לתרומות לחץ כאן

הלכות איטום: על מי מוטלת האחריות?

כאשר עונת החוף בעיצומה, וב"ה אנו זוכים לגשמי ברכה, יש מקום לדון בשאלה שנשאלה פעמים רבות באתרנו (www.din.org.il): השאלה של נזקי גשמים, והאחריות לאיטום כהלכה.

שאלה זו עולה בעיקר כאשר מרפסת של שכן אחד משמשת כתקרה לשכן הגר מתחתיו, כך שהבית בקומה שלמטה חשוף לנזקי גשמים במקרה שמים חודרים מטה. מי אחראי על איטום גג המרפסת?

כפי שנראה, התשובה לשאלה זו אינה פשוטה, ודורשת עיון ביסודות של דיני שכנים בדין תורה. נדבך נוסף בתשובה יהיה מקומו של המשפט האזרחי בשאלה. בס"ד נבהיר את ההלכה בשאלה זו בהמשך הדברים.[1]

על מי מוטלת מניעת הנזק

הגמרא (בבא מציעא קיז, א) מציינת מחלוקת בין אמוראים ביחס לחובת איטום למנוע נזקי מים בין בית לבין עליה: "הנהו בי תרי דהוו דיירי, חד עילאי וחד תתאי. איפחית מעזיבה (רש"י: טיח של טיט שנותנין על התקרה) – כי משי מיא עילאי אזלי ומזקי לתתאי. ר' חייא בר אבא אמר העליון מתקן, ור' אלעי משום ר' חייא בר' יוסי אמר התחתון מתקן".

הגמרא תולה מחלוקת זו במחלוקתם של ר' יוסי ורבנן במשנה בעניין חובת הרחקת נזקין שבין שכנים. לדעת רבנן, על המזיק להרחיק את עצמו: עליו להימנע מעשיית פעולות הגורמות נזק לשכנו. מנגד, לדעת ר' יוסי על הניזק להרחיק: אדם רשאי לעשות בתוך שלו גם פעולה שיש בה בכדי להסב נזק לשכן.

הגמרא מקשה על התלייה: "איני? – והאמר רב אשי: כי הוינא בי רב כהנא, הוה אמרינן: מודה רבי יוסי בגירי דיליה?" כלומר, במקום שמדובר בנזק ישיר, כל הדעות מסכימות שעל המזיק להימנע מהפעולה המזיקה. הגמרא מיישבת שמדובר בנזק שאינו ישיר, כי המים אינם נופלים ישירות מן העליון על התחתון, אלא נבלעים בתקרה ורק לאחר מכן מחלחלים לדירתו של התחתון. דווקא באופן זה נחלקו ר' חייא ור' עילאי.

בשולחן ערוך (חו"מ קנה, ב) נפסקה הלכה לפי עיקרון זה: כאשר הנזק אינה נגרם ישירות מפעולת העליון, מותר לו להשתמש במים לצרכי רחיצה וכדומה, גם אם ייגרם לתחתון נזק מכך.

הריב"ש (סי' תקיז) מבאר שכלל זה בוודאי שיהיה תקף ביחס למי גשמים, שאינם מורדים על-ידי פעולת האדם. מי גשמים בוודאי אינם פעולת נזק ישירה של העליון, ולכן אינו חייב למנוע את נזקי התחתון. כך נפסק ברמ"א (חו"מ סי' קנה,א).

תיקון רצפה/גג משותף

נראה אפוא שאין אנו רואים בעליון מזיק, וגם ביחס למרפסת המשמשת כגג עבור התחתון, לא יחול על העליון חובת האיטום. האם כך יהיה הדין אפילו במקום שהעליון פשע, ונגרם נזק לתחתון ממי גשמים בפשיעת העליון? האם העליון יכול לנהוג ככל העולה על רוחו, בלי להתחשב בנזקי התחתון?

שאלה זו מביאה אותנו לסוגיה נוספת הנוגעת לענייננו. המשנה מציינת מחלוקת בנוגע לתיקון גג העלייה בבית משותף: בעל העלייה, או בעל הבית שתחתיה. במקרה הזה שני הדיירים, הן בעל העלייה והן בעל הבית, צריכים את התיקון, שכן בלעדי גג תקין שניהם סובלים מנזקי מים.

לפי כמה ראשונים (כולל רש"י והרי"ף), המשנה מדברת דווקא על שוכר ומשכיר שגרים בבית משותף, ולא על שתי דירות נפרדות. הרא"ש מבאר שכך צריך לומר, שכן אילו היה מדובר בשני בעלי-בתים נפרדים, אחד של העלייה ואחד של הבית, אזי פשוט שתיקון הגג (גג העלייה) מוטל על בעל העלייה לבדו.

הרא"ש (פרק י, סימן ב) מבאר את טעם הדבר: "דהגג משועבד לבעל הבית אף כשיש שם תקרה. כי הדבר ידוע אם ירדו גשמים על התקרה יעבורו לבית. ואדעתא דהכי חלקו מעיקרא שיתקן בעל העלייה את גגו, שלא יזיקו מי גשמים לתחתון".

דבריו לכאורה סותרים את דברי הגמרא הנ"ל, המטלים את אחריות התיקון על התחתון. בשו"ת מהרשד"ם (סי' רסח) באמת מקשה כן על הרא"ש, ומוסיף שאין כן דעת שאר הפוסקים. אך הרמ"א פסק כדברי הרא"ש (סי' קסד, א), ובנתיבות (שם, סק"א) הבין שאף המחבר סובר כן.

שאלת הפשיעה

הב"ח מעלה שאלה זו, ומציע שעניין האחריות של בעל העלייה תלוי בפשיעת הבעלים בגרימת נזקי המים. במקום שחדרו מי הגשמים כתוצאה מפשיעת בעל העלייה – כגון אם הניח את הגג פתוח ונתן למי הגשמים להיכנס – אזי הוא אחראי לתיקון.

ואולם, במקום שלא פשע בעל העלייה, כגון שחודרים מי גשמים רק בגשם זלעפות (כיום, ניתן לצפות שגג תקין ימנע כניסת גשמים אפילו במקרים חריגים), אזי בעל הבית (התחתון) אינו יכול לכפות על בעל העלייה לתקן את הגג. אם רוצה בכך, עליו לשאת בעלות התיקון בעצמו.

מקרה העלייה

בנתיבות המשפט (קסד, ב) מציע דרך אלטרנטיבית לפתרון הבעיה. הרא"ש ממשיך לבאר שביחס לרצפת העלייה, אין ספק שבעל הבית אינו חייב לתקן נזילה שבה. הוא מבאר: "דמילתא דפשיטא היא שאין בעל הבית חייב לתקן התקרה לדירת בעל העלייה, כי מה הוא צריך לה, כיון שהגג של מעלה קיים – אדרבא, יותר הוא חפץ בפחיתותה מבתיקונה, כדי שלא ידור בעל העלייה על גביו".

כלומר, בעל הבית (התחתון) היה מעדיף שלא היה לו תקרה בכלל: כיון שיש גג לעלייה, אלמלא התקרה לא היה בעל העלייה יכול לדור למעלה, ואילו בעל הבית היה נהנה מגג העלייה.

בנוסף לכך, מבאר הרא"ש שבעל העלייה חייב לתת את גגו (גג העלייה), ואינו רשאי להרשות למים להיכנס דרכו: "ואי בעי לסלוקי בעל העלייה את הגג כדי שיצטרך בעל הבית לתקן את התקרה, מחינן בידיה, דהגג משועבד לבעל הבית אף כשיש שם תקרה, כי הדבר ידוע אם ירדו גשמים על התקרה יעבורו לבית, ואדעתא דהכי חלקו מעיקרא, שיתקן בעל העלייה את גגו, שלא יזיקו מי גשמים לתחתון".

דהיינו, נחשב הדבר כאילו הוסכם מראש שהעליון מתקן את גגו: גג העליון "משועבד" לתחתון, ואילו לתחתון אין עליו כל אחריות. לפי זה, מבאר הנתיבות שבסימן קסד – המקרה של בית ועלייה – הרי שגג העליון משועבד לתחתון, ולכן האחריות לאיטום נופלת על העליון.

מנגד, בסימן קנה (מקרה של מי גשמים שהובא בשם הריב"ש) מדובר על גג משותף לשני שכנים, כאשר האחד סותם את המרזב. באופן זה אין הסכם שניתן להניח בין השכנים, שכן מדובר בנסיבות חדשות שלא התקיימו מעיקרא, וחוזרים אנו לכלל: "על הניזק להרחיק את עצמו".

מרפסות

לאור דברי הרא"ש הנ"ל, נראה ברור שביחס למרפסת פתוחה, כאשר התחתון אינו יכול להסתמך על גג העליון (שכן המרפסת פתוחה ואין שם גג), אלא צריך הוא את המרפסת כדי להגן מפני הגשמים, האחריות על האיטום תיפול על התחתון. כיון שאין לעליון גג לעצמו, כמובן שאין כאן הסכמה שהוא – העליון – אחראי על מניעת חדירת הגשמים.

ועדיין, בספר משכן שלום (הרב שלום מרדכי סגל, עמ' קלז) כתב שגם במקרה של מרפסת, על שני השכנים לחלוק בעלון האיטום. הסיבה לכך היא שאילו המרפסת הייתה תקרה לתחתון בלבד, הרי שהתחתון היה מסתפק בהסדר פשוט וזול כדי לאטום אותה: שכבת זפת זולה המכסה את כל השטח. הסיבה שנעשה איטום עדין ואסתטי יותר הוא לטובת העליון, ולא לטובת התחתון. מסיבה זו, אין הצדקה שהתחתון ישלם את כל העלות, ועליהם לחלוק את העלות ביניהם.

גם לפי דרכו של הב"ח, כאשר אחריותו של העליון תלויה במידת פשיעתו, אין כמובן של "פשיעה" במרפסת רגילה, ואין סיבה להטיל את (כל) האחריות על האיטום על העליון. רק במקום שהעליון פשע, כגון שקרע את יריעות האיטום של המרפסת, יש לחייב אותו לבדו באיטום המרפסת.

המנהג כיום

הגם שלפי ההלכה על התחתון לטפל באיטום המרפסת (לפחות חלקית), עדיין הכלל הוא שבכל הנוגע לדיני שכנים, הולכים אחר המנהג (עי' שו"ת חתם סופר, יו"ד ו; שו"ת מהר"ם שיק, חו"מ יט). כאשר שותפים חוברים לשתי דירות בבית משותף, נוצר ביניהם שותפות שכלליה נקבעים – ככל שותפות – על-פי המנהג הרווח.

בשו"ת מנחת יצחק (ח"ז, סימן קכו) כתב שכן הדבר ביחס לאיטום גג של בית משותף, כאשר הדין יהיה תלוי במנהג הקיים בין דיירים בבית משותף. בישראל המנהג הברור הוא לנהוג לפי חוק המקרקעים (תקנות בתים משותפים סעיף ג(ב)), הקובע שבעל המרפסת לבדו אחראי לאיטום המרפסת, ואין הדבר נופל על התחתון כלל. כך אפוא יהיה ההלכה למעשה.

ועדיין, ישנן שאלות רבות שאין המנהג ברור בהן. למשל, כאשר נגרם נזק לתחתון בשל ליקוי כלשהו, אין הדרך פשוט שהעליון יהיה חייב בו, ויש לשאול עצת רב ביחס לכל שאלה ספציפית.

[1] עי' גם במאמרו של הרב אריה גרוס, עלון המשפט יז.

השאר תגובה

האימייל לא יוצג באתר. שדות החובה מסומנים *