ויכוח על דין ‘מצרנות’ בגג הבניין ועל ‘ריבוי דיורין’

דיין בבית הדין נתיבות חיים
ד' חשון ה'תשע"ד

שלום רב.
ברשותי יש ב”ה דופלקס ( = דירה בת 2 קומות) בקומה העליונה בבניין בנאות-הפסגה אשר במודיעין-עילית ורכשתי את 2 הגגות שמעל לשכנים. (דהיינו: ישנם 4 דיירים בקומה העליונה, ול-2 מהם ישנו דופלקס, ול-2 האחרים ישנו דירה רגילה אשר מעלי’ה גג ריק שהקבלן הציע אותו למכירה בנפרד.) וברצוני לבנות על הגגות שרכשתי, 2 יחי”ד. ולשם-כך ישנו צורך להוסיף עוד מדרגות לחדר המדרגות בכדי שיוביל לקומת הגג. הגיע השכן בקומה שלי שרכשתי את הגג שמעליו, נקרא לו ר’ משה. ואומר שהוא לא נותן לי להוסיף עוד מדרגות בקומה שהוא מתגורר בה בטענת ‘ריבוי דיורים’, דהיינו: שהיות שהדיירים שאני אשכיר/אמכור להם אי”ה את הגגות יעלו במעלית עד לקומה שלנו, ומשם הם יצטרכו להמשיך רגלית לקומת הגג. ודבר זה לטענתו מפריע לו שאני מוסיף עוד דיירים כביכול שישתמשו במעבר בקומה שלנו. ועוד הוא טוען שגם מטענת ‘בר-מצרא’ הוא קודם לקניית הגגות, היות שהרי אחד מהגגות נמצא מעל לביתו ממש. ולכן הוא אינו נותן לי בשום פנים ואופן להוסיף עוד מדרגות בקומה זו. הצעתי לו פיצויים למען אשר ייתן לי לבנות מדרגות. והוא אמר לי שרק בתנאי זה שאני אמכור לו את הגג שמעליו בסכום של 80 אלף ש”ח, אזי הוא יסכים לאשר לי את בנית המדרגות. יש לציין שהשווי של הגג בשבילי הוא כ-250 אלף ש”ח.
השאלה הוא:
א. האם השכן יכול למנוע ממני לגמרי (היינו שהוא לא מסכים לקבל פיצוי סביר) את בניית המדרגות הנוספות בטענת ריבוי דיורים?
ב. האם אכן לשכן ישנו טענת בר-מצרא? (יש לציין שהקומה השני’ה בביתי, וכן הגג של השכן השני שרכשתי, גובלת ממש בגג שמעליו) ואם אכן הוא הבר-מצרא, אז האם יכול להוציא ממני את הגגות לאחר שרכשתי אותם.

בברכה והצלחה

תשובה:

שלום רב,

אני מתנצל על האיחור במתן התשובה,

א. ייתכן (תלוי במציאות בשאר הגגות בשכונה) שכל בר-דעת היה אמור להבין שהגג יימכר בכדי לבנות עליו יחידת דיור, ואם כן אין שום טענה של ריבוי דיורים. אם לא, יש מחלוקת הדיינים לגבי טענת ריבוי דיורים בבניין אשר בין כך יש בו הרבה דיירים. אבל הטענה של עומס שימוש במעלית היא טענה צודקת לכל הדעות. בית דין יכול לשקול לחייב את השכן להסכים תמורת פיצוי הוגן (ואני מציע לברר מראש על ההרכב אם פוסקים בדרך של יקוב הדין את ההר או לא). יש גם אפשרות להחליף את המנוע של המעלית למנוע מהיר יותר, כדי לפצות את השכנים על העיכובים כתוצאה מהעומס.

ב. אין לו שום טענה של ‘בר מצרא’, לא לכתחילה וכל שכן לא בדיעבד.

מקורות:

א. עיין עלון המשפט גליון 23 עמוד ד וגליון 49 עמוד 6.

ב. בר-מצרא באותה קומה אינו שונה מהדייר בקומה מתחת. ואדרבה, קל יותר לצרף שתי דירות באותה קומה מאשר באשר בשתי קומות שיש צורך לקדוח ביציקה ולבנות מדרגות. בנוסף לכך, כל השכנים הם שותפים בקרקע (עיין סמ”ע סי’ קעה ס”ק צה ובש”ך ס”ק נא, וכל שכן בזמנינו שהקרקע רשום בטאבו לכל השכנים בשותפות.) והדין הוא ששותף עדיף ממצרן (עיין שו”ע שם סעיף ה) וגם אין עדיפות לשותף שהוא גם מצרן מאשר לשותף שאינו מצרן (עיין כאן).

כתיבת תגובה

האימייל לא יוצג באתר. שדות החובה מסומנים *