שלום רב!
בקשר לפרוייקט תמ"א 38, אנו זקוקים לרוב של שני שליש על מנת לחזק את הבניין על ידי מתן זכויות הבניה על הגג ליזם.
חתימת הדיירים היא גם על הסכמת הבנייה וגם כמובן ויתור על הזכויות שלהם בגג לטובת היזם
החוק בעניין מאפשר לנו להתעלם מהתנגדות של שאר הדיירים היות ולמדינה יש אינטרס עליון שיימצא אדם שיוריד מעליה את העול של חיזוק הבניין מפני רעידות אדמה.
השאלה היא מבחינה הלכתית האם כאשר יש מתנגדים, אסור לבנות עד שיסכימו כולם?
האם יש דרך הלכתית לכפות על סרבנים? (בבית משפט זה בהחלט אפשרי!!!) וכמובן האם זה ראוי לכפות-כאשר לוקחים בחשבון שמחמת המתנגדים הבנין וכל דייריו ישארו חשופים לחלוטין לנזקי רעידות האדמה בה בשעה שיש אופציה ברורה להינצל מכך.
ומה קורה אם למרות שיש רצון לפיוס ממוני, הם מתנגדים?
יש לציין שגם המתנגד הגדול ביותר בסופו של דבר מקבל מתת בשוויי הקרוב לחצי מיליון ש"ח! בהעלאת ערך הנכס והגדלת הדירה.
עוד שתי נקודות חשובות לצייון:
א.בפרוייקט דומה-פינויי בינויי- ששם נדרשת הסכמת 100% של הדירים קרה מקרה שדיירת אחת! התנגדה ואכן הפרוייקט בוטל אולם בית המשפט קיבל את תביעת הדיירים נגדה על הפסדים וחייבה בפיצויים לדיירים של קרוב למליון ש"ח.
ב.נקודה נוספת היא שעיקר הטענה של הדיירים המעונינים בפרוייקט היא שהתנגדות דיירים לפרוייקט מכל סיבה שהיא – רעש / לכלוך / אילוץ לסגירת חלון / מרפסת או החשכת הדירה, בטלה ומבוטלת מול רצון הרוב לחזק את הבניין מפני רעידות אדמה שמא חלילה הוא יקרוס, אפילו אם יהיה ריק, וק"ו כאשר דייריו בתוכו רח"ל.
השאלה היא כמה טענה זו חזקה בכדי לחייב את הדירים הסרבנים לבטל את התנגדותם/להתעלם מהתנגדותם.
וכן כמה טענה זו רלוונטית כלפי החלק הממוני בזכויות הגג ליזם שבהעדר קבלת הגג כמובן לא יחזק בשום פנים ואופן את הבניין.
בברכה ויישר כח
תשובה:
שלום רב,
אם באמצעות הפרוייקט יקבל כל דייר הרחבה משמעותית לדירה, ניתן לכאורה לכוף את המתנגדים להסכים, מדין כפיה על חלוקת שותפים. וכן מדין שהרוב יכול לכפות על המיעוט בדבר שהוא לטובת השותפות.
אבל היה נדרש מהשכנים להוציא כסף עבור חיזוק הבנין מבלי לקבל הרחבה לדירה, מצד עצם הסכנה שיש מרעידת אדמה, קשה לקבוע שאכן מדובר בסיכון ממשי שהשכנים יכולים לכוף על כך.
אם יש טענות של החשכת הדירה או הפסד מרפסת יש לדון על כל מקרה לגופו. טענות של רעש לכלוך וכדו' אינן מקובלות.
מקורות:
לגבי כפיית השותפים למנוע נזק עיין שו"ע חו"מ סי' קעח סעיף ג. לגבי כפייה על חלוקה עיין שם סי' קעא. לגבי כפיית הרוב על המיעוט עיין שם סי' קסג סעיף א.
בפסק זה נאמר שרשאין הרוב לכוף המתנגדים,
אולם בפסק אחר לגבי התקנת מעלית בבנין שמיעוט הדיירים מתנגדים ראיתי כתוב שניתן לכפות על הדיירים את השינוי אבל לא את ההוצאות ולהלן הציטוט: "בנידון זה נראה שבחינת עשיית שינוי ברכוש המשותף רשאים רוב הדיירים להחליט על התקנת מעלית (אף שיהיה קושי להעביר עגלת תאומים). אבל מבחינת החיוב בתשלומים אין הרוב יכול לכוף על המיעוט להשתתף בהוצאות, לא הוצאות ההתקנה, ולא הוצאות שוטפות."
וברצוני ללבן את ההבדל,
מחד, בפרויקט תמ"א 38 הדיירים מקבלים הכול כמתנה ותוספת משמעותית מאוד לדירה ואין הם צריכים לשלם כלום על תוספות הבניה ולא על החיזוקים של הבניין ואין להם שום הוצאות בפועל,
אולם מאידך הם צריכים להקנות ליזם את הזכויות ברכוש המשותף על הגג ואת זכויות הבניה על הגג (בערך 18 מטר בממוצע) וזה דבר שיש לו מחיר ושווי (אומנם יחסית מועט כמה אלפי שקלים מול קרוב לחצי מליון שהם מקבלים בתמורה),
האם זכויות הבניה נחשב כהוצאה לצורך העניין כשבעניין המעלית למדנו שלא ניתן לחייב, או שזה דין אחר כמו שמשתמע מהפסק הנוכחי הזה?
ראוי לציין, כי אותם 18 מטר הם דבר שאינו מסויים היות ואף אחד לא יכול להצביע בברור היכן החלק שלו בגג, וכשאדם מוכר את זכותו על הגג הוא לא מוכר קרקע או חפץ אלא את הזכויות,
ולכן במצב שכל הדיירים יפסידו את כל הפרוייקט מחמת דייר אחד או שניים
הרי שייתכן שלעולם לא יסכימו לחתום לאותו דייר אם ירצה לבנות בעצמו הרחבה על הגג וממילא ירד מחיר זכויותיו על הגג לאפס מוחלט, היות ולעולם לא יוכל לבנות או למכור אותם.
יישר כח!
הפקעת הגג איננה נחשבת כהשתתפות בהוצאות.
לא ניתן לחייב שותף להוציא הוצאות על דברים שאינם מוכרחים אם הוא טוען שאיננו מעוניין בהם, ולכן גם על תכנית חיזוק הבניין מפני רעידות אדמה קשה לחייב אדם בהוצאות.
מאידך מכירת הגג לקבלן היא בעצם חלוקה מסוימת ברכוש המשותף, כלומר השכנים מקבלים זכויות הרחבה על חשבון הרכוש המשותף, על חשבון הפקעת הגג. אם לפי הערכת שמאי זכויות ההרחבה שוות יותר מהגג הרי זו חלוקה הגיונית.
מצד הלכה ניתן לכפות על חלוקה גם אם מפסידים עד 20% משווי הקרקע לפני החלוקה (שו"ע חו"מ סי' קעא סעיף ה). כל שכן אם מרוויחים יותר משווי הקרקע לפני החלוקה.
תכנית תמ"א 38 היא יותר הגיונית שהרוב יוכל לכפות על המיעוט מאשר התקנת מעלית. בהתקנת מעלית השכנים יכולים לטעון שהשתתפו בבניין ללא מעלית על דעת שהבניין יישאר באותו צורה. מה שאין כן בתכנית תמ"א 38 השכנים מקבלים הטבות משמעותיות, הן הטבות תכנוניות והן הטבות מס, שלא היו זכאים להם כשבנו את הבניין.
לגבי הטענה שהגג אינו שווה כלום לשכנים המתנגדים לתכנית תמ"א 38. הטענה אינה יכולה לאפס את ערכו של הגג שיוכלו להפקיע את הגג מהשכנים ללא תמורה, אבל ודאי שיש לקחת טענה זו בחשבון כשבאים לשקול הפסד הגג מול הריווח של הרחבת הדירה.
היכן מצאנו חלוקה כזו-לתת את כל הרכוש לצד ג' תמורת קבלת זכות הרחבה בנכס שעדין אינה בעולם? האם אין כאן הפקעה היום ומתנה לאחר זמן?
מהיכי תיתי שנותנים את הגג היום ומקבלים הרחבת הדירה מחר, אולי הפוך? לאחר שהקבלן יבנה את ההרחבה לדיירים יוכל לבנות את הגג לעצמו.
חלק מהשכנים (ולמעשה רובם) מעוניינים בתכנית שיהיו יותר מ"ר להרחבה, אך יצטרכו להתחלק עם צד ג'. הרי זה דומה לשותף שמעוניין להוריד אריס בשדה ושליש מהפירות יילך לאריס. וכי אין לו זכות לדרוש כן, אם זו טובת השותפות?
השאר תגובה