רכשו דירה בקומה ראשונה בפרוייקט, לפני חתימת החוזה ביררו לגבי החזית ונאמר שהולך להיות דשא וכך גם חתמו על דף הפיתוח הסביבתי, במציאות הניחו מתחת למרפסת מתקן לאשפה ושמו צפרדע ענק, וזה מאוד מפריע לגבי החזית, והריח וכו', היזם טוען שהעירייה ביקשה להניח את המתקן ובחוזה אף כתוב סעיף שהעירייה יכולה לעשות מה שהיא רוצה, דיברו עם העירייה והם אומרים שהפרוייקט לא הציב מספיק מקום לאשפה ולכן הם חייבים שיהיה עוד מקום והפרוייקט הסכימה שהמיקום תהיה איפא שהם שמו זאת.
אני דורש מהפרוייקט שהם יעבירו את הפח למקום אחר, ואם לא שיורידו ממחיר הדירה המקורית, הם אומרים שהם מסכימים לחזור מהמקח, אך הרוכש טוען שזה הפסד גדול בשבילו כי מחיר הדירה השתבחה ועלתה בכמה מאות אלפי שקלים מחתימת החוזה עד כיום והרווח אמור להיות לרוכש, וכן היו לרוכש הוצאות של שינויים בתוך הדירה בסכום גדול וכן השכירות ששילם במשך השנים מאז חתימת החוזה בהמתנה לדירה גם היה הרבה כסף, לטענת הרוכש אם היו אומרים את האמת שמתחת למרפסת תהיה פח הוא לא היה קונה את הדירה ואם כן הוא לא היה מסכים לשלם את אותו מחיר אלא פחות, לכן טענת הרוכש הוא שאם הפח יישאר במקום הזה שיורידו כסף מהתשלום המקורי האם זה טענה צודקת ומה דין התורה בנידון?
תודה רבה
תשובה:
שלום רב,
אם סוכם מראש שיהיה דשא, המוכר חייב לעמוד בהתחייבותו, גם אם הסיכום היה בעל פה. אם המוכר נאלץ להתקין שם מתקן לאשפה, תלוי אם היה צריך לדעת מראש שכנראה ייאלץ לעשות כן, עליו לשלם את הפער שיש בין שווי הדירה כשהיא בנויה ויש דשא מתחת למרפסת לבין שוויה כשיש שם מתקן לאשפה. אם לא היה צפוי מראש שהעירייה תדרוש לעשות כן, המוכר יכול להיפטר בטענה שכתב בחוזה שאינו אחראי על שינויים כתוצאה מדרישות העירייה.
מקורות:
חוזה הוא קניין על התחייבות ולא קניין בגוף הדבר, ומקובל (וכן הוא על פי החוק) שההתחייבות היא באחריות, כלומר שאם אינו יכול לספק את הדבר שהתחייב, הרי הוא חייב לספק את שוויו. עיין קצות סי' רג סק"ב.
סעיף שהקבלן אינו אחראי על שינויים מהעירייה, ברור שהכוונה היא לשינויים לא צפויים, אבל אין הקבלן יכול למכור בחזקת שהדירה תהיה בצורה מסוימת כשהוא יודע מראש שיש סיכויים גבוהים שלא תהיה כן. בדומה לדין המבואר בשו"ע חו"מ סי' רכה סעיף ג שאם המוכר התחייב באחריות אונסים, הרי הוא פטור מאונסים נדירים, נראה שאם פטר עצמו מאונסים, שאינו נפטר מאונסים שידע מראש שיש סיכוי גבוה שהם יגיעו.
