שכירות דירה שהתמשכה מעבר לתאריך סיום החוזה

רבני בית ההוראה
י"ד אלול ה'תש"ע

שאלה:

שוכר דירה שהסכם השכירות על פי החוזה היה לשנה אחת. לאחר תום שנת השכירות המשיך השוכר להתגורר בדירה למשך ארבע שנים נוספות ובאותם התנאים.

באמצע השנה החמישית דרש המשכיר מהשוכר לפנות את הדירה, או לחילופין, לעלות את דמי השכירות בעקבות התייקרות מחירי השכירות. לדבריו לא התחייב על שום תקופה נוספת מעבר לרשום בחוזה.

השוכר טוען לעומתו, מאחר והחוזה הראשון היה על שנה שלימה, גם עתה השכירות מתחדשת כל שנה למשך שנה שלימה נוספת ואין המשכיר רשאי להעלות את דמי השכירות תוך השנה. לחילופין טוען השוכר, שאין המשכיר רשאי לדרוש פינוי הדירה ללא הודעה מוקדמת זמן סביר מראש. הדין עם מי?

תשובה:

א.    שכר דירה למשך שנה אחת ולאחר שעברה השנה המשיך לדור כמה חודשים ללא הסכם, אין זה נחשב כשכירות חדשה למשך שנה נוספת, אלא המשכיר יכול להוציאו אף באמצע השנה. אלא שהמשכיר צריך להודיע לו שלושים יום מראש (ויש מי שכתב שנה מראש), וכן אין השוכר יכול לצאת מהדירה אלא לאחר הודעה כנ”ל, ואם לא הודיע חייב לשלם על כל הימים האלו. אם מחירי הדירות התייקרו, רשאי המשכיר להעלות את דמי השכירות, אף במשך השלושים-יום הנ”ל, ואם השוכר אינו מסכים לכך, יצטרך לפנות את הדירה מיד.

ב.    על החודשים שגר ללא הסכם, לפי הרמ”א והמחנה אפרים חייב לשלם לפי מחירי השכירות העדכניים, בין אם הוקרו ובין אם הוזלו, ולדעת הש”ך חייב לשלם כפי ששילם בשנה הקודמת. למעשה – מכיון שהשוכר מוחזק, ידו על העליונה ואינו חייב לשלם אלא את הסכום הנמוך מביניהם.

ג.      אם השוכר היה נוהג לשלם על כל תקופת זמן בבת אחת, כגון פעם בשנה על כל השנה, או פעם ברבעון (שלושה חודשים), ויתכן אפילו אם היה משלם כל חודש, נחשבת כל תקופת תשלום לכעין גוש אחד, ואם התחילה תקופה חדשה והשוכר המשיך לגור, אין המשכיר יכול להוציאו לפני סיום התקופה, וכן לא להעלות את דמי השכירות.

נימוקים ומקורות:

דין הודעה מראש לשוכר לפנות את הדירה

הנה, בכל שוכר דירה, לענין השאלה אם המשכיר יכול לדרוש מהשוכר לפנות את הדירה או שחייב להודיע מראש, מבואר בגמ’, בראשונים ובשו”ע סי’ שיב סעיף ה, ח וסעיף ט שלושה חילוקי דינים.

א)   מדינא דגמרא, אם לא קבעו מראש את תקופת השכירות, אין המשכיר יכול לדרוש פינוי הדירה אלא אם הודיע שלושים יום מראש, כדי שהשוכר יוכל למצוא דירה אחרת. בין סוכות לפסח לא ניתן להוציא את השוכר, אלא אם כן הודיע שלושים יום לפני סוכות, משום שקשה למצוא דירה אחרת באמצע החורף. בכרכים ובשכירות חנות יש להודיע שנה מראש. אמנם דעת הגרי”ש אלישיב שליט”א שהיום השתנתה המציאות ומשכיר דירה שהודיע שלושים יום מראש רשאי לדרוש פינוי גם בחורף וגם בכרכים. ובחנויות יש להודיע כשלושה חודשים מראש ((כן מביא בספר עמק המשפט הלכות שכירות סי’ ד אות ד בשם הגרי”ש אלישיב שליט”א. הסיבה שחז”ל קבעו זמן של שנה בחנויות היא, שהיה מקובל לתת ללקוחות אשראי של שנה, ושוכר חנות זקוק לזמן של שנה כדי להספיק לגבות את החובות מהלקוחות. בזמנינו לא מקובל לתת אשראי יותר משלושה חודשים.)). אולם בשו”ת ציץ אליעזר ח”י סי’ נב כתב שאף בזמנינו יש להודיע בחנויות או בכרכים ((שם כרך תלוי במספר התושבים. בשו”ת בעי חיי חו”מ ח”א סי’ ריח ובשו”ת ציץ אליעזר שם כשנשאלו על עיר מסוימת אם דינה ככרך, הוכיחו ממה שכתב בשו”ת הרדב”ז ח”ד סי’ לח שירושלים דינו ככרך, אם כן כל שכן העיר שנשאלו עליה שיש בה יותר נפשות ממה שהיו בירושלים בזמן הרדב”ז. (הערת המערכת: בזמן הרדב”ז היו בירושלים כחמשת אלפים תושבים, ביניהם כאלף יהודים. לפי זה יוצא שבזמנינו כל עיר תחשב ככרך.))) שנה מראש. ונראה שאף לדעת הגרי”ש אלישיב שליט”א, בדירות שניתן להשכיר רק בתקופות מסוימות, כגון דירה לזוג צעיר שניתן להשכיר רק בתקופות שיש חתונות, יש להודיע שלושים יום לפני סוף תקופת החתונות.

ב)    אם קבעו בחוזה את תקופת השכירות, רשאי המשכיר לדרוש לפנות מיד כשהגיע הזמן ואפילו בחורף, ואינו צריך לתת הודעה מוקדמת.

ג)     לענין העלאת דמי השכירות כשמחירי השוק התייקרו. אם קבעו תקופת שכירות, אין המשכיר יכול להעלות את דמי השכירות תוך התקופה. אם לא קבעו את תקופת השכירות, המשכיר יכול לתבוע מכאן ולהבא דמי שכירות מעודכנים, או שהשוכר יפנה את הדירה מיד. אם המשכיר שתק ולא העלה את דמי השכירות, אינו יכול לתבוע תוספת דמי שכירות למפרע, משהתייקרו המחירים.

ויש לדון, כיצד הדין כשקבעו תקופת שכירות לשנה והשוכר המשיך לגור לאחר סיום השנה. מצד אחד, ניתן לומר שאם המשיך לגור הרי זה כאילו חידשו את החוזה לשנה נוספת, ואין המשכיר יכול לדרוש פינוי עד סוף השנה השניה. מאידך, ניתן לומר שדינו לאחר סיום השנה כשוכר שלא קבעו כלל תקופת שכירות, וצריך הודעה שלושים יום מראש. כמו”כ ניתן גם לומר שהמשכיר יכול לדרוש פינוי מיידי, ללא הודעה מוקדמת, מאחר שחלף תאריך סיום תקופת השכירות.

דעת הגר”א – החוזה מתחדש כל שנה לשנה נוספת

בשו”ע סי’ שיב סעיף יד נפסק: “מקום שנוהגין שיש להם ראש שנה קבוע לשכירות הבתים, וראובן שכר בית משמעון לשנה אחת, ואחר שכלתה השנה נשאר בבית חודש אחד ולא דברו זה עם זה כלום בשכירות שנה הבאה, ורצה ראובן לצאת מהבית ושמעון מעכב על ידו שלא לצאת עד תשלום שנה שניה, הדין עם שמעון”. מקור דין זה הוא בשו”ת הרא”ש כלל א סי’ ז. בביאור הגר”א שם ס”ק כג מבאר טעם דין זה, שמסתמא על דעת התנאים הראשונים המשיך את השכירות, וכיון שבהסכם הראשון שכר לשנה שלימה, גם המשך השכירות היא לשנים שלימות. ומדמה דין זה לדין המבואר שם בסעיף ט, שאם לא קבעו את תקופת השכירות, הדירות התייקרו והמשכיר לא דרש להעלות את דמי השכירות, אין השוכר חייב לשלם אלא כפי מה שקבעו בהתחלה. וכן מדמה דין זה לדין שפסק הרמ”א בסי’ רכא, שאם סיכמו המוכר והקונה על מחיר ולאחר מכן הלך הקונה ומשך את החפץ שחייב לשלם את המחיר שסוכם. ומשמע מדברי הגר”א שהכלל שאם לא דיברו על שינוי בתנאים, ממשיכים התנאים הראשונים, נאמר בין לענין גובה דמי השכירות ובין לענין תקופת השכירות.

אבל המעיין בדברי הרא”ש יראה שכל טעמו הוא, שכיון שהיו רגילים לשכור בתים מתחילת השנה למשך כל השנה ובאמצע השנה לא ניתן למצוא שוכרים, היה על השוכר להודיע שרוצה לשכור רק לחודש אחד מתוך השנה השניה, ואם לא פירש כן, והמשכיר סמך עליו שרוצה לשכור למשך כל השנה, נתחייב בכל השנה, וכדין שוכר שיצא מבלי להודיע חודש מראש שחייב לשלם על כל החודש ((כמבואר בשו”ע סי’ שיב סעיף ז, ועיין שם בפתחי תשובה סק”ד.)). ומשמע מדבריו שאם ניתן להשכיר אף באמצע השנה, אין אומרים שהשכירות התחדשה לשנה שלימה נוספת. וכן כתב בשו”ת מהר”י בן לב ח”ד סי’ כח שדברי הרא”ש אמורים רק במקום שיש זמן קבוע בשנה לשכירות בתים, ואם נשאר השוכר עד לאחר הזמן שוב לא יוכל המשכיר להשכיר כל השנה, אבל במקומות שאין זמן קבוע, שניהם יכולים לחזור באמצע השנה.

דעת רב האי גאון – החוזה אינו מתחדש לשנה נוספת

בספר העיטור אות ש שכירות מביא תשובת רב האי גאון באחד ששכר בית בסך מסוים לשנה ולא סיכמו על מספר השנים, והשוכר גר בבית שנה ושלושה חודשים ורוצה להמשיך עד סוף השנה השניה, ופסק שהמשכיר רשאי להוציאו מיד. שאם קובעים סך מסוים לשנה אין בזה התחייבות להשכיר יותר משנה אחת. ומשמע שכל שכן אם סוכם במפורש על שנה אחת בלבד והשוכר גר שנה ושלושה חודשים, שהמשכיר רשאי להוציא את השוכר מיד. דברי רב האי גאון הובאו בשו”ת הריב”ש סי’ תעה, בבית יוסף סי’ שיב, בש”ך שם סק”י ובסי’ שלג ס”ק מד.

גם המאירי בב”מ דף קא ע”ב כתב “ואם הגיע הזמן ולא היה המשכיר חושש להוציאו ולא השוכר חושש לצאת והאריך דירתו לשם יותר מזמנו הרי הוא דר על תנאי סך השכירות שקדם ומוציאו הלה כשירצה ואף הוא יוצא כשירצה”. וכן כתב בשו”ת מהר”י בן לב ח”ד סי’ כח שרשות ביד המשכיר להוציאו בכל שעה שירצה.

לפי מה שכתבנו שדברי הרא”ש אמורים רק במקום שיש זמן קבוע לשכירות בתים, אין שום סתירה בין דברי רב האי גאון לדברי הרא”ש, שתשובת רב האי היא על מקום שלא היה נהוג שיש זמן קבוע בשנה. וכן כתבו בשו”ת בית יצחק חו”מ סי’ עה ובחידושי רבינו מאיר שמחה ב”מ דף קא ע”ב.

ועל טענת הגר”א שכל שלא פירשו שמשנים מההסכם הקיים, התנאים הקודמים ממשיכים, מיישב בחידושי רבינו מאיר שמחה שם שכלל זה אמור רק כשהסכם הראשון היה על תנאי מסוים ואותו תנאי בעצמו יכול להמשיך, אבל אם התנאי הראשון עצמו אינו יכול להמשיך וכמו בשכירות לזמן מסויים שהזמן הראשון כבר חלף ועבר, אין אומרים שהתנאים יהיו דומים לקודמים. ולכן כיון שהשנה הראשונה שעליה סוכם חלפה ועברה, אין אומרים שהמשך השכירות יהיה על שנה שלימה אחרת.

כתיבת תגובה

האימייל לא יוצג באתר. שדות החובה מסומנים *