האם נכון לתבוע דמי איזון על חדר על גג שנבנה על רכוש משותף (בהיתר אך לא כולם הסכימו) ולא שולמו דמי איזון. שהרי היום מתברר שהמצב יוצר התעשרות שלא כדין או עשית עושר ולא במשפט ואף סותר את זה נהנה וזה אינו חסר.
לא היה תשלום, אין מסמכים ואין חתימות לויתור על דמי איזון ואין רישום בטאבו על ההרחבה או על הצמדת הגג לדירה, כנראה מהסיבות הללו.
ההרחבה לא נרשמה בטאבו וגודלה בטאבו כגודל שאר הדירות.
1. אם החדר מושכר – מה דין ההכנסה ממנו? . 2. השכן דורש בתוכנית תמא זכויות שאין לו עקב קיומו של החדר על הגג.
שאלה לרב היא:
האם נכון יהיה לדרוש:
1. חישוב ערך הגג והזכויות כפי שרשום בחוק שניתנו לו ודרישה לשלמם לדיירים כדי שירשם על שמו בטאבו, לפני יציאה לתוכנית תמ"א 38.
2. במידה והבנין יצא לתוכנית תמא 38 הריסה ובניה האם זכותו לבקש את שטח הדירה שלו היום דהיינו כולל החדר ומרפסת ללא ששילם דמי איזון ו"רכש" למעשה את הזכויות והקנין מן הדיירים? או שלמעשה עליו יהיה לקבל כמו כל הדיירים, דהיינו להחזיר לקופת הזכויות של הבנין את שקיבל ללא דמי איזון ואפילו ללא תשלום "דמי שימוש" לדיירים, שכן לא שילם דבר, אך למעשה השתמש ברכוש המשותף ומנע שימוש מאחרים, גם אם בהסכמת חלקם שאחרת זוהי זעקה של "עשיית עושר ולא במשפט" או "התעשרות שלא כדין".
(דמי השימוש שכביכול לא שילם יקוזזו עם עלות הבניה שעלתה לו).
אנא תשובת כבוד הרב.
תשובה:
שלום רב,
אני מתנצל על האיחור במתן התשובה,
דייר הבונה על שטח מהרכוש המשותף חייב לקבל הסכמת השכנים. במקרים מסוימים ניתן לחייב את השכנים שאינם מסכימים למכור את חלקם ברכוש המשותף תמורת תשלומי איזון.
דייר שבנה ללא הסכמת השכנים ומבלי לשלם תשלומי איזון, והדירה הושכרה לאחרים, לכאורה חייב לחלק את דמי השכירות בין השכנים.
כאשר באים לחלק זכויות בניה בין השכנים בתכנית תמ"א 38, יש לחשב כאילו הדירה שנבנתה ללא הסכמה היא עדיין רכוש משותף ושגם היא חלק מהשטחים המחולקים בין כולם.
אם חלק מהדיירים הסכימו ויש ויכוח אם ההסכמה היא רשות בניה ושימוש או גם הקנאת זכויות בקרקע, יש צורך בשמיעת הטענות. ובכל מקרה אין הסכמה מגרעת מזכויותם של השכנים שלא הסכימו.
מקורות:
לעניין תשלומי איזון בהלכה עיין עלון המשפט גליון 28 עמוד ה ועיין בתשובה ובתגובות כאן. לעניין דמי שכירות על דירה שנבנתה ללא הסכמת השכנים עיין שם גליון 19 עמוד ב דין 4. אולם שמעתי בשם הגרז"נ גולדברג שאם השכנים בין כך לא היו יכולים לבנות בניה זו, יש בזה דין יורשים גדולים שהשביחו את הנכסים כאשר יש יורשים קטנים שיש מקרים שהשבח והפירות לעצמם, עיין שו"ע חו"מ סי' רפז.
