לכבוד הרב,
אנו עומדים למכור אית דירתנו לקליינט שהתעניין, דא עקא שבחורף האחרון מאז ששיפצנו את הדירה היו נזילות קשות, הזמנו בעל מקצוע ותיקן, אנו מאד חוששים לפרט לקונה את הבעיות הקשות שהיו מחשש שמא יסוג בו מהעסקא, אנו מעונינים לכתוב בחוזה באופן כללי, שהיתה רטיבות בדירה הבעיה תוקנה ואין אנו אחראים לתיקון אלא רק בעל המקצוע.
האם דיי בכך או שמא עדיין יהיה לו תקונה עילה תבוע אותנו במקרה שהבעיות יחזרו על עצמם.
אודה לכם מאד אם תפרטו מקורות בתשובה.
ותודה עם אתרכם הנפלא ותמשיכו לקדש ש"ש
תשובה:
שלום וברכה!
באופן עקרוני בכדי להיפטר מתביעות לאחר רכישת הדירה, צריך לפרט באופן הברור ביותר את הנזק הקיים, כל ניסוח שיכול הקונה להיתלות ולבאר שהתכוון למחול רק על נזילות במיקום מסויים או נזילות קטנות, יכול לעורר בעיות לאחר שיגלה את המום.
ולכן אם במצב הנוכחי יש נזילות בדירה (או כל מום שאם יתגלה לאחר המקח יוכל לבטל את המקח), אסור למכור דירה זו לקונה בלי לפרט לו את המום הנ"ל, ויש בזה איסור אונאה, ואם תעשו כן המקח יתבטל. ואם אתם מעוניינים לפטור את עצמכם מאחריות בחוזה רכישת הדירה צריך לכתוב זאת באופן ברור כדי שידע הקונה וימחל.
ישנה אפשרות נוספת לכתוב בחוזה בלשון זו: "הקונה מצהיר בזאת שהוא מוותר מראש על כל טענת מום שמפחיתה את ערך הדירה עד 10 אחוז משוויה וכדו'", ובכך תועיל מחילת הקונה, אך יש לציין שגם בזה אם ישאל הקונה על מה מדובר ותאמרו לו שאין מומים מהותיים בדירה ייחשב הדבר שלא מחל על כך ולא תועיל כתיבה זו.
מקורות:
שולחן ערוך סי' רל"ב ס"ז. ובפתחי תשובה שם סק"ד הביא מהשבות יעקב שגם אם כותב לשון שמסתפק אם יש מום, ובפועל יש מום לא נחשב ויתור, ור' גם במשפט שלום סי' רל"ב ס"ז. ושמועיל לומר עד אחוז מסויים מערך הדירה מפורש בשולחן ערוך שם.
לא הבנתי איך כבוד הרב מתיר לאנשים לשקר, הרי הם כתבו במפורש: "אנו מאד חוששים לפרט לקונה את הבעיות הקשות שהיו מחשש שמא יסוג בו מהעסקא". זאת אומרת שיש אפשרות סבירה שיש להם איזה מום שאינם רוצים לגלות. ואמנם הם אינם בטוחים שאכן יש להם מום כזה, אבל הם גם לא רוצים לספר בדיוק מה המצב כדי שלא יחזרו בהם הקונים
(או ירידו מהמחיר). לדעתי, זה גובל באונאה. אמת כבוד הרב מנסה לעזר להם בסעיף כזה או אחר. אבל לכתחילה איף אפשר לעזור להם לרמות את הקונים האומללים.
תודה על הערתך.
אכן ודאי שמבחינה מוסרית וערכית אין להסתיר אף דבר מהקונה, ולא להטעותו במומים שיש במקח, ואף מבחינה הלכתית הדגשתי בתשובה שיש איסור לשקר את הקונים, וכל ההיתר הוא רק אם מסבירים לקונה שיש מום והוא מוחל עליו (אולי בגלל שישלם פחות וכדו'), גם כשאומרים לקונה שיוותר על מום עד אחוז מסויים מערך הדירה, והוא מסכים לכך, אין זה נחשב לאונאה, מכיון שהמוכר אומר לו מפורשות שיש מום בערך מסויים משווי הדירה, ועל הקונה לבדוק מהו המום ולהחליט אם הוא מעוניין למחול עליו, כלשון הכתוב במשלי 'רע רע יאמר הקונה'.
יש להדגיש: התשובות בדיני ממונות באתר מיועדות לאדם שאינו מתדיין בבית דין, אבל לא לאנשים שיש להם הליכי דיון בבית דין כלשהו, או שהחליטו בדעתם לדון בבית דין ומעוניינים בייעוץ.
תודה רבה כבוד הרב.
אבל לענ"ד אין היתר להכניס סעיף בחוזה שיפטור את כל המומים כשהם יודעים שיש מום. ואני מקוה שדברי יתקבלו בהבנה. איני בא ח"ו לבקר, אלא רק להוסיף.
אמת הוא שמצד הדין אם הכניסו סעיף כזה, היה על הקונה לבדוק לפני שהוא חותם, ובזה צדקו דברי הרב. אבל לכתחילה ודאי שאסור לעשות כך. זה ממש אונאת דברים. כי הרי כל כוונתם הוא לתקוע סעיף שיפטור אותם מאחריות, בתקוה שהקונה לא ישים לב לכך. ראה בסימן רכח סעי' ו': "אסור לרמות בני אדם במקח וממכר או לגנוב דעתם, כגון אם יש מום במקחו צריך להודיעו ללוקח. והדגיש שם הסמ"ע כי גם באופן שאין מום זה גורם למקח טעות עליו להודיעו. וראה בכל הסעיפים שם. ובכלל, סימן רכז ו- רלב עוסקים בדיני אונאה ומקח טעות לאחר שכבר נעשו (אם בשוגג או במזיד), אבל לכתחילה תמיד צריך לנהוג לפי סימן רכח שהוא אונאת דברים.
וראה עוד ברא"ש חולין (פ"ג סי' לד) שהביא את מחלוקת הראשונים בסירכא אם הוא מקח טעות או לא, והסברא שמום זה שונה מכל מום, משום שבסתם מום היה על הלוקח להתנות.וכתב הרא"ש שנראה לו שאין טענה על הלוקח שהיה לו להתנות, משום שהוא היה בטוח שאם אכן יש מום המוכר לא ירמה אותו שהרי חזקה "שארית ישראל לא יעשו עולה". ואמת הרא"ש מדבר על מומים שיוצרים מקח טעות. אבל מה שברור בדבריו, כי אדם המוכר דבר עם מום ואינו מגלה אותו הרי אינו בכלל שארת ישראל לא יעשו עולה.
ואולי כדאי לסיים בדברי הרמב"ם (פ"ה מהלכות דעות הי"ג) "משאו ומתנו של תלמיד חכם באמת ובאמונה, אומר על לאו לאו ועל הן הן וכו".
ייש"כ.
לסיכומו של דיון, אנסה להדגיש את הנקודות המוסכמות, וראויות להדגשה. א' אסור בשום פנים ואופן להטעות את הקונה ולמכור לו מוצר שיש בו מום. ב' במידה ויידעו את הקונה בצורה ברורה על קיומו של מום במקח, אם הסכים הקונה להשלים את העיסקה אף על פי כן, הרי שאין כאן אונאה כלל. ג' במקרה ויש מום במקח, והמקח נעשה למרות המום, חשוב לפרט בחוזה כי המום הובא לידיעת הקונה, ומחל עליו. בתשובתי הנ"ל כתבתי כיצד לכתוב זאת בחוזה.
השאר תגובה