לפני כשלוש שנים רכשתי דירה שהייתה רשומה בטאבו כדירה. הדירה הנמצאת קומה אחת מתחת לדירה זאת רשומה כמחסן. עלי לציין שמחיר של נכס שרשום כדירה גבוה בסביבות חמישים אחוז מנכס שרשום כמחסן. אנני מבין גדול בהתרי בניה ולכן שאלתי אותו האם הנכס הזה יש לו בעיות בהיתרים זאת אומרת שהוא דירה בהיתר של הערייה. והוא תמיד אמר שהדירה הזאת היא דירה בהיתר ולא מחסן. גם השמאים שהזמתי רשמו בשמאות שזה דירה. הדגשתי לפניו שאם יהיה אפילו איזה צל של ספק שזה מחסן אני לא קונה ממנו את הדירה. כעת כעבור שנתיים העיריה מתחילה לטעון שמדובר במחסן ויש ספק לגבי ההיתר של הדירה. האם מבחינה הלכתית על המוכר לפצות אותי?
תשובה:
שלום רב,
אני מתנצל על האיחור במתן התשובה,
ככל שיש צורך בהוצאות להכשרת המחסן כדירה, המוכר חייב לשלם הוצאות אלו. אבל אם לא ניתן להכשיר את הדירה, אין המוכר חייב לפצות, אלא יש לך זכות לבטל את העסקה ואז תהיה מחויב לשלם דמי שכירות למפרע.
בהרבה חוזים כתוב שהקונה בדק את המצב התכנוני של הדירה וכו', במקרה כזה קשה להגיע למצב שתוכל לחייב את המוכר, מאחר ואתה מסתמך על דיבורים בע"פ ובדיבורים בע"פ לפני זמן רב יש לכל אחד פרשנות אחרת והוא זוכר מה שרוצה.
מקורות:
בעיה בהיתר ודאי נחשבת למום שמנהג בני המדינה להקפיד. עיין באולם המשפט חו"מ סי' רלב שהקונה יכול לדרוש מהמוכר לתקן במקום ביטול מקח. לעניין שבביטול מקח חייב הקונה לשלם דמי שכירות, עיין בשו"ע שם סעיף טו.
