ראובן מכר לשמעון דירה מחולקת לכמה יחי' [באותה תקופה עדין לא היה בעיה חוצצת וחוק ברור לאיסור החוקי שבזה ואף היו פסקים אחרי ששכנים התלוננו שהכל תלוי אם בחוץ יש דלת אחת חשמל מים ארנונה אחד וכו']
בתוך תקופת ראובן היה איזה נזילה לשכן למטה והתלונן על החלוקה וראובן קיבל מכתב להגיב ואכן ראובן הגיב שהכל אחד בחוץ ועונה על הגדרה החוקית
כחצי שנה אחר סגירת החוזה עם שמעון שזה קרוב לשנתיים מאז המכתב [ויותר לא היה שוב מכתבים מהעיריה]
התחיל ענין החלוקות לקבל חוק שזה אסור בכל צורה שהיא ומי שימצא יחוייב לפרק והתחילו להילחם בזה חזק עד שפרסמו בכל העיתונים והעלונים טלפון בעיריה להלשין אף בעילום שם
שכן זה או אחר פנה שוב לעיריה והעיריה שלחב מכתב חדש [בעבר שלחו מכתב ועוד מכתב ומכתב שלישי ואחרי תגובה כנ"ל הכל נרגע, ושוב לא שלחו שום מכתב ועכשיו שלחו מכתב התראה ראשונה בקיצור הכל מהתחלה]
שמעון בדק בעיריה ומצא שלפני כשנתיים היה גם תלונה וצועק חי וקים מקח טעות מום וכו' ראובן טוען לא היה ולא נברא תלונה ישנה טופלה ועכשיו שינו החוק בזמנך ובא שכן והתלונן ואין מה לעשות מזלך גרם ודומה לנשטפה שדך
והא ראי' שהמכתב הכל מהתחלה ולא המשך להתראה אחרונה
ובזמן המכירה הכל היה כדבעי עם השכן ועם העיריה ואין כאן מום ישן וכו'
א האם יש כאן מקח טעות או לא
ב על הצד שיש כאן מקח טעות האם המתווך צריך להחזיר הכסף לב' הצדדים
תשובה:
שלום רב,
אקדים: גם בעבר החוק אסר לחלק דירה למספר יחידות דיור, החוק לא השתנה אלא מדיניות האכיפה של העירייה.
באשר לטענת 'מקח טעות', מה שקרה לאחרונה אינו סיבה לביטול העסקה כל עוד שאין הוכחות שזה כתוצאה מהתלונה לפני שנתיים. כמו כן, הקונה ודאי ידע שהחלוקה אינה רשמית. עם זאת הקונה יכול לטעון שאם היה יודע על הסיפור של התלונה והמכתבים מהעירייה לא היה קונה את הדירה. למעשה תלוי אם אדם סביר שהיה נודע לו לאחר הקניה מהסיפור הזה היה דורש לבטל את העסקה. שאלה זו תלויה בשיקול הדעת ויש לפנות לבית דין או לבורר מוסכם.
באשר לדמי התיווך, בספר פתחי חושן סוף חלק שכירות כותב שניתן לתבוע את דמי התיווך, אולם ראייתו אינה ראיה, כך שאין ראיה מהפוסקים לדין ותלוי בסברא ולכן גם בזה יש לפנות לבית דין או לבורר מוסכם.
הערה ושאלה
ראשית בנוגע לחוק אזי בחוק לא מופיע מפורשות איסור חלוקה מהדלת פנימה ל2 חדרים או 10 חדרים או כל 2 מטר קיר וכו
בחוק יש איסור לבנות יחי"ד נוספות מהמותר בבנין זה שתמיד היה פירושו דירה לכל דבר וענין דלת חיצונית כניסה ויציאה של מים וחשמל וכו
כשנולדה ההמצאה לפתרון מצוקת הדיור לחלק דירה אחת וכו [שאגב המחאת האוהלים באה בגין איסור החלוקה שגרם למחסור משווע שכן בעבר חולקו אלפי דירות בערים שונות ] הרי שהשופטים שברו את הראש להוכיח שזו כוונת החוק בהוספת יחי"ד שכן לכאורה אמנם אין ע"ז היתר אך הענין אפור
וכך במשך כמה שנים בערים שונות חלק שופטים זיכו וחלק מועט של שופטים חייבו לפרק
כאשר המחייבים מנסים לטעון שתלוי כמה מטבחים ואחרים הגדילו לבדוק כמה מקלחות ואחרים כמה דלתות פלדלת ואחרים אם יש חיבור בין היחידות
והמתירים קבעו שתלוי אם יש יציאה אחת כנ"ל
כשהתופעה גדלה הענין הגיע לבגץ שהחליט סופית על איסור בחוק
לאור זאת יש לחדד שוב את צדדי השאלה שבתחילה היה הענין אפור וברוב המקרים ככולם הוחלק כפי שכאן היה ולאחר מכן כאשר בגץ פסק לאיסור כולם התעוררו שכנים, עיריות, שופטים,
בנוסף מה שיש לברר בענין נזקים אם הקונה ניזוק בהוצאות למיניהם או משכנתא וכו על הצד שיש מקח טעות האם יש צד לחייב גם הנזק
בענין התיווך ראיתי בספר הלכות מתווכים שמביא כי כשיש ביטול מקח המתווך צריך להחזיר הכל בין אם הוא ידע על המום או שלא ידע על המום כיוון שחלקו מגיע על עסקה שבוצעה ולא במצב שבוטלה
זה לא משנה אם המדיניות השתנתה או הפסיקה והאם המוכר שחילק את הדירות עבר על החוק או לא. הקובע הוא אם קונה סביר שהיה שומע לאחר הקניה את הסיפור מהתלונה והמכתבים מהעירייה היה דורש לבטל את העסקה, או לא.
באשר לדמי תיווך, גם בספר פתחי חושן פסק שחייב להחזיר אבל אין ראיה לכך מהפוסקים הקדומים. האם בספר הלכות מתווכים מביא ראיה?
באשר לחיובי נזיקין, בשו"ע חו"מ סי' שלב סעיף כא נפסק שאם המוכר ידע שיש מום הרי הוא חייב על הוצאות רגילות וצפויות שהוציא הקונה. גם בנידון זה, אם אכן בעיני העולם זה נחשב למום והמוכר העלים הרי הוא חייב לשלם את ההוצאות.
אשמח להבין יותר באופן שהפסיקה השתנתה לכאורה פירושו שבשעה שקיבל מכתבים וענה עליהם הכל התקבל ושוב לא נשארה בעיה אלא נקרא לזה ויכוח והסברה
וא"כ כיוןן שבשעת המכירה הכל היה תקין שוב אין כאן מום באותה שעה וע"כ לא היה צריך להודיע כלום לקונה ובפרט שחלפה תקופה ארוכה מזה
ומה שטוען הקונה עכשיו שיש קשר לסיפור הישן ראשית זה לא מסתבר שהעיריה התחילה לחפש במחשב ולשלוח לפי מכתבים ישנים אלא פשוט שאחר הפרסום בעיתון החלו טלפונים רבים שהביאו לשליחת מכתבים
וגם בלא זה עליו להביא ראיה שיש קשר
כבר אמרתי שתלוי אם קונה סביר שהיה מתוודע לסיפור לאחר הקניה אם היה דורש לבטל את העסקה. כתבתי את ההלכה כפי הבנתי, אבל אינני מתיימר להחליט על שאלות עובדתיות מבלי להכיר את המציאות. אם יש ויכוח מציאותי בין המוכר והקונה, עדיף שהמוכר יסביר את כל השכנועים המופיעים כאן לקונה ישירות.
אינני מבין למה המגיב החשוב מנסה בכל כוחו לשכנע אותי בשאלות מציאותיות, בעוד שאינני משמש בענין כבורר מכריע. גם לו יצוייר אם הייתי משמש כבורר או דיין בענין לא הייתי מכריע בשאלה המציאותית בכוחות עצמי, אלא מפנה את השאלה למתווך או סוחר נדל"ן באיזור.
השאר תגובה