א. דין כפיית בני החצר לבצע צרכי החצר וצרכי הנכס המשותף
ב. דין השתתפות כשאין השותף דר בדירה
ג. בזמן שמשכיר או משאיל דירתו לאחרים או כשעוזב לתקופה קצרה
ד. עזיבה לתקופה קצרה
ה. מסקנא דדינא
א. דין כפיית בני החצר לבצע צרכי החצר וצרכי הנכס המשותף
א) נפסק להלכה בשו"ע (סימן קסא ס"א) ע"פ הגמ' ב"ב (ז:) דבני החצר כופין זה את זה לבנות דלת ובית שער לחצר. וכתב הרמב"ם (פ"ה שכנים ה"א) וכן כל הדברים שהחצר צריכה להם צורך גדול, או דברים שנהגו בני המדינה לעשותם, אבל שאר הדברים כגון ציור וכיור וכיוצא בו אינו כופהו, וכן הוא בשו"ע שם.
ב) והנה בימינו נהגו בני המדינה בסיוד וכיור חדר מדרגות, ועפ"ז חל דין הרמב"ם והשו"ע דכופין גם על זה ע"פ המנהג.
ג) עפ"ז ה"ה בכל הצרכים הנהוגים והמקובלים שהם צרכי החצר והנכס המשותף כופין זה את זה. ואפילו אחד מהשותפים יכול לכפות את הרוב בדברים הנהוגים והמקובלים. וכלשון הרמב"ם (פ"ה שכנים ה"א) והרמ"א (סימן קסג ס"א) דאפילו מיעוט כופין את המרובין.
ד) כתב מרן בשו"ע (סימן קסא ס"א) אם אחד מבני החצר אינו רוצה ליתן בתיקון הצריך ואינו רוצה להשכיר ביתו שבחצר, יתקנו הם וישכירו ביתו, ויקחו השכירות עד שיפרעו מחלקו המגיע לו. ע"כ. דהיינו שמשלמים ומקזזים מדמי השכירות את דמי התיקון.
ה) כתב הגר"א (סימן קסא סק"ט) על דברי הרמ"א שם דהשותפים בענייני שותפותם הרי הם כבית דין הגדול ואפילו בלא קנין, והרי הם כבני העיר שבסמכותם להסיע על קיצתן. וע"כ ע"פ האמור שם בדברים שאינם יכולים להשוות ביניהם אם לעשותן אם לאו, ואולם הם מדברים שעושים אותם ע"פ החלטת הרוב, הרי שבאסיפת דיירים יכולה להתקבל החלטה המכרעת והמחייבת ע"פ הרוב, כגון אימתי לבצע שיפוץ בחדר מדרגות בצביעה ובסיוד, ובכל הדברים המקובלים. וע"ע מה שהארכתי בזה בס"ד בספרי שמרו משפט (ח"א סימן יח).
ב. דין השתתפות כשאין השותף דר בדירה
א) איתא בתוספתא (ב"מ פי"א ה"ט) ונפסק ברמב"ם (שם ה"ב) ובשו"ע (סימן קסא ס"ב) דמי שיש לו בית בחצר ואינו דר עמהם חייב לעשות עמהם דלת, נגר (בריח) ומנעול, אבל לא שאר דברים.
ב) וכתב הנתיה"מ (סק"ג) בשם הב"י דהכוונה בשאר דברים היא לעשות בית שער. וביאר שם הנתיה"מ דטעם החילוק הוא לפי שבית שער הוא מטעם היזק ראיה כמבואר בגמ' ב"ב (ב:), וכשאינו דר ומשתמש שם ליכא היזק ראיה, אבל נגר ומנעול שהם שמירת הבתים מפני הגנבים והמזיקים חייב לתת לזה אף שאינו דר שם. ע"כ. מבואר יוצא דחובת השתתפות בהוצאות מיוסדת על מידת ההנאה והתועלת שיש לשותף בדבר, וע"כ לענין שמירת גוף הנכס שהוא נהנה מהדבר גם כשאינו במקום, הרי הוא מחוייב לשלם על דמי ההשקעה בדלת ומנעול וכד', אבל ביחס לבית שער המיועד להגן לא על גוף הנכס אלא על שימוש השותפים הרי שכשאינו דר במקום אינו נהנה מהדבר וע"כ אינו מחוייב לשאת בדמי הוצאותיו. וכ"כ ביד רמ"ה (ב"ב פ"א סימן עו) דבני מבוי שאינם דרים בעיר אינם צריכים ליתן בהוצאות לחי וקורה כיון דלא דיירי בהדייהו. וכ"כ בשו"ת שיבת ציון הוב"ד בפת"ש (סימן קסג סק"ב) דיחידים שקנו עשרה מקומות בבית הכנסת ועתה אינם מתפללים שם דאמנם חייבים בתשלום בדק הבית, אך פטורים מהוצאות שוטפות של נרות וחזן ושמש.
ג) לפ"ז ביחס להוצאות השוטפות של דמי נקיון, ותאורה, והוצאות שימוש המעלית, וגינון, וכיו"ב אין לחייב את השותף כשאינו דר בבנין כיון שאין לו שום תועלת מהוצאות שימוש בכגון אלו.
ג. בזמן שמשכיר או משאיל דירתו לאחרים או כשעוזב לתקופה קצרה
א) מיהו כתב הפרישה (סימן קסא סק"ג) ונראה דמיירי דגם כן לא דר בה אחר מכוחו, דאי דר בה אחר מכוחו מה לי הוא מה לי אחר, וחייב בכל. ואיירי כאן במי שאינו דר בו וגם לא השכיר לאחרים אבל רוצה ליתן השייך עליו מן הדין, וקמ"ל דנפטר בנתינה לצורך נגר, עכ"ל. מבואר יוצא מהפרישה הנ"ל דכל מה שנפטר השותף מהוצאות הבית שער זהו דוקא כשאין אחר דר במקום מכוחו אבל אם העמיד אחר תחתיו מחוייב המשכיר השותף לשאת בהוצאות, דמה לי הוא מה לי אחר. וכ"כ המאירי ב"ב (ז:) דאם אינו דר בחצר מה שפטור משאר דברים [כגון בית שער] זהו דוקא כשאין דר לא הוא ולא אחר במקומו, לא בשאלה ולא בשכירות הא אם גר אחר במקומו מחוייב גם בהוצאות שאר דברים.
ב) ולפ"ז ה"ה בכל שאר הוצאות השוטפות אם אחר דר במקומו יהיה מחוייב המשכיר או המשאיל לשאת בהוצאות אלו דמה לי הוא מה לי אחר הבא מכוחו. אלא שלכאורה היה מקום לחלק בין בית שער שהוא מבנה בחצר לבין הוצאות שוטפות של נקיון וחשמל שהם תחזוקת שימוש בלבד, וכ"כ לחלק בזה בספר עמק המשפט (סימן מו).
ג) ואולם נראה יותר שלא חילקו בזה המאירי והפרישה, אלא כתבו בסתמא דגם בהוצאות אחרות שפטור הדייר כשלא דר בחצר, מ"מ כשאחר דר מכוחו בין בשכירות ובין בשאלה, מה לי הוא מה לי אחר, וכשם שכשהדייר עצמו הדר בבנין מחוייב בכל ההוצאות, כולל הוצאות השוטפות, כך ג"כ כשמעמיד אחר לדור מכוחו, ואותו אחר המשתמש בנכס המשותף ונהנה ממנו מחייב את זה שהשכינו שם לשלם את דמי השימוש הללו לועד הבית, כולל נקיון וחשמל והוצאות שוטפות אחרות. וזהו גדר השותפות לחייב את המשתמש עצמו או כשמעמיד אחר הבא מכוחו. וע"כ כל שיש לו ענין בשימוש בנכס המשותף או הוא או כשמעמיד אחר שבא מכחו חובת השותף לשאת בהוצאות השותפות. ואולם כיון שהשוכר או השואל הוא זה שנהנה ישירות מהוצאות אלו הרי שבודאי זכותו של המשכיר או המשאיל לחייבו בהם כחובת הדר, אך עכ"ז כלפי ועד הבית מוטלת עליו חובה לשלם על שימושם גם אם אין הדייר השוכר משלם לו את דמי השכירות, כיון שסוף סוף מכוחו העמיד גברא בחריקיה להשתמש בנכס המשותף, א"כ חובתו מדין השותפים דהמשתמש או מעמיד אחר הבא מכוחו להשתמש, חובתו הישירה לועד הבית לדאוג ולשלם או הוא או בא כוחו וזה דלא כעמק המשפט הנ"ל.
ד. עזיבה לתקופה קצרה
א) יתירה מזו גם במקרה שהדייר עזב את דירתו ולא השכירה או השאילה לאחר ואשר בכה"ג מעיקר הדין יש לפוטרו מההוצאות השוטפות וכנ"ל, מ"מ אם עזיבתו היא לתקופה קצרה וכבר שכר ועד הבית פועל נקיון לשכירות הפועל, הרי שהוא נשכר גם מכחו של הדייר הזה שעתה עזב את דירתו לתקופה קצרה, מ"מ הפועל הנשכר הרי ממשיך לעבוד ולנקות את הבנין וממשיכים להעסיק אותו בשנת שכירותו, וא"כ מדיני שכירות פועלים זה שעוזב באמצע התקופה, מחוייב בתשלומי השכירות, וכ"כ בפתחי חושן (נזיקין פט"ו ס"ק פ"א). וע"כ נראה שמחוייב לכל תקופת השכירות של הפועל שבדרך כלל היא שכירות לשנה.
ב) ואמנם ביחס להוצאות חשמל ושימוש המעלית שאין זה בגדר שכירות פועלים אלא דמי שימוש לא שייכת טענה זו, וחוזר הדין שפטור מלשלם כשאינו דר בדירה וגם אין אחר דר מכחו. ומ"מ גם בזה פעמים שיש מקום לחייבו, והדבר נכון כשעוזב לזמן קצר פחות משלושים זו שאז המנהג ברור בכל המקומות שמשלם את החדשית המלאה של ועד הבית, ובכגון דא כשיש מנהג ברור אמרינן הלך אחר המנהג, ומנהג עוקר הלכה בדיני ממונות, כי על דעת המנהג נשתתפו. אולם אם עזב הדייר לתקופה יתירה משלושים יום אין נראה לחייב בהוצאות השימוש של חשמל והמעלית במקום שאין מנהג ברור לחייבו בזה, וע"כ קאי אדינא דפטור, ואולם בתשלום החזקת המבנה ושמירתו מחוייב מדינא ועל אף שעזב את הדירה ולא דר בה לתקופה ממושכת, ויתירה מזו שכופין אותו על כך. וישנם מקומות ששם המנהג ברור שגם אם עוזב הדייר לתקופה ממושכת גובים ממנו גם הוצאות שוטפות, והכל כפי המנהג.
ה. מסקנא דדינא
א) הדיירים בבנין המשותף כופין זה את זה לתשלום ועד הבית הכולל נקיון, שימוש בחשמל, החזקת מעלית, במקומות הנהוגים גם גינון, סיוד וצביעה, החזקת המבנה, לפי הצרכים הנהוגים והמקובלים.
ב) גם המיעוט יכול לכוף את הרוב לבצע את הצרכים הנדרשים של הנכס המשותף.
ג) דייר שמשתמט מלשלם ועד הבית רשאים הדיירים לכופו על כך ואולם יעשו זאת בהוראת בי"ד. ואם אינו נמצא בדירתו ומחוייב לשאת בהחזקת המבנה ומשתמט מלשלם, רשאים (ע"פ בי"ד) להשכיר דירתו ולשלם דמי התחזוקה מקיזוז דמי שכירות.
ד) דייר שעוזב את דירתו ומשכירה לאחר מחוייב הוא באחריות התשלום של ועד הבית, ומאחר ומכחו משתמש השוכר בנכס המשותף חובה עליו לדאוג שישולמו דמי ועד הבית במלואם, או על ידו או על ידי בא כחו (מאירי, פרישה).
ה) גם אם משתמט השוכר השוכר מלשלם את דמי השכירות, וכן ועד הבית, וכמו כן גם אם רק השאיל את דירתו לאחר נראה דקיימת החובה של בעה"ב לשלם את דמי ועד הבית, כיון שבא כוחו משתמש בנכס המשותף וזהו יסוד חיוב השותפים הבנוי על שימוש השותפים, ומה לי הוא ומה לי אחר הבא מכוחו.
ו) במידה ועזב הדייר את דירתו לתקופה ארוכה ולא העמיד דייר אחר לגור תחתיו, מחוייב אמנם בתחזוקת שמירת הנכס המשותף, ואולם פטור מעיקר הדין מהוצאות שוטפות, של נקיון וחשמל ושימוש מעלית.
ז) במידה ועזב לתקופה של פחות מחדש נראה לחייבו בהוצאת ועד הבית המלאה, וכנהוג במנהג ברור.
ח) במידה ועזב ליותר מחודש אך פחות משנה, אף שיש לפוטרו מעיקר הדין מדמי חשמל ושימוש מעלית, אך מ"מ נראה לחייב בדמי שכירות פועל הנקיון שנשכר עדיין לתקופה שנתית גם מכוחו של הדייר העוזב. (ע"פ פתחי חושן).
ט) אם מופיע בחוזה הרכישה שהדיירים מחוייבים לשלם כל הוצאות החזקתו כולל הוצאות שוטפות, ובכל מצב, הרי שתנאי שבממון תנאו קיים, ואכן מחוייבים יהיו לשלם כפי תנאם.
י) במקום שקיים מנהג ברור שהדיירים משלמים ועד הבית גם כשעוזבים את דירתם הרי דבכה"ג מחוייבים לעשות, דבכגון דא אמרינן מנהג עוקר הלכה, והלך אחר המנהג דעל דעת כן השתתפו.
יא) בהרבה מקומות הנהוג במנהג ברור הוא שדיירים מחו"ל המגיעים לארץ לסירוגין וכגון בחגים, משלמים דמי ועד הבית על הכל כולל הוצאות שוטפות במלואם, והוי במקומם מנהג ברור והלך אחר המנהג.
יב) מהחת"ס (או"ח סי' קצג) מתבאר דעד כמה שנכנסו למעמד של שותפים מחוייבים בהוצאות השוטפות של חזן ושוחט ורב, ואפילו כשהרחיקו נדוד [וכן למד בדעתו בספר משכנות ישראל סי' יז]. ואולם בדבר הזה מבואר בודאי בשו"ת שיבת ציון (המובא בפת"ש קס"ג סק"ב) דאינם חייבים אלא על בדק הבית. ולכאורה יוכלו לומר קים לן כהפוטרים, אלא א"כ במקום תנאי או מנהג ברור וכנ"ל.
