כידוע, תכנית תמ"א 38 מאפשרת הרחבת דירות בבניין משותף בנוסף לחיזוקו נגד רעידת אדמה, הוספת ממ"ד, חדר נוסף, מרפסות ומעלית, ועוד – כל זאת בתמורה להעברת הגג המשותף לקבלן / יזם שיבנה עליו קומה וחצי, ימכור את הדירות ובזה יממן את כל ההוצאות. כמו כן המדינה נותנת פטור מהיטל השבחה, הליך אישור מקוצר ועוד. עסקה כדאית מבחינה כלכלית ובטיחותית ללא ספק. הדיירים אינם מוציאים שום תשלום שהוא מכיסם, ואפילו שכ"ט העו"ד שהם בוחרים לייצג אותם משולם ע"י הקבלן.
רוב (2/3) הדיירים מסכימים. יש מיעוט שמתנגד (ללא סיבה סבירה כלשהי).
יש לציין כי העניין של הוספת הממ"ד (מרחב מוגן דירתי) בא להציל במקרה מלחמה חו"ח. חיזוק הבניין הישן – נדרש בכל מקרה וקל וחומר אם תהיה רעידת אדמה חו"ש.
מה הדין ? האם הרוב יכול לכוף את המיעוט להסכים לנ"ל מדין תורה.
יצויין כי מבחינת חוקי המדינה, במקרה זה הרוב יכול לחייב את המיעוט להסכים!.
אנא תשובתכם בהקדם.
תשובה:
שלום רב,
אני מתנצל על האיחור במתן התשובה
אם יש חשש נזק לבניין גם המיעוט יכול לחייב את הרוב לחזק את הבניין. אבל מסתבר שכל זה הוא רק במבנה מסוכן, ולא בחיזוק מפני רעידות אדמה שאינן שכיחות (תלוי באיזו דרגה של עוצמת הרעידה הבניין לא יחזיק מעמד).
עם כל זאת, כיון שיש בכך ריווח של הרחבת הדירה לכל הדיירים יכול הרוב לכוף על המיעוט, אם המיעוט אינו נדרש להוציא כסף מכיסו עבור התכנית.
מקורות:
לגבי כפיית השותפים למנוע נזק עיין שו"ע חו"מ סי' קעח סעיף ג. לגבי כפיית הרוב על המיעוט עיין שם סי' קסג סעיף א.
היה מקום לומר שהעברת הגג לקבלן נחשבת כהוצאת כסף שלא ניתן לחייב את המיעוט, אבל מסתבר שכיון שאינם מוציאים כסף מכיסם הפרטי רוב השותפים רשאים להחליט לעשות ברכוש המשותף לטובת השותפים. דוגמא לכך, אציין מה שסובר הגר"מ שפרן שליט"א שהרוב יכול לכוף על המיעוט לבנות מעלית בשטח הרכוש המשותף, אבל לא לחייב אותם להשתתף בהוצאות. עיין עלון המשפט גליון 44 עמוד 7 תשובה יג.
