אחת העסקאות המשמעותיות ביותר שאדם מבצע בחייו היא קניית בית. כאשר אנו קונים בית, אם פעם בחיים ואם מספר פעמים, אנו עושים זאת בכובד ראש מיוחד, הרבה מעבר לקניינים רגילים. דבר זה נכון מסיבות רבות: הן המחיר הגבוה של בתים, והן שיקולים כבדי-משקל העולים ביחס לקניית בית, כגון אזור מגורים, השקעה לטווח ארוך, וכך הלאה.
גם בהלכה אנו מוצאים שיש למקרקעין מעמד מיוחד. יש להם קניינים משלהם, הם משמשים כשעבוד על חובות שונים, וכך הלאה.
במאמר הנוכחי נדבר על דיני אונאה ביחס למקרקעין, וכן ביחס לעבדים ולשטרות – שלשה תחומים שמהם הוחרגו דיני אונאה. האם נאמר איסור אונאה ביחס לקטגוריות אלו? למה שקרקע (ועבדים ושטרות) ישתנה משאר עסקאות לעניין דיני אונאה? האם אפשר לבטל עסקת מקרקעין בשל אונאה במחיר? נדון בשאלות אלו, ועוד, בהמשך הדברים.
שני דינים באונאה
המשנה ממעטת את ה"עבדים, שטרות וקרקעות" מדין אונאה (בבא מציעא נו, א). הלכה זו מועתקת כלשונה ברמב"ם ובשולחן ערוך (חושן משפט רכז, כט).
אך כפי שכבר ביארנו, ישנם שני דינים נפרדים בפרשת אונאה של תורה. דין אחד הוא עצם האיסור להונות במקח וממכר, כלשון הפסוק "אל תונו איש את אחיו" (ויקרא כה, יד). מלבד האיסור שבדבר, יש דין נוסף של השבת האונאה: הצד המאנה, אם המוכר (שמכר ביוקר) ואם הקונה (שקנה בזול) חייב להשיב את ההפרש לצד המתאנה.
כעל עלינו לחקור: האם המיעוט של קרקע, עבדים ושטרות מפרשת אונאה נוגע הן לאיסור והן לצד הממוני, או שמא הוא מוגבל לאחד הצדדים שבו בלבד?
הראשון שדן בשאלה זו בהרחבה הוא הרמב"ן, בפירושו לפרשת בהר. הפסוקים מבארים את איסור אונאה בהקשר של מכירת קרקעות. בפרט, התורה עוסקת במכירת קרקע לפני שנת היובל, בה חוזרים קרקעות לבעליהן המקורי, תוך שהם מבארים את חובת הצדדים לקבוע את מחיר הקרקע בהתאם למספר השנים שנותרו עד שנת היובל: "לפי רב השנים תרבה מקנתו ולפי מעט השנים תמעיט מקנתו כי מספר תבואות הוא מוכר לך" (ויקרא כה, טז).
מי שאינו מוכר (או קונה) במחיר תואם, עובר על איסור אונאה.
כן אנו מוצאים בפירוש רש"י: "זהו פשוטו לישב המקרא על אופניו: על האונאה בא להזהיר. כשתמכור או תקנה קרקע דעו כמה שנים יש עד היובל… ואם יש שנים מועטות וזה מוכרה בדמים יקרים הרי נתאנה לוקח, ואם יש שנים מרובות ואכל ממנה תבואות הרבה הרי נתאנה מוכר".
הרמב"ן מעיר שפירוש זה, התואם את פשטות כוונת הפסוקים, סותר לכאורה את דברי המשנה הממעטים קרקעות מדין אונאה. כפי שביארה הגמרא (בבא מציעא נו, א), מיעוט זה מקורו בדברי הפסוק הנ"ל, שנקט בלשון "מיד עמיתך", להורות שלא נאמר דין אונאה אלא בדברים הנמסרים מיד ליד – ולא בקרקעות. איך מתיישבים דברי חז"ל עם משמעות הפסוק, לפיה כל איסור אונאה מתייחס למקרקעין?
דיני אונאה בקרקעות
ביישוב קושיא זו כותב הרמב"ן שני תירוצים שונים. בתירוצו הראשון הוא מציע קריאה שונה בפסוקים, לפיה מעולם לא נאמר דין אונאת קרקעות בפסוקים אלו. בניגוד לרש"י, שראה את הפסוקים כרצף אחד, הרמב"ן מנתק את הוראת איסור אונאה מהרקע של מכירת קרקעות. אולם הוא מודה שפירוש זה מטה את המקראות מפשוטן.
בהמשך, מציע הרמב"ן פתרון נוסף, והוא שיש להפריד בין חובת המאנה לשלם תשלומים למתאנה, לבין עצם האיסור על אונאת חברו. המיעוט שדרשו חז"ל משלון הכתוב נאמר רק בנוגע לחובת התשלומים: מי שאינה את חברו בקרקעות אינו חייב לשלם תשלומים. מאידך, בנוגע לעצם איסור אונאה לעולם לא נאמר המיעוט, וגם בעסקאות של מקרקעין מוטל איסור אונאה על הצדדים.
הרמב"ן מוסיף שהדברים אכן מתיישבים על הלב: "ואני חושב עוד סברא שודאי המאנה את חבירו לדעת עובר בלאו בין במטלטלים בין בקרקעות… אבל רבותינו חידשו באונאה תשלומים בשתות המקח וביטול מקח ביותר משתות ומזה בלבד מיעטו הקרקעות".
לפי פירוש זה, הרישא של הפסוק ("וכי תמכרו ממכר לעמיתך"), שנכתב בלשון רבים, מתייחס גם לקרקעות, ואילו הסיפא ("או קנה מיד עמיתך"), שנכתב בלשון יחיד, מתכוון למעט קרקעות (שאינם נמסרים מיד ליד). סיום הפסוק, שמצווה "אל תונו איש את אחיו", מתייחס הן לרישא והן לסיפא, ובא לאסור איסור אונאה בכל העסקאות – בין עסקת מיטלטלין ובין עסקת קרקעות.
פירוש זה נסמך, כאמור, על פירוש רש"י, וגם תרגום יהונתן פירש את הפסוק כפשוטו. מעבר לכך, כתב רבינו יונה בפירוש (עליות דרבנו יונה, בבא בתרא עה, ב) שאיסור אונאה כולל גם את אותם הדברים שהתמעטו במשנה. דעה זו מובאת גם בספר החינוך (מצוה שכז), והסכים אליה הפני יהושע (בבא מציעא נו, ב).
מאידך, בדברי התוספות (ב"מ סא, א) מבואר שאף אין איסור אונאה בעסקת קרקעות. כן כתב גם המשנה למלך (הלכות מלוה, פרק ד, הלכה א), וכך משמע מפירוש רש"י (ב"מ נו ע"ב; מרש"י בבא קמא יד, ב משמע להיפך, ועי' ב"מ נז, ב בעניין אונאה בהקדש; עי' גם בחידושי רעק"א לשולחן ערוך, חו"מ סי' רכז סע' כט, שהביא את שתי הדעות).
להלכה, נקטו כמה הפוסקים שבודאי יש להיזהר לפירוש הרמב"ן לפיו יש איסור אונאה בעסקת קרקעות, כפי שהסכימו כמה ראשונים, וכפי שראוי לחוש באיסור דאורייתא (עי' שער משפט חו"מ סימן קעה, סק"ג; פתחי תשובה, חו"מ סימן קעה, סק"ד וסימן רכז, סק"א; מנחת חינוך, מצוה שלז (ע"ש בדעת הרמב"ם); שו"ת שבט הלוי, ח"ח, סימן שי).
גם לפי דעת התוספות הנ"ל, כתבו הפוסקים שאין היתר להונות בעסקת קרקעות. כך מפורש בדברי הסמ"ע (רכז, נא), שהביא בשם המהרש"ל כי גם בעבדים שטרות וקרקעות שנתמעטו מדין אונאה, מכל מקום עובר על איסור גניבת דעת ואונאת דברים, והרי זה בכלל איסור של "לא תונו איש את אחיו" (איסור אונאת דברים). הפגיעה בצד המתאנה אכן ברורה: לאחר שייוודע לו שהתאנה, אין ספק שיצטער על כך, ועל-כן יש בעסקת אונאה משום איסור "אונאת דברים".
האם דירה נחשבת "קרקע"
דיון נוסף שיש לקחת בחשבון הוא שאלת מעמדם של בתים ודירות. המשנה מציינת "קרקעות", ולא מתייחת לדינם של בתים. בתים אומנם בנויים על הקרקע, אבל מורכבים מאבנים ולבנים שהינם בהמותם מיטלטלין. האם סידור הלבנים במבנה קבוע על-גבי הקרקע מקנה להם דין קרקע, או שמא דינם כדין שאר מיטלטלין?
סוגיית התלמוד העיקרית העוסקת בשאלה היא בחולין (דף טז, א), שם דנה הגמרא בסכין של שחיטה שחוברה לקרקע: האם עדיין כשרה הסכין לשחיטה, כדין סכין מיטלטלת, או שמא חל עליה דין קרקע, ונפסלה בכך לשחיטה. מתוך הסוגיה מבואר שייתכן הבדל בין המעמד ביחס למצוות שונות: אין בהכרח ללמוד מדין עבודה זרה (קרקע שנעבדה אינה נאסרת מדין עבודה זרה) לדין סכין של שחיטה, ולשאר דינים.
במסכת בבא בתרא (סה, א) אנו מוצאים את השאלה של תלוש שחובר לקרקע ביחס לדיני מכירה: האם דבר תלוש שכעת מחובר לבית נכלל במכירת הבית. אך ביחס לבית עצמו, בנוגע לשאר דיני ממונות, נחלקו הדעות בתשובת לשאלה. דעת הש"ך (צה, ד) שלבית (ולא לקיר בודד) דין קרקע. הש"ך בונה מסקנה זו על העובדה שבכל דברי הגמרא מצאנו שבתים נקנים בקנייני קרקע (בכסף, בשטר, ובחזקה), ולא בקנייני מיטלטלין – ומכאן שדין הבית כדין קרקע.
מאידך, דעת המגן אברהם (תרלז, ז) שדין בתים כדין מיטלטלין, משום שהם מורכבים מעצים ומאבנים. בנוגע לקניין בתים בקנייני קרקע (ראיית הש"ך הנ"ל), כותב המגן אברהם שעצם מעשה הקניין אינו מתייחס לבית, כי אם לקרקע שמתחתיו. הבית עצמו אינו נקנה באופן ישיר במעשה הקניין, אלא נקנה בקניין אגב (אגב הקרקע), או בקניין חצר (כיון שנמצא בתוך שטח הקרקע הנקנית; עי' גם בקצות החושן צה, ג).
דקדוק לשון הרמב"ם מורה לכאורה כדעת הש"ך שדין בתים כדין קרקעות, וז"ל: "כשם שאין לקרקעות הונייה כך שכירות קרקע אין לו הונייה. אפילו שכר טרקלין גדול בדינר בשנה או רפת קטנה בדינר בכל יום, אין לו הונייה" (מכירה יג, יד). ממה שהזכיר הרמב"ם 'טרקלין גדול' ו'רפת קטנה' מבואר שמיעוט קרקעות מדין אונאה לא נאמר על קרקע לבד, אלא כולל גם בתים, שדינם כדין קרקע (עי' גם בר"י מיגש בבא בתרא נג, ב).
למרות זאת, מצאנו בקצות החושן (שלט, ג) שבנוגע לאיסורי תורה יש להחמיר ולהחשיב בתים כמיטלטלין ולא כקרקעות. כך מצאנו גם במשפט שלום (סימן רכז, משמרת שלום סעיף כב, בשם שו"ת הר הכרמל, חו"מ סימן כ) שכתב שבעל דין רשאי לטון טענת "קים לי" כשיטה המשווה דין בתים לדין מיטלטלין.
מכירת שטרות
עוד קטגוריה שהתמעטה מדיני אונאה היא מכירת שטרות. המקרה הבסיסי של מכירת שטרות הוא מכירת שטר חוב, כאשר יסוד המיעוט הוא ששטר חוב אינו "גופו ממון" – אין לו ערך עצמאי, וכל ערכו נסמך על משהו חיצוני (החוב שניתן לגבות). על-פי יסוד זה, ניתן להרחיב את המיעוט למקרים נוספים.
בשו"ת מהרי"ט (חושן משפט יט) כתב שעסקה המתייחסת לרווחים או לפירות של דבר מסוים, ולא לדבר בעצמו, אין בה אונאה. כמו שטר חוב, כאשר אדם קונה את הזכות לרווח, הוא אינו קונה את הדבר בעצמו, וממילא לא חלים דיני אונאה. דוגמה נוספת לכך היא כרטיס הגרלה (כן פסק במהרש"ם, ח"ב, סימן לד): שוב, הערך של כרטיס הגרלה נמדד לפי מה שניתן לזכות, ולא לפי איזה מהות עצמית.
כמובן שאין להרחיב את הכלל יתר על המידה. אמנם ערכו של כרטיס רכבת תלוי בדבר חיצוני – הנסיעה ברכבת – אבל ברור שגופו ממון. אין להשוות את הדבר לשטר חוב, שאינו נחשב כדבר הנקנה בפני עצמו.
אונאה במניות
מניות מהוות לכאורה דוגמה מודרנית לדבר הדומה לשטרות, שכן כל עיקרה של מנייה היא ייצוגו של דבר אחר. מכאן פסק בפתחי חושן (ח"ד פרק י, הע' 5) שאין דין אונאה במניות.
ניתן אולי להציע שדין אונאה כן יחול על מניות, כי כאשר אדם קונה מנייה הוא רואה בכך קניין של חלק מהחברה שבה מבקש להשקיע. כלומר, המכר שמתרחש אינו קשור לנייר כזה או אחר, אלא לחברה עצמה, שהיא דבר שגופה ממון. יש לדון בנקודה זו, וקו דק מבדיל לעתים בין חפץ ועצם לבין "שטר".
האם יש דין אונאה על שטרות כסף? השאלה נוגעת בעיקר לחלפנים: האם יש אונאה על החלפת כספים? אמנם שטר כסף הוא סוג של שטר (הבנק מבטיח לשלם לנושא השטר את הסכום), פוסקים כותבים שלכספים כיום יש מעמד של "גופו ממון". כאשר אדם מבקש כסף, הוא רוצה את השטר כסף עצמו, ולא את הפוטנציאל להשיג בו משקל זהב (עי' שו"ת שואל ומשיב, מהדורה ג, ח"ג, סימן נה).
עבדים ופועלים
הקטגוריה השלישית של דברים שנתמעטו מדין אונאה היא עבדים. כמובן שעסקאות בעבדים אינן שכיחות כיום, אך השאלה היא דין פועלים: האם יש דין אונאה במשכורת המשולמת לפועל, או שלא?
כאמור ביחס לקרקע, כמובן שאין היתר לרמות ביחס למשרוכות. אם פועל אינו מודע למשכורת הראויה למלאכתו, אסור אפוא למעביד לנצל את המצב לרעה ולהציע לו משכורת נמוכה (עי' פתחי תשובה רכז, כא; שו"ת חקקי לב ג, מג).
ביחד לדיני אונאה, השאלה תהיה תלויה, לכאורה, בסוג העובד. פועל, שמקבל את משכורתו לפי שעות, והמוכר, כביכול, את "זמנו" למעסיק (הוא חייב לעבוד בשעות מסוימות לפי בחירת המעסיק), דומה בכך לעבדות, ומכאן שלא יהיו דיני אונאה ביחס למשכורתו (עי' שולחן ערוך רכז, כא; עי' גם שו"ת מים חיים סימן כו).
אך בנוגע לקבלן – אדם העובד כפרילנסר, שאינו מוכר את "זמנו" למעסיק אלא מוכר את המוצר הגמור (עי' סמ"ע, חו"מ שלג, טז בנוגע להבחנה בין פועל לבין קבלן), כמה פוסקים כתבו שמשכורתו הוא כמכירה בעלמא, ויש בה דין אונאה (עי' סמ"ע רכז, נט, סו). לדעת אחרים (עי' בחידושי רעק"א רכז, לו, בשם ראשונים) גם ביחס לקבלן אין דין אונאה במשכורתו.
סיכום
מכל הטעמים הנ"ל, דהיינו שיטת הראשונים שיש איסור אונאה בקרקעות, איסור גניבת דעת ואונאת דברים, והאפשרות שדין בתים כדין מיטלטלין (ולא כדין קרקעות), על הקונה להחמיר, ולהודיע למוכר את טעותו. [ובודאי שאם ילך בדרך היושר, להיזהר מחשש איסור תורה של אונאה ואונאת דברים, יסייעו הקב"ה בעסקה זו ובכל עסקיו, יצליחו נכסיו וישגו מפעליו בכל מילי דמיטב.]
נציין שכל הנ"ל נאמר באם שעדיין לא התבצעה העסקה. לאחר המעשה, צריכים לדון באם שחל חובה על המאנה להשיב את דמי האונאה למתאנה. כפי שראינו, בדין השבת האונה התמעטו קרקעות לכל הדעות, אולם נחלקו הראשונים אם מיעוט זה נכון בכל מידת אונאה, או שמא יש אופנים בהם חייב המאנה להשיב את האונאה אף בקרקעות. בס"ד נעסוק בשאלה זו בהזדמנות אחרת.
