הלכות ועד בית

לכבוד הדיינים שליט"א,

קניתי דירה לפני שנתיים בבית משותף בירושלים עיה"ק. יש בבנין 26 דירות רובם דירות קטנות (ממוצא בין 90 מ"ר ל115 מ"ר) ויש בערך ארבע דירות גדולות של בערך 180-200 מ"ר. ובתקנון המוסכם רשום אודות השתתפות בהוצאות כדלהלן "נקבע בזאת בהתאם לסעיף 58 לחוק כדלקמן" וממשיך עם לשון החוק שתשלומי הוועד יהיה לפי יחס גודל שטח הרצפה לסך כל הרצפות.

למעשה עליתי אחר שנה וחצי שגובים ממני ומכל הבניין סכום שווה (ז"א לפי דלת ולא לפי מ"ר) למעשה אף אחד בבנין לא יכול לענות לי שהיה אסיפה על זה ואין פרוטוקול מאסיפה כזו וגם לא הגיוני שבאסיפה יקבלו החלטה כזו שזה נגד אינטרסים של רוב דירות שהם קטנות אז למה שהם יסכימו לגביה ע"פ דלת.

אשמח לקבל תשובות ומקורות על השאלות דלהלן שנוגע הגביה.

1. אפשר לשנות אופן הגביה ע"פ דין ע"פ דלת ללא אסיפה או אפילו עם אסיפה כשאין רוב באסיפה (לדוגמא: אפילו אם קבעו עוד אסיפה מיד אחר אסיפה הראשונה במידה ולא יהיה רוב)?
2. אם אי אפשר לשנות האם אני יכול לקזז על מה שכבר שלמתי בעבר בהתאם לחשבון רצפה?
3. יש דירות גדולות שקבלו מהקבלן מרפסות גדולות (30 מ"ר או יותר) וסגרו את זה אם פנלית והכניסו אותו לדירה שלהם וזה היום ממש חלק מהדירה שלהם (וכמובן שקנו את זה על דעת שיסגרו את זה) האם אפשר להגיד שזה גם נחשב לשטח רצפה של דירה שלהם כדי לחשוב את זה לסך רצפות הבניין?
4. כבר שנים שלא היה אסיפה כללית ואין בכלל נציגים רק בעל דירה שאומר בפירוש שהוא לא נציג הוא רק גובה (ועוד אחד שמחזיק את עצמו נציג מכוח שהיה נבחר לפני כמה וכמה שנים וגם הוא מודה שלא יודע כלום אודות כספים ואומר בפירוש שלא מוכן לעשות כלום) האם צריכים חתימות משליש בעלי דירות (או דיירים) לעשות אסיפה כללית או הואיל ולא היה אסיפה כמה שנים כל בעל דירה יכול להחליט על אסיפה כשמודיע זמן, מקום וסדר היום כדין וכחוק?
5. הואיל ואין סדר וכנראה שאין אף אחד שמעוניין להיות נציג ועד הבית (כולל אותי) וגובה רק גובה ממי שנותן לו כסף ואם אחד מסרב הוא נותן לו ללכת בלי תשלום, ויש עוד הרבה דברים בבנין שמוזנחים ולא מטופל כי כאמור אין אף אחד שמעוניין לעשות משהו, האם מותר להשליש תשלומי וועד (במקום משכן) ואם אכן אפשר האם צריך להיות בבית דין או אפשר להיות גם אצל המפקחת (אם אפשרי בכלל לעשות דבר כזה) כדי שיתעוררו הדיירים ובעלי דירות לעשות משהו ואולי אפילו לשלם לנציגים מבחוץ כדי לעצור ההפקרות והזנחות?
6. האם אפשר לאכוף שרק בעלי דירה או מישהו עם ייפוי כוח נוטריון של בעלי דירה יהיה זכות להצביע באסיפות?

תשובה:

שלום רב,

ברור שבאופן זה שכולם הגיעו על דעת כן הגבייה לפי שטח ואין סמכות לשנות רק מדעת רוב בעלי הדירות לכן אפשר לך לקזז את הסכומים שנגבו ממך שלא כדין. ובאמת צריך לארגן בבנין אסיפת דיירים ולסדר את כל הטעון תיקון. לגבי זכות ההצבעה במה שנוגע לשימוש השוטף ודאי שהשוכרים  מצביעים. לגבי הדברים שנוגעים לבעלי הדירות בעלי הדירות יצביעו.