לתרומות מתנות לאביונים לחץ כאן

איסור 'עני המהפך בחררה' בקניית דירה

אני נשוי כבר 5 שנים ויש בבעלותנו דירת 4 חד' ברמת בית שמש שמעולם לא גרנו בה רק השכרנו ושכרנו ביישוב אחר.
אחרי כ3 שנים החלטנו למכור את הדירה ברמב"ש ולקנות ביישוב בו אנו שוכרים מפאת קירבה להורים, למקום עבודה ובנוסף השוכר בדירה ברמב"ש התלונן שלפעמים ריח של ביוב בכניסה לבניין.
כמה פעמים כמעט סגרנו עסקה עם קונה אבל כל פעם הם חזרו בהם ברגע האחרון כששמעו על הריח בכניסה לבניין. מכיוון שחשבנו שאנחנו קרובים לעסקה חיפשנו דירה באזור בו אנחנו גרים (מבחינות רוחניות חיפשנו רק באזור בו שכרנו ולא בשאר היישוב). מצאנו רק דירה אחת שהתאימה לנו מבחינת גודל ומחיר התחלנו מו"מ אבל לא המשכנו במו"מ כשהתברר שאין לנו קונה ברמב"ש.
בתחילת השבוע הגיע הצעת מחיר מקונה ברמב"ש שעל אף שהיה מודע לריח הלא נעים בכניסה לבניין רצה לקנות, אולם הוא הציע מחיר נמוך ממה שקיווינו לקבל. באותו יום התקשר בעל הדירה שרצינו לקנות ואמר שיש לו קונה רציני שכבר הציע מחיר שהם הסכימו לו אבל הם לא הסכימו על שאר התנאים והם עדיין במו"מ והוא רוצה לדעת האם אנחנו מעוניינים להציע מחיר יותר גבוה. הוא אמר ששאל רב האם זה מותר וראוי והרב אמר לו שהוא לא יכול לומר לקונה הראשון שהוא רוצה יותר כסף אולם מותר לו להקשות על הקונה הראשון בשאר תנאי החוזה שבמו"מ ועוד לא סוכמו. הוא אמר גם שהבין מהמתווך שהקונה הראשון לא לחוץ על הדירה ויסכים לקנות רק אם יסכימו לתנאים שלו כמו לגבי תאריך פינוי הדירה ומסירת המפתח וכדומה ואם הם יתמהמהו ולא יסגרו איתו מהר הוא לא יקנה ולכן הוא חושש לאבד את הקונה הראשון. אמרנו לו שאם יש לנו קונה לדירה שלנו ברמב"ש אנחנו באמת נהיה מעוניינים בדירה שלו.
ולכן למחרת סגרנו עם הקונה ברמב"ש על אף שהציע פחות ממה שרצינו וחתמנו על זיכרון דברים כדי לא להפסיד את הדירה שרצינו לקנות.
באותו יום גם סגרנו עם המוכר מחיר ושאר הפרטים הוא ביקש שלא נפרסם את זה כל עוד לא עשינו קניין מכיוון שלא רצה עדיין לאבד את הקונה הראשון כל עוד אנחנו לא מחויבים כלפיו, הוא אמר ששאל רב אמרו לו שזה מותר. ולכן כבר באותו לילה חתמנו על זיכרון דברים ועשיתי קניין כסף אבל הכל על תנאי (שרשום בזיכרון דברים) שהמוכר יצליח לפטור את עצמו מכל התחייבות לקונה אחר שהיה מעוניין לקנות ממנו את הדירה ואם לא יצליח לפטור עצמו מהתחייבות לקונה אחר אין בהסכם זה לחייב את המוכר למכור את הדירה.
המוכר העדיף למכור לנו כדי לקבל יותר כסף ולכן לא הסכים לתנאים של הקונה הראשון כדי שיחזור בו והקונה הראשון חשב שהם פשוט לא הצליחו להגיע להסכמה ובאמת ירד מהעניין. אבל אתמול נודע לו שהיה קונה שני והוא טוען שעל אף שלמוכר היה מותר להציע את הדירה לקונים אחרים כדי לקבל יותר כסף הוא היה חייב להודיע לו וגם כלפי יש לו טענה שהוא היה עני המהפך בחררה כיוון שאם היה יודע שיש עוד קונה בטוח היה מתגמש בעמדותיו והיו מגיעים להסכמה על כל התנאים.
עיינתי קצת במקורות כמו אבני נזר חו"מ סי' י"ז ואגר"מ חו"מ ח"א סי' ס'. למעשה נראה לי שמבחינתי זה אולי לא נחשב לעני המהפך מכיוון שאני לא יכול למצוא דירה במקום אחר. וגם ייתכן שבשבילי זה הפסד יותר גדול מלקונה הראשון כי אני מכרתי דירה בזול בשביל לקנות את הדירה והבנתי מהמוכר שהקונה הראשון לא לחוץ בכסף ולא דחוף לא הדירה הזאת בדווקא ואם כן זה כלוקח ראשון עשיר והשני עני. בנוסף אני הייתי שוגג כיוון שהסתמכתי על ההוראה של שהמוכר קיבל מרב וגם חשבתי שלא בטוח שהמוכר והקונה יסכימו ביניהם בשאר פרטי העסקה. למעשה גם הקונה הראשון הסכים שהיה מותר למוכר להציע לי את הדירה ואם כן איך יתכן שאני אחשב לרשע.

תשובה:

אני מתנצל על האיחור במתן התשובה

אין איסור 'עני המהפך' במקרה שלך.

מקורות:

כן נראה מכמה טעמים:

א. הרמ"א בחו"מ סי' רלז סעיף א כותב שאין איסור 'עני המהפך' רק לאחר שסיכמו את המחיר וכל התנאים ולא חסר אלא הקנין בלבד. אמנם יש סוברים שאפילו אם עדיין לא סיכמו, אם בסופו של דבר היו מגיעים לידי גמר, יש איסור, אבל איסור זה הוא רק משום מנהג ולכתחילה ולא בדיעבד. עיין עלון המשפט גליון 11 עמוד א דין 1 ודין 3.

ב. בדיעבד אין חייבים מן הדין למכור לקונה הראשון עיין עלון המשפט שם עמוד ו. במקרה זה כבר נחתם זכרון דברים והתנאי הוא רק אם יש חיוב על המוכר ובאמת אין שום חיוב על המוכר וכפי שכתב בשו"ת אבני נזר חו"מ סי' יז שציין השואל.

ג. כיון שהקונה אינו יכול למצוא בקלות באיזור מגוריו, הרי זה נחשב למציאה שמותר לדעת רוב הפוסקים. עלון המשפט גליון 12 עמוד ד דין 5.

ד. יש הפסד לקונה בכך שמכר את דירתו האחרת בזול. לא מצאתי מקור מפורש להיתר זה, אבל דוגמא לדבר מצאתי בחידושי הריטב"א שכתב שאין איסור 'עני המהפך' בפתיחת חנות במבוי שיש בו כבר חנות דומה אחרת וז"ל: "ואינו דומה לעני המהפך בחררה דהכא הפסד יש לו שאין הדבר מזדמן לו להרויח במבוי אחר כמו במבואו וכענין שאמרו במציעא (דף י ע"א) נפל לו עליה פירס טליתו עליה עניים באים ומעבירין אותה ממנו שאין מציאות מצויות בכל מקום וכדפירש ר"ת ז"ל." ואף שהריטב"א הסתמך על דעת ר"ת שמיקל במציאה, מכל מקום בנידון שם אין הפסד אלא מניעת ריווח, אבל בנידון דידן שיש הפסד ממש מסתבר שמותר אף לדעת רש"י שמחמיר במציאה.

 

הצטרף לדיון

תגובה 1

  1. תודה על התשובה!
    בינתיים התברר שהיה ויכוח בין הקונה הראשון למוכר מכיון שדיברו ביניהם על פינוי מידי רק לא תאריך מדויק ואז המוכר אמר לו שבשביל המחיר שהוא מציע הוא מסכים לפינוי רק בעוד שנה (כי המוכר משלם שכירות בעצמו עד שימצא דירה לקנות).
    המוכר גם טען לי שלא רוצה להיות מחוסר אמנה וזה גם כן התחיבות מבחינתו לקונה הראשון.
    לכן הלכנו לבוררות אצל דיין. והדיין בירר מה היה בדעתנו בתנאי שהמוכר יצליח לפטור את עצמו מכל התחייבות לקונה אחר והסכמנו (המוכר ואני) שהכוונה הייתה שהמוכר ואני לא נעבור על איסור של רשעות או מחוסר אמנה וכדומה.
    ואז הנידון היה האם זה תרי תרעא או חד תרעא (מכיון שהרב שהמוכר שאל בהתחלה אמר לו שאף שיש דיינים שהיו מחשיבים הפרש כזה לתרי תרעא הוא עצמו מחשיב את זה לחד תרעא), למעשה הדיין סבר שמבחינת ההפרש במחיר זה תרי תרעא. אבל כיון שהקונה הראשון לא ידע שיש קונה שני זה תלוי באם הקונה הראשון בשעה שחתמנו על הזיכרון דברים היה יודע שיש קונה שני שהציע יותר כסף היה מציע אותו מחיר שהצעתי או היה מסכים לפינוי בעוד שנה כיון שאם היה מסכים זה חד תרעא ויצא שבגללי הפסיד את המקח.
    בסופו של דבר הקונה הראשון הודה שלא היה מוכן לחכות שנה וכנראה שלא היה מוכן לעלות במחיר ולהציע אותו מחיר.

השאר תגובה

האימייל לא יוצג באתר. שדות החובה מסומנים *

שאלות שנצפות עכשיו:

מאמרים אחרונים

מדריכים הלכתיים

הכנו עבורכם
דבר תורה לשבת!

מחפשים כל שבוע איזה דבר תורה להגיד בשבת?

מעכשיו תקבלו כל שבוע דבר תורה ואת כל השאלות הכי מעניינות אליכם למייל