כבוד הדיינים שלום רב,
ברצוני לשאול מה טיבה של התחייבות חוזית בין שני צדדים כלפי צד ג' אשר רכש את זכויותיו של אחד הצדדים וידע או לא ידע על אותה התחייבות.
ובמה דברים אמורים?
בעל מגרש אשר הציג תכנית לבניה על המגרש נתקל בהתנגדות מצד השכנים בשל העובדה שהתכנון במתכונתו פוגע באי אילו מזכויותיהם.
לאחר דין ודברים, הגיעו הצדדים להסכמה על בניה בתנאים הכוללים בעיקר תנאי על בניה עד לגובה מסוים.
לימים, הדירות שנבנו על אותם מגרשים נמכרו לצדדי ג' וכרגע הם לכאורה "מפרים" את אותה התחייבות שכן לאחר דין תורה נפסק כי ההתחייבות לבבנות עד גובה מסויים כוללת גם את כל מה שיונח על הגגות ואילו צדדי ג' שנכנסו לדירות החלו להציב על הגג מתקנים אשר לכאורה מנוגדים להסכמות הראשוניות אליהן הגיעו הצדדים ובניגוד לפסק הדין שניתן.
שאלתי לכבוד הדיינים האם צד ג' אשר רכש את הזכויות בדירה כאמור, רכש גם את ה"חובות" גם אם לא ידע עליהם ובכך יש לו עילת תביעה כלפי מי שמכר לו את הדירה ללא שהודיע לו על חובתו זו, או שמא צד ג' פטור מכל חובה וזכותו לעשות כבשלו תוך התעלמות מאותה ההתחייבות ובעל המגרש השכן אשר "נפגע" מכך זכאי לתבוע את אותו בעל הקרקע שהגיע להסכמות בטרם אישור התכנית.
אציין שבעל הקרקע אשר הגיע להסכמות עם המגרש השכן טוען לכאורה כי הוא קיים את כל חובתו בהתאם לסיכום וכרגע המפר הוא כלל לא הוא אלא צד ג' והוא אינו צד בעניין כלל.
לתשובתכם אודה.
תשובה:
אם מופיע בנוסח ההסכם שעבוד הקרקע לשכנים, יש מקום לדון שהם יכולים לעכב גם על צד ג' שלא ידע מההסכם. אבל אם נוסח ההסכם כולל התחייבות בעל המגרש בלבד, לא ניתן לחייב את הצדדים השלישיים לקיים את הסכם, אולם בעל המגרש לא התנה עם הצדדים השלישיים לקיים הסכם זה, יש לראות בו כמפר ההסכם. הזכויות שיש לשכנים לאחר שהמוכר הפר את החוזה תלויות בנוסח ההסכם.
מקורות:
פשוט ששייך שעבוד האוויר הקרקע לצורכי אור ואוויר, עיין שו"ע חו"מ סי' קנד סעיף י.
לעניין לחייב צד שלישי מצד שעבוד וקניין שהקנה המוכר מבלי לרשום בטאבו, עיין חזון איש חו"מ ליקוטים סי' טז אות ה. ולמעשה תלוי תלוי לפי העניין וכפי ראות עיני הדיין.
