם ס”ק ו) כתב שהרמ”א סבר שזה מחלוקת, ולכן הרמ”א ציין בסימן שיד לעיין בסימן שיב.

וא”כ בהשכרת בית זה גם כאשר התיקון נעשה רק ע”י אומן, יש ספיקא דדינא האם המשכיר חייב לתקן, ודינו שאם התגלע הריב תוך ימי השכירות א”כ המשכיר מוחזק, שקרקע בחזקת בעליה עומדת, (כמבואר סימן שיב סעיף טו), ואם לאחר שיצא השוכר, הוא מוחזק בממונו, (כמבואר בסימן שיז סעיף ב).

אמנם נתבאר לעיל שכתב הרמ”א (סימן שיד סעיף ב), שבעניני העמדת שכירות הולכים אחרי מנהג המדינה, ומנהג המדינה כיום שגם בהשכרה של בית זה, חייב המשכיר לתקן את הדירה עבור המשכיר גם קלקול שבא בתוך הזמן.

דין קלקול שנעשה ברשלנות המשכיר

עוד יש לדון שכיון שמחמת התיקון הראשון של המשכיר, שאטם את החור בקיר החיצוני כדי הדבורים לא יזיקו לשכנים, נכנסו הדבורים אל תוך בית השוכר, א”כ המשכיר במו ידיו הזיק את השכירות, ובזה כתב הרמב”ם (שכירות פרק ה הלכה ו) “בית זה אני משכיר לך ואחר שהשכירו נפל אינו חייב לבנותו, אלא מחשב על מה שנשתמש בו ומחזיר לו שאר השכירות, אבל אם סתרו חייב להעמיד לו בית אחר או ישכיר לו כמותו, וכן אם חזר אחר שהשכירו לזה, והשכירו או מכרו לעכו”ם או אנס שהפקיע שכירות הראשון, הרי זה חייב להשכיר לו בית אחר כמותו, וכן כל כיוצא בזה” וכ”כ בשו”ע (שם סעיף ב וסעיף יז).

וא”כ הו”ה לכאורה הכא, אפילו שאין למשכיר אחריות על נזקים שבאים מבחוץ, במה שהוא עצמו הזיק בוודאי האחריות מוטלת עליו, וכמו שביאר בנתיה”מ (שם ס”ק ה) “ונראה דכל משכיר יש עליו שעבוד הגוף להעמיד לו לדבר המושכר לדבר שצריך לו, ותדע, דבמשכיר לו חמור זה ומת החמור, משועבדין דמי הנבילה לשכור לו חמור אחר, רק במקום שאמר זה, כונתו דכל שיאנס חמור זה, ולא יהיה עומד לקנות אחר, כבר אזל ממנו התחייבות של זה, אבל כל זמן שהדבר עומד בעין ואינו רוצה ליתן, כל נכסיו משועבדין להעמיד לו חמור, ויורדין לנכסיו לשכור לו חמור אחר, ומשום הכי, הכי נמי כל שבפשיעתו אינו נותן לו דבר שהשכיר לו, כל נכסיו משועבדין להעמיד בית אחר”, אמנם הנתיבות נקט שני קצוות, פטור במקרה של אונס, וחיוב במקרה של פשיעה, ולא נתבאר בדבריו מה הדין במקרים שהם בין אונס לפשיעה.

ניכוי ימי השכירות

ובענין האם מנכים את הימים בהם הוצרך לעזוב השוכר את הדירה, בשו”ע (שיב סעיף יז) איתא: “נפל הבית, אם אמר לו בית זה, מחשב על מה שנשתמש ומחזיר לו את שאר השכירות”, ומבואר שמנכים את ימי השכירות, ובנתיה”מ (סימן שכא ס”ק א) מחלק שנזק שקורה בשדה עצמו מנכים לשוכר, אבל נזק שקורה בפירות שגדלו בשדה אין מנכים לשוכר, וז”ל: “והא דבאכלה חגב אינו מנכה לו כלל, וכאן בשוכר חמור ההפסד על המשכיר אף במכה פרטית, הטעם פשוט, דבשלמא בשוכר חמור נעשה האונס בגוף הבהמה של המשכיר, ודמי באמת לנמצא מום במקח כמו שכתב מהר”ם פדוואה, ועוד, דאינו יכול לומר להשוכר מזלך גרם, כיון שגופה של בהמה ששייך להמשכיר איתרע, ובמזלו של משכיר נעשה, משא”כ באכלה חגב דנעשה האונס רק בפירות שכבר גדלו וכבר נקנו להשוכר, ולא בגוף השייך להמשכיר כלל, לא שייך לומר דמקח טעות הוא, וגם לא שייך לומר מזלא דהמשכיר גרם, וע”כ מזלו דהשוכר גרם דבדידיה נעשה האונס”, וא”כ הו”ה לכאורה בנדון הדבורים, שהדירה עצמה של המשכיר צריכה תיקון, יש לנכות מדמי השכירות את ימי התיקון.

אמנם בנתיה”מ (סימן שיב ס”ק יג) כתב בשם המחנה אפרים, שאם הקדים את השכר מחמת שכך סוכם בשעת השכירות, לכו”ע שכירות זו היא כממכר, שקנה מראש את זמן השימוש, ואם אירע אונס שלו נאנס, ולפי”ז בזה”ז שמתנים בחוזה שהתשלום יהיה מראש, הוי כמכר את זמן השימוש, אלא שבזה”ז נהגו שמנכים את ימי התיקון מדמי השכירות, והמכירה של השימוש נעשתה בתנאי זה, שכאשר יצטרך השוכר לצאת בעבור התיקון ינכו לו עבור ימים אלו.

פסק דין

אם צריך הדברה מקצועית המשכיר חייב בתיקון, ואם ניתן להסתפק בהדברה פשוטה העלות על השוכר, ואין חילוק בין השכיר לו בית סתם או בית זה, כי המנהג כיום שגם בבית זה המשכיר חייב בתיקונים, וכיון שהנזק אינו בשימוש של השוכר אלא בגוף בית המשכיר, וגם צריך מחמת כן לעזוב את הבית, יש לנכות את ימי התיקון מחיוב השכירות, (אפילו כאשר די בתיקון של הדיוט, והוא נעשה על ידי השוכר).

[1] וכן נתקשה הריא”ז (קונטרס הראיות ב”מ קא:) ויישב בענין אחר, וז”ל: “וסולם ומרזב אף על גב דצריכים מעשה אומן, אין קבועים בקרקע אלא מטלטלים, הם והרי הן כשאר כלים של שוכר שמוליכן עמו בכל בית ובית”.

כתיבת תגובה

האימייל לא יוצג באתר. (*) שדות חובה מסומנים