לכבוד הרב שליט"א
ברצוני לשאול את מעכ"ת כדלהלן:
א. אני מתווך ומנהל נכסים למשקיעים. יש לי בנין שהשקיעו בו חמש שותפים, ונראה שבעתיד הקרוב [מפני כמה גזירות בחוקי המיסים וכדו'] יצטרכו למכור את הבנין ולהחזיר לשותפים את ההשקעה. והנה בזמן האחרון להוציא כסף מהבנק וכן להעביר כספים וכדו' נעשה יותר ויותר קשה, וכפי הנראה בעתיד זה יהיה קשה עוד יותר, מחשש הלבנת כספים וכדו', על כן הנני ממליץ להשותפים שימכרו עכשיו את חלקם ויצאו מהשותפות.
ב. והנה ישנם שתי דרכים איך למכור את חלקם. א. להביא שמאי שיבדוק כמה הבנין שוה, להוריד מזה כל סיכון שיכול להיות עד המכירה, כגון שמחירי הנדל"ן ירדו או שיקרה משהו לבנין ויצטרכו לעשות בו תיקונים, או שאחד מן השותפים לא ירצה למכור את חלקו ובגלל זה ירד המחיר [כי אינו דומה המחיר כשמוכרים בנין שלם לכשמוכרים אותו כשיש עוד שותפים בפנים, מפני שהקונה מעדיף להיות בעה"ב לבד כדי שלא יווצרו ויכוחים עם מי שנשאר], וכן כל המיסים שיכולים להיות במכירתו, ושכר תיווך להמביא את הקונה, ושכר ניהול המכירה ופדיית השותפים, ואחר כל החישובים האלו לתת לכל אחד מהשותפים כפי חלקו בבנין. ב. להציע לכל שותף סכום מסויים [כמובן, הרבה יותר ממה שהשקיע] עפ"י אומדנא שיקח בחשבון את כל הסיכונים הנ"ל, ובמחיר הזה למכור את חלקו, כמובן, רק עפ"י הסכמתו.
ג. ברור שהדרך הראשון נראה יותר הגון בגלל שזה הולך לפי שמאות, אך הוא קשה מאד לביצוע, כי קשה מאד להעריך את מחיר כל הסיכונים שצריכים להוריד, ועוד להסביר את זה להשותפים שאינם מתמצאים בדברים אלו באופן שלא יהיו ויכוחים, וכן זה דורש השקעה מראש למימון השמאי והרו"ח, וכל זה אנו חוסכים בדרך השני שסוגרים מחיר עפ"י אומדנא בלא ויכוחים, חשבונות והוצאות.
ד. אני יודע שמבחינת הלכה אם השותף מסכים שאמכור את חלקו בדרך הב' [דהיינו במחיר שאני מציע לו], אין בזה שום חשש גזל או אונאה, היות והסכים לכך, אך שאלתי הוא האם עפ"י דעת תורה ראוי והגון להציע לו את הדרך הזה כדי שאוכל להתקדם ביתר מהירות ובלי ויכוחים ובעיות.
ה. עוד יש לי שאלה הלכתית. הנה בחוזה עם המשקיעים [השותפים] כתוב שאם 60% מהשותפים רוצים למכור, הם יכולים לכוף את השאר שימכרו גם הם את חלקם. ובכן שאלתי, אם 60% יסכימו למכור עפ"י ההצעה הב' הנ"ל, האם אני יכול לכוף את השאר שיסכימו גם הם למכור עפ"י הצעה הנ"ל, או שהם יכולים לטעון שנכון שאנו צריכים להסכים למכור, אבל בתנאי המכירה אין אנו צריכים להסכים להם שזה היה עפ"י הצעה ב' אלא אנו רוצים דוקא עפ"י שמאות.
תשובה:
שלום רב,
אני מתנצל על האיחור במתן התשובה,
במקרה של הסכמה ודאי שאין שום בעיה הלכתית או מוסרית, לקנות במחיר שלפי הערכה גסה נראה שזה המחיר הראוי. גם אם יש איסור אונאה בקרקע, אין זה אלא כאשר ידוע שיש אונאה ולא כאשר נראה שהמחיר סביר. שהרי לעולם לא ניתן לדעת מחיר קרקע מדויק.
אם אחד מהשותפים מתנגד ודורש להעריך את המחיר וההוצאות לפי שמאות, אין הרוב יכול לכפות עליו למכור בדרך של הערכה. והאמור בחוזה אינו אומר שניתן לכוף למכור במחיר שייתכן והוא נמוך מהמחיר הראוי. אבל, הוצאות השמאי ורואה החשבון יהיה על השותף המתנגד בלבד. אלא שאם יתברר ששאר השותפים הרוויחו כתוצאה מהבדיקה המדוקדקת, הרי הם חייבים להשתתף בהוצאות הבדיקה, ככל שזו הייתה משתלמת לצורך הריווח.
מקורות:
הרמב"ן על התורה (ויקרא כה, יד) הוא המחדש שיש איסור אונאה בקרקע אם 'מאנה לדעת'. הרי שאם אינו מתכוון לאונות אין איסור.
