שאלה:
שכרתי דירה לשנה, בר"ח ניסן נסעתי לחו"ל לחודש ימים, למחרת התפוצץ צינור בבית והשכן קרא לבעל הבית, ובעל הבית הביא פועל שהרים את המרצפות ולמעשה החזיר אותם רק בכ"ט ניסן, האם צריך לשלם לבעל הבית על כל החודש, שהרי הבית לא היה ראוי למגורים באותו חודש, או כיון שעשה את זה בגלל שלא הייתי גר בבית ואולי היה אפשר לעשות את זה בשלש ימים אני צריך לשלם על החודש הזה?
תשובה:
העיקרון של התשובה הוא שהמשכיר אינו אמור להרוויח מכך שהשוכר נמצא בחו"ל.
למעשה שאלה זו מתחלקת לכמה נידונים.
א. הימים שבהם היה הכרח שלא יהיה ריצוף כדי לתקן את הנזילה. התשובה לכך תלויה בסיבת הנזילה, אם הנזילה היא ממים שהדייר משתמש, אין השוכר יכול להוריד מדמי השכירות, גם אם היה נשאר בדירה. הסיבה לכך, השוכר חייב לתת למשכיר לתקן את הנזילה, אחרת יצטרך לסגור את הברז הראשי של המים כדי שלא להזיק לשכן מלמטה, אם כן יש להחשיב את הבעיה כאונס, והדין הוא שאם אירע אונס בדירה ועדיין ניתן להשתמש בה בדוחק, הרי זה מזלו של השוכר וחייב לשלם שכירות מלאה. עיין עלון המשפט גיליון 30 עמוד ה. אם הנזילה היא ממי גשמים, מעצם הדין אין השוכר חייב לתת למשכיר לעקור את הריצוף כדי לתקן את הנזק (אם אין התייחסות בחוזה למקרה כזה) אלא שלפנים משורת הדין מבקשים מהשוכר לעבור לדירה אחרת שהמשכיר שוכר עבורו עד שיסתיים התיקון. עיין שו"ע חו"מ סי' קסד סעיף ב וסי' שיב סוף סעיף א ובסמ"ע שם סק"ג. הסברא היא שאם השוכר היה במילא בחו"ל אינו חייב לשלם למשכיר על ימים אלו, מכיון שהמשכיר היה חייב להעמיד לו דירה אחרת, ואף אם אין לשוכר צורך בדירה אחרת יכול לדרוש מהמשכיר את השווי.
ב. הכסף שהמשכיר חסך מכך שדחה את הריצוף עד אחרי פסח (אם חסך), צריך לנכות מהשוכר מדמי השכירות על אותו חודש. הסיבה לכך שתמיד ששוכר יוצא מהדירה לפני הזמן והמשכיר הרוויח מכך שהדירה היתה ריקה, יש לנכות ריווח זה מדמי השכירות. עיין נתיבות המשפט סי' שטז סק"ב ובפתחי תשובה שם.
ג. שאר הכסף של דמי השכירות על הימים שהמשכיר דחה את הריצוף בגלל שהשוכר ממילא נמצא בחו"ל, יש להסתפק, וראוי להתפשר.
נשאלתי שאלה זו ממש, וכמדומני שהשואל הוא אותו שואל. ולדעתי פשוט שהשוכר פטור. ואבאר בקצרה, אילו היה נשרף הבית, היה מי שיחלוק לומר שחייב לשלם ? פשוט שלא. בתשובת מהרלנ"ח הביא נידון בשוכר שמנע מהמשכיר לתקן ותכן דבריו לפטור, (חייב שם רק בגלל שזקפו אמלוה עיי"ש) וק"ו בנידון דידן.
בחיוב "התיקון" אף שאמר לכאו' "בית זה", יש מחלוקת אם "אזדא" ליה ביתא כמו בנפל ויכול לומר קים לי. וצ"ע מי המוחזק כידוע. אך המנהג בהרבה מקומות וגם בירושלים, כי כל תיקון נעשה ע"י המשכיר, וע"כ אם לא היה ראוי לדירה (ולדעתי אין נפק"מ אם מי גשמים או מים של הדייר, ואין כאן נידון של אונס, כאן יכל המשכיר לתקן והתרשל מסיבותיו הוא) פטור מלשלם.
ולדעתי יש להביא ראיה מדין המבואר בקידושין סוף ט"ז, מעבד שברח, ועיי"ש בריטב"א הביא את הירושלמי, ורק שם חייב שיכול לומר אילו לא היית בורח לא היית נחלה ודו"ק, ועיין בתשובת הרמ"א מדין מלמד הוב"ד שער המשפט של"ג. ויש אריכות בזה, עכ"פ גם אם "ברח" ויש חיוב אם הגיע פטור פטור ודו"ק כי קצרתי.
עכ"פ לדעתי הפטור ברור אם באמת לא היה ראוי לדירה, ואם חלק לא היה ראוי יש נידון בפוסקים..
תשובה:
אם ניתן להשתמש בדירה בדוחק והמשכיר אנוס, השוכר חייב לשלם דמי שכירות מלאים (בשכר בית זה). עיין בעלון המשפט שצוין. דירה שנעקרו בה כמה מרצפות, נחשבת לראויה למגורים בדוחק, יותר מאשר דירה שהתנחלו בה חיילים גויים.
אכן המנהג הוא שהמשכיר מתקן נזקים כאלו, אבל האם יש גם מנהג שהמשכיר מתקן מיד, כשהשוכר נמצא בחו"ל ואינו צריך את התיקון. גם יתכן שאם המשכיר סבר שהשוכר אינו מקפיד עליו שיתקן מיד ולכן תיקן באיחור, הרי הוא כאנוס, והשוכר חייב לשלם. וכיון שלא מצאתי לזה ראיות מן הפוסקים הצעתי להתפשר.
על הראיה מעבד שחלה וברח יש להשיב, שבירושלמי שם מפורש הטעם שאם לא היה בורח היה מחלים מיד, וטעם זה אינו שייך בנידון דידן. גם לדברי שו"ת הרמ"א אינו דומה, כיון שהמשכיר לא תיקן לאחר שהשוכר כבר היה בחו"ל, ולא להיפך. ואין השוכר יכול לטעון למשכיר מה הפסדת שעזבתי את הדירה הרי במילא לא היה ניתן להשתמש בה, שהרי המשכיר טוען שאם השוכר היה גר בדירה היה מתקן מיד.
קראתי את התשובה המלומדת, אך יש כמה הערות.
א. לא מובן לי למה המשכיר נקרא "אנוס" ! אם המשכיר בחר לא לתקן מיד אינו אנוס !
ב. בקשר למצב בדירה, כמובן הכל תלוי במצב ! ותשובתי אכן רק אם לא היה ראוי לדירה.
ג. המנהג הוא שמשכיר חייב לתקן, ולא שוכר. דהיינו המשכיר מחייב בכל רגע להעמיד לשוכר דירה רואיה למגורים ! ואין זה נפק"מ אם הוא לא היה בארץ וכו'. חייב המשכיר לתקן, וכל עוד שאינו מתקן אין דירה מבחינת השוכר.
ד. בקשר לירושלמי, דווקא מן הסיבה שאין שייך הטעם של "היה מחלים מיד", שוב אדרבה דווקא ממה שלא שייך בנידון דידן פטור. עיין שם.
ה. בקשר לתשובת הרמ"א, לא משנה אם כבר היה השוכר בחו"ל או לא, החיוב נמצא בכל אופן גם כשהשוכר בארץ וגם בחו"ל.
ו. הסברא שהמשכיר יכול לומר שאילו היית בבית הייתי מתקן מיד, לדעתי אינו נכונה, הרי חיוב התיקון על המשכיר, וכל עוד ואין תיקון אין הדירה ראויה והשוכר פטור מתשלום, לכן לא משנה איזה תירוץ יש לו למשכיר כל עוד ולא תיקון אינו יכול לחייב את השוכר בתשלום.
לכן לדעתי כאמור אם באמת הדירה לא הייתה ראויה למגורים השוכר פטור באופן מוחלט.
תשובה:
א. ליביה אונסיה, שסבר שהשוכר אינו מקפיד על כך, ונראה לי שכל אדם סביר היה חושב כן. גם לכאורה אינו צריך להיות אונס גמור. והראיה, שהרי אם השוכר לא הודיע למשכיר שיש בעיה בדירה, היעלה על הדעת שינכה מדמי השכירות, שהיה על המשכיר לבדוק כל יום את הדירה. והעובדא בשו"ת מהרנ"ח שהשוכר מנע את המשכיר לתקן, מדובר במקרה שהשוכר היה פטור גם אם המשכיר אנוס.
ב. אם הנתיבות כותב שניתן לגור בדירה אחת יחד עם חיילים גויים, נראה לי שאפשר לגור גם בדירה שעקרו את רוב הריצוף. ועל כל פנים בנידון זה עקרו רק חלק קטן, מסתמא.
ג. בבית זה כשניתן לגור בדוחק נחשב שיש דירה ולא כלשון כבודו "וכל עוד שאינו מתקן אין דירה מבחינת השוכר". אלא שהשוכר דורש פיצוי על כך שהמשכיר לא עשה את המוטל עליו לפי המנהג, במקרה שהשוכר בחו"ל אינני יודע אם יש מנהג לתקן מיד.
ד-ה. סברתי שאתה מחשיב את נסיעת השוכר לחו"ל כחלה המשכיר ואת איחור התיקון כברח המשכיר. אם הכוונה להיפך שנסיעת השוכר לחו"ל כברח השוכר ואיחור המשכיר כחלה השוכר, עיין להלן שאיחור המשכיר אינה נחשבת כחלה השוכר.
ו. על הטענה למה המשכיר לא תיקן כבר כתבנו. השוכר לא יכול לטעון שבמילא הדירה לא היתה ראויה למגורים על הימים שהמשכיר היה יכול להקדים התיקון, כיון שהאיחור בתיקון הוא בגלל שהשוכר נמצא בחו"ל. הרי זה דומה למלמד שפיטרו אותו שלא כדין ומאחר שאין לו עבודה בעיר זאת עבר לעיר אחרת. האם המעביד יוכל להיפטר בטענה שממילא לא יכולת ללמד כיון שלא היית בעיר, המלמד יטען שאם היית רוצה שאלמד הייתי נשאר בעיר. דברי השער המשפט אמורים רק אם המלמד חלה, שאין קשר בין המחלה לבין הפיטורים של המעביד. בנידון דידן המשכיר טוען אם היית רוצה לגור בדירה הייתי מתקן מיד. לדברי כת"ר גם במקרה של הסמ"ע בסי' שטז סק"ג, שהשוכר יצא מהדירה והמשכיר השכיר לאחר כדי שלא להשאיר את הדירה ריק, יטען השוכר לא הייתי יכול לגור בדירה יחד עם אדם נוסף.
אני מביע בדברי את הצד לחייב את השוכר, אבל באמת אינני רואה להכריע ולכן הצעתי פשרה.
אל הרב המשיב
א. לדעתי דירה שעקרו את הריצוף, (ושוב רק במקרה כזה) אינה ראויה לדירה. ודברי הנתיבות אינם דומים, ויש בזה ראיות ברורות. לדעתי לית מאן דפליג בזה. גם דירה שטופה במים עקב פיצוץ לדעתי אינה ראויה למגורים, גם לדעתי דירה שאין לה מים בצנרת, (עקב סגירת הראשי) במצב של היום אינה ראויה למגורים. הכלל בזה שמעתי פעם מגאון אחד, שאם יש אפשרות לעבור לדירה אחרת אם השוכר יעבור או יעדיף להישאר בדירה.
לדעתי צריך אונס גמור, וראיית כת"ר אינו דומה, אלא אדרבה להיפך אם לא הודיעו למשכיר הוי אונס גמור. ובודאי שליביה אונסיה לא מהני. הראיה מהראנ"ח לדעתי ראיה נכונה.
ב. כמדומני שהנתיבות מחלק בין מזלו של שוכר ומזלו של משכיר, ואיירי שלא נעשה קלקול בגוף הבית ואז אמרינן מזלו של שוכר אבל אם היה קלקול בגוף הבית הוי מזלו של משכיר ופטור השוכר. ולכן אם היה "טכנית" ניתן לגור עם החיילים הוי מזלו של שוכר, וחיב בשכירות דהוי "כראוי למלאכה" ואילו אם אסרו עליו לגור איתם בבית הוי כנלקח כל הבית ופטור. ויוצא לנו אדרבה משם ראיה לדברינו וישר כוח. שבעצם אינו ראוי לדירה, אלא כיון שלא היה בגוף הבית כיון שטכנית ניתן להיות שמה, הוי מזלו של שוכר. וא"כ כ"ש בנידון דידן דמזלו של משכיר.
ג. המנהג הוא שהשוכר מתקן, (וכל עוד ולא מתקן ואינו ראויה פטור השוכר, זה המנהג). ואגב השוכר יכל (בפשטות) להשכיר לאחרים אילו היה מתקן מיד.
ד', וה', לדעתי הראיות די נכונות, (ואף שיש לי אריכות בזה, ויש לי כמה ספיקות בזה (ולא ממה שכתב כת"ר) מ"מ לאחר העיון נראה כמו שכתבתי).
ו. דברי כת"ר הרמה על השער המשפט, אינם מובנים, גם אם המשכיר יכל היה לתקן כיון שלא תיקן פטור. מישהו אמר לו לא לתקן ? לא !
דברי כת"ר הרמה, מהסמ"ע שט"ז, אינם מובנים, אם ראייתו באופן שעדיין לא שילם למשכיר, הרי באמת מנכה מדמי שכירות ! עיי"ש. ועיין בבאר הגולה.
ואם באופן שכבר שילם השוכר למשכיר שכירות, ורק אז אין המשכיר צריך להחזיר גם אינו דומה כלל א. יש הרבה חולקים על הסמ"ע והביאו ראיות וסברות נכונות, עיין קצות, נתיבות, ובברית אברהם הובא בפתחי תשובה. ב. ע"כ סברת הסמ"ע היא, כיון שנתן הכל ולא התנה הוי כאילו מסכים שאם לא יהיה בדירה (וירצה להשאירו ריק) יוכל המשכיר להשכיר ולקחת הכסף לעצמו. ועיין שם בברית אברהם. ג. וביותר הרי באמת מאן יימר לן כיון שיש בדירה עוד אנשים שאינו ראוי לדירה ? אולי עדיין ראוי לדירה ? (עכ"פ בימיהם). (הרי לדבריו לעיל מהנתיבות הרי ראויה למגורים ק"ו משם ודו"ק אלא ברור כמו שכתבנו לעיל)
לסיכום היות וכבוד תורתו לא מכריע, ורק מציע להתפשר, אסכים עימו ולא מטעמו. ראוי להתפשר (לדעתי) רק בגלל "מצב" הדירה שאינני יודע אם היה ראוי וכמה היה ראוי.
שמחתי לדון כאן על העניין להגדיל תורה וכו' .
השאר תגובה